Borzasztóan nehéz volt az év – válaszolta röviden a Napi kérdésére Árendás Gergely, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal elnöke

Növekvő tranzakciószám, még egy ideig csökkenő árak, jobb hitelezési feltételek, kisebb illetékterhek, ugyanakkor bizonytalan politikai környezet várható egyebek mellett 2010-ben a magyar lakáspiacon. Az Otthon Centrum jövő évi előrejelzése szerint a kevés átadott lakásszám miatt hiány alakul ki 2011-re az új lakásokból és ezáltal az ingatlanpiac újból vonzó befektetési lehetőséggé válhat.

Várakozásaink szerint a lakásvásárlási hajlandóság 2010 második félévétől indulhat erősödésnek, de a válság előtti, 2008-as ingatlanpiaci helyzet csak 2011 közepére térhet vissza. Az árak alakulása pedig átlagosan a kereslet változásaitól függ; ennek megfelelően a csökkenő tendencia a jövő év első felében még marad. A hitelezési volumenek visszaesése ugyanakkor tartósabb is lehet, mindenesetre az idei évhez képest jövőre némi növekedésre számítunk. Több bizonytalan tényező nehezíti ugyanakkor a jövőbe tekintést, melyek közül a legfontosabb a 2010-es parlamenti választás, ami gyakran jelentett eddig is fordulópontot a piac működésében – mondja legfrissebb elemzésében a Otthon Centrum

A lakáspolitikában végbe menő óvatos javulás segítheti a piacot: ugyanakkor a választásokig, illetve az azt követő hónapokban még nem várható nagy volumenű döntés, a lakosság tehát minden bizonnyal várakozó állásponton lesz.

Ezt némileg ellensúlyozhatja, és már januártól forgalomgeneráló tényező lehet az illetékek jövő évtől bevezetett csökkenése. Lakások esetében, a 4 millió forint feletti rész után a 6-ról 4 százalékra csökkenés egy 20 milliós ingatlannál alapesetben 320 ezer forinttal kevesebb illetékterhet jelent az idei évihez képest.

Egy másik jelentős piacbefolyásoló tényező lehet a már elfogadott vagyonadó ingatlanokra kivetett eleme. Ennek bevezetése ugyanakkor, a jelenlegi politikai kommunikáció alapján, a választások eredményén múlik majd. Bár mindezidáig nem volt jellemző, hogy a vevők döntését befolyásolta volna az adóköteles limit figyelembe vétele, jövő év elejétől egyértelműen felkerülhet a keresési paraméterek közé, hogy az ingatlan forgalmi értéke – első lakás esetében – ne haladja meg a 30 millió forintot.

Az újlakás-piacra az idén októberben bevezetett támogatott hitel-konstrukció jelenlegi formájában – csakúgy, mint az azóta eltelt hónapokban – önmagában 2010-ben sem lesz pozitív hatással. A beruházók által nyújtott kedvezmények és innovatív értékesítés-ösztönző megoldások továbbra is fennmaradnak. Előzetes felmérésünk szerint, 2010-ben az idei évhez képest újabb 50 százalékkal eshet vissza az átadott lakásvolumen. Ennek következtében, 2011-re hiány alakulhat ki új lakásokból, ami a jó környéken lévő legkeresettebb lakástípusokat már jövőre is vonzó befektetési alternatívává teheti – mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Idén mindenki kivárt

A tranzakciószámok csökkenése jellemezte idén a lakáspiacot. Az év első hónapjaiban azok is kivártak a vásárlással, akik a szigorodó banki feltételek mellett is hitelképesek lettek volna. Az állami támogatások és szocpol júliustól való megszüntetése miatt bekövetkezett élénkülés sem ellensúlyozta azonban a nyári látványos visszaesést. Mivel az utolsó hónapok forgalma is csak mérsékelten emelkedett (sokan 2010-re halasztják a vásárlásukat a csökkenő illeték miatt), az Otthon Centrum 2009-ben Budapesten a tavalyi forgalom szűk kétharmadára számít, míg vidéken a visszaesés meghaladhatja az 50 százalékot is.

2009-ben csökkentek a lakásárak is. Ennek üteme elmarad az év elején becsült mértéktől, és tendenciaszerűen csak az év második felében, a támogatások megszűnése miatt amúgy is jelentősen lassuló piacon jelent meg. Kivételt képeznek a panellakások, amelyek ára az év egészében egyenletesen csökkent – írja az ingatlancég.

Az albérleti piac ugyanakkor élénkült, viszont csökkenő bérleti díjak mellett. A vállalhatatlan lakáshitel-törlesztési feltételek azokat is a lakásbérlet felé terelte, akik rendelkeztek a megfelelő önrésszel. Érdekes azonban, hogy mivel a kínálat bővülése meghaladta az újonnan jelentkező keresleti többletet, megindult a bérleti díjak látványos csökkenése. A piac egészére mintegy 10-15 százalékos csökkenés jellemző, ugyanakkor a drágább környékeken a tavalyi bérleti díj akár egynegyeddel zsugorodhatott.

2009-ben mintegy 30 százalékkal kevesebb volt az átadott új lakás, mint 2008-ban. A kereslet ehhez képest még jobban visszaesett, így – szakítva az elmúlt évek csökkenő tendenciájával – Budapesten mintegy 2900-ra nőtt az eladatlan lakáskészlet. Az újépítésű lakások beruházói rég nem látott erőfeszítésekre kényszerültek, hogy eladják építés alatt álló, vagy már megépült lakásaikat. Ilyen pl. a több nagyobb fejlesztő által bevezetett metódus, miszerint a lakás vevője a foglaló befizetése után adott időtartamig bérleti díj fejében a lakásban lakhat, a vételár fennálló részét majd csak ezt követően kell kifizetnie.

Az ingatlanközvetítők részesedése eközben nem változott. Az Otthon Centrum szeptemberi felmérése szerint a szűkülő piacon a vevők – bár eleinte általában önerőből kezdik el a lakás hirdetését – ugyanannyiszor fordultak végül tanácsadóhoz, mint egy évvel korábban. Budapesten átlagosan az eladások 43 százaléka közvetítőn keresztül zajlott. A vevők eközben egyre lassabban hozzák meg döntéseiket. Míg 2008-ban az összes eladás 69 százaléka zárult 3 hónapon belül, addig 2009-ben mindössze a 46 százalékukat sikerült tető alá hozni ugyanennyi idő alatt. Összességében vidéken, valamint az agglomerációban vált nehézzé az eladás, míg Budapesten a lassulás leginkább az amúgy is hosszabb idő alatt értékesíthető családi házakat érintette.