Nagyon olcsó lesz bérelni – Akar még valaki lakást venni?

Havi 25 ezer forintért bérelne Ön egy 50 nm-es lakást? Ausztriában körülbelül ezen az áron már hozzá lehet jutni nem szociális bérlakásokhoz. A rendszer azért is elgondolkodtató, mivel jelenleg tömegek vállalják Magyarországon a kényszertulajdonlást, erőn felüli hiteltörlesztések mellett.

A Társaság a Lakásépítésért Egyesület az osztrák minta alapján dolgozta ki Magyarországra vonatkozóan a bérlakás rendszer sarokpontjait, mellyel nem csak olcsóbban lehetne fedél sokak feje felett, de a programnak köszönhetően jelentősen növekedne a lakásépítések száma is hazánkban. Ez utóbbira azért is lenne szükség, mivel a már meglévő állomány megfelelő ütemben történő pótlása érdekében évente 42-55 ezer lakásnak kellene épülnie, ám a tavalyi hozzávetőleg 35 ezer után idén – állami intézkedések nélkül – körülbelül csupán 15-20 ezer új lakóingatlan építése kezdődik el. Maráczi Zsolttal, a Társaság a Lakásépítésért Egyesület ügyvezetőjével beszélgettünk.

Bérelne Ön drága hiteltörlesztés helyett?

Milyen célok vezérlik a Társaság a Lakásépítésért Egyesületet? Hogyan merült fel a bérlakásépítés modelljének gondolata?

 A Társaság a Lakásépítésért Egyesület nagyrészt építőanyag gyártó cégeket tömörít, de ezen kívül a tagjaink között találhatók társadalmi szervezetek is. Az érintettekben közös, hogy vagy társadalmi elkötelezettségből, vagy gazdasági érdekből fontos számukra a magyar lakásépítés. Véleményünk szerint, ma Magyarországon nem épül kellő számú lakás, melyen társadalmi érdekek alapján is változtatni kell. A bérlakás-építési modell kidolgozásának első állomása annak feltérképezése volt, hogy pontosan mennyi lakás megépítésére lenne szükség Magyarországon. Ez azért is fontos, mivel ezen kérdés megválaszolása nélkül öncélú lenne a lakásépítések állami támogatásáról beszélni, emellett érvelni. Az évente megépülő lakások szükséges számának számítását illetően többféle módszer ismert, mellyel kapcsolatban számos szakmai egyeztetésen vettünk részt.

Az egyik az úgy nevezett százéves szabály, amely szerint egy átlagos minőségben épült lakóházat száz évig lehet gazdaságosan felújítani, ezután azonban már nem hatékony felújításra pénzt költeni. Ma Magyarországon 4,2 millió lakás található, így ezen faktor alapján évente 42 ezer lakásnak kellene épülnie ahhoz, hogy a lakásállomány öregedése megálljon, s a folyamatos lakásállomány pótlás biztosítva legyen. Azonban nem elhanyagolható tény, hogy a mai lakásállomány körülbelül 15-20 százaléka nagyon leromlott állapotú, ezeknek az elvárt életminőséget lehetővé tevő felújítása már nem gazdaságos.
Eleve nagy elmaradások vannak tehát a lakásépítésekben, így a 100 éves szabály alapján, Magyarországon évente akár 45-50 ezer lakásnak kellene épülnie.

Az EU-ban használt számítási módszer szerint, évente 5,5 lakás építése optimális, vagy elvárható 1000 lakosonként, mely alapján még az előbbi számnál is több, évi 55 ezer lakást kellene felhúzni egy évben Magyarországon. Az előbbi két módszer helyességét sem a külföldi, sem a hazai szakemberek nem kérdőjelezik meg, tehát összesen 42-55 ezer lakásnak kellene épülnie évente hazánkban.

Hogy látják ezzel szemben a lakáspiac teljesítményét jelenleg?

A rendszerváltás óta azonban egyedül 2004-ben haladta meg a lakásépítések száma a 42 ezres szintet, tavaly hozzávetőleg 35 ezer volt, az idén pedig, az eladott építőanyagok mennyiségéből következtethetően, egy 50%-os visszaesést követően, mindössze 15-20 ezer lesz a felépített új otthonok száma. Nem pusztán az a baj azonban, hogy nem épül kellő mennyiségű lakás az országban, de az építések ráadásul nagy ciklikusságot is mutatnak, melyet nem, vagy csak nagyon nehezen tud követni az építőanyag-ipar, illetve a kivitelezők is. Szükséges egy átgondolt, megfelelően tervezett lakásépítési politika kidolgozása, hogy a lakások egyenletesen, tervezhetően kerüljenek felhúzásra, s így az ipari kapacitásokat egyenletesen lehessen kihasználni. Szükséges egy, az állam által kommunikált lakásépítési szám meghatározása, amit ha a piaci fejlesztések nem érnek el, akkor az állam valamilyen eszközzel bekapcsolódik a lakásépítésekbe, ennek egyik formája lehet a bérlakásépítés.

