Az irodapiacon csak szerényen látszik a járvány-hatás

A Budapest Research Forum (BRF) friss jelentése szerint a budapesti irodapiacon a fundamentumok továbbra is erősek, a kihasznált területek bővülése folytatódott, ugyanakkor a kereslet visszaesése miatt az üresedés enyhe mértékű növekedést mutatott.

A jelentés alapjául szolgáló adatok elemzése alapján elmondható, hogy 2020 második negyedévében nem csökkent az irodafejlesztések dinamikája, az épületek előzetes tervek szerinti átadásával a március-júniusi időszakban több új iroda került piacra, mint a teljes 2019-es évben (88 ezer nm a második negyedévben, 70,5 ezer nm 2019 egészében).

A kivitelezések tehát nem álltak le, és a kijárási korlátozások sem rontottak a korábban tapasztalt munkaerő-kapacitás hiányán. Az év további részében hozzávetőleg 100 ezer négyzetméternyi irodaátadás várható, ezzel akár az elmúlt tíz év fejlesztési rekordja is megdőlhet (2018-ban 230 ezer). Az aktuális átadásokat tekintve továbbra is a Váci úti régió áll a fejlesztők figyelmének középpontjában; a most átadott öt irodaházból kettő (Agora Tower és Váci Greens F – az utóbbi nyitóképünkön) közel 60 ezer négyzetméterrel növelte a helyi állományt (új területek 68%-a).

A keresleti oldal változásairól a következőket mondta Pál Tamás, az ESTON iroda-bérbeadási vezetője: „A járványhelyzet sűrűjében sok esetben tapasztaltuk, hogy a személyes találkozók elmaradásával a tárgyalások lelassulnak, illetve, hogy a cégvezetők számára nehézséget jelent jövőbeni irodaigényük meghatározása a gazdasági bizonytalanságok és az irodahasználatban várható változások miatt.”

A szakember szerint az irodaházak bérlői javarészt azonnal átálltak a távoli munkavégzésre, a korlátozások feloldásával pedig jellemzően rotálják a munkatársakat az irodai és az otthoni munka között. A home office térnyerése kapcsán felmerülhet, hogy kisebb bérlemény is elég lehet, ugyanakkor a távolságtartás miatt az irodák átméretezése nem feltétlenül jó megoldás. Pál Tamás szerint „Ügyfeleink közül csak néhány jelezte, hogy vizsgálja területei egy részének albérletbe-adását, amihez természetesen a bérbeadó hozzájárulása is szükséges. Úgy látom, ebben a helyzetben felértékelődik az irodabérleti tanácsadók munkája.”

A számok alapján a budapesti irodapiaci kereslet az előző év azonos negyedévéhez képest számottevően visszaesett (46%-kal, 88e négyzetméterre), ugyanakkor az első negyedévhez képest 10%-kal bővült. A nettó abszorpció a 88e nm új terület átadása mellett is pozitív maradt: a kihasznált irodaterületek volumene a negyedév során 31e négyzetméterrel nőtt. Az általános üresedés mértéke az első negyedévhez képest 1,1 százalékpontos növekedést mutatott, jelenleg 7,3%. Az egyes részpiacok adatai alapján az üresedés szinte valamennyi lokáción stagnált vagy csökkent, és csak a Nem-központi Pest alpiacon nőtt érdemben (1,3%-ról 8%-ra), ahol egy új épület került piacra alacsony előbérleti aránnyal, illetve, egy nagyobb területet használó bérlő költözése miatt ürült ki az egyik irodaház.

A bérleti díjak a második negyedévben stagnálást mutattak, az előrejelzések szerint az üresedés további növekedése esetén enyhe díjcsökkentésre lehet számítani.

Ahogy Pál Tamás, az ESTON szakembere fogalmazott: „A megismert adatok alapján látszik, hogy bár a 2020-as év teljesítményét meghatározza a világjárvány alakulása, és a korábbi, dinamikus fellendülést mérsékelt visszaesés váltja fel, de a minőségi irodaházak továbbra is a piaci szint felett fognak teljesíteni. A megfelelő bérlői összetétel kialakítása kritikus, ebben tapasztalt kollégáink örömmel segítenek a bérbeadóknak. Reményeink szerint, a visszaesés csak időszakos lesz, és köszönhetően a piaci szereplők rugalmas hozzáállásának, a szektor nagyobb megrázkódtatás nélkül lép a 2021-es évbe.”