Honnan származik a bérlakásépítés ötlete? Mik a jellemzői?

A bérlakásépítés gondolata a már az előbb rögzített tényezők következménye, ez ugyanis egy olyan eszköz lehet, amellyel az állam hatékonyan be tud avatkozni az építések számába, a mintát pedig az Ausztriában már jól bevált, működő rendszer szolgáltatta. Ennek a modellnek az összefüggéseit dolgoztuk fel, s készítettünk el egy Magyarországon történő bevezetés feltételeit rögzítő megvalósíthatósági tanulmányt.
Fontos kiemelni, hogy az általunk kidolgozott bérlakás-építési modell nem szociális bérlakásépítést jelent, Ausztriában azt az elvet követik, hogy a támogatások nagy részét építői oldalon nyújtják, kisebb részben pedig szociális alapon a bérlők részére. A célközönségnek a lakosság 80%-a tekinthető, jövedelmi szempontból körülbelül az alsó 10% nem tudja igénybe venni ezt a modellt, illetve a felső 10% van kizárva a rendszerből.

Milyen lenne a bérlakás-rendszer?

Melyek a modell főbb paraméterei? Miért éri meg a fejlesztőknek, mekkora profit érhető el?

Az osztrák modell szerint a lakások építését olyan speciális társaságok, speciális kft-k, rt-k illetve lakásszövetkezetek végzik, amelyeket állami engedéllyel alapítanak. Ez a társasági forma abban tér el a hagyományostól, hogy a cégek csak lakásépítéssel és lakásfenntartással foglalkoznak. Ezek a társaságok a bérlakásépítésekhez kedvező kamatozású, piaci alapon, bankoktól felvett, de állami támogatást élvező hitelek felvételére jogosultak, cserébe pedig állami felügyelet és ellenőrzés alatt állnak. Ausztriában leggyakrabban ezen cégek tulajdonosai bankok, biztosító társaságok, vagy önkormányzatok. A fejlesztők a kamattámogatásnak köszönhetően kedvezőbb bérleti díjakat határozhatnak meg, így a lakásbérlés lényegesen olcsóbbá válik, mint a piaci alapú bérleti rendszerben.

A bérlakások fejlesztői a jegyzet tőkéjük százalékában maximált profitot kaphatnak. A rendszernek nem az a célja, hogy a fejlesztők piaci mércével mért profitot termeljenek. A modell szerint a fejlesztők egy a jegybanki alapkamat plusz egy-két százaléknak megfelelő osztalékot tudnak elérni. Az a lényeg, hogy a rendszer ne működjön veszteségesen.

A javaslatunk szerint, a bérlakás építője 20-30 éves hitelt vesz fel egy banktól, melyhez az állam kamattámogatást nyújt, illetve a kiadott lakások után a törvényben rögzített nagyságú bérleti díjat szed. A rendszer úgy van kialakítva, hogy az állami támogatásnak köszönhetően a bérleti díjaknak ki kell adnia az adott hitel törlesztő részletét. Az állami támogatás mértékét pedig úgy kell meghatározni, hogy egy reális üzleti környezettel számolva, a fejlesztő minimális profitot érhessen el. Mivel a kamattámogatás és a bérleti díj összege egyaránt az állam által meghatározott, így van tere a politikának az általa fontosnak tartott céloknak megfelelően alakítani a bérlakás-programot. A modell előnye, hogy 20-30 év után egy jelentős tehermentes közérdekű lakásvagyon jön létre, amely az egész rendszerre vonatkozóan olcsóbbá teszi a további finanszírozást.

Miért nem lehet bérlakás-rendszert kialakítani a már meglévő lakásállományból? Az önök által kidolgozott modellben milyen szabályokra van szükség?

Az önkormányzatok nagy problémája jelenleg éppen az – ha egyáltalán még van bérlakásuk -, hogy képtelenek kezelni az erre-arra szétszórt bérlakásaikat. Nem tudják, hogyan oldják meg a lakások karbantartását, az állagmegóvást. Ezek alapján azt lehet mondani, hogy használt lakásokból bérlakás-rendszert kialakítani hatékonytalan és drága, csak építéssel lehet olyan rendszert létrehozni, ahol a kezelés egy kézben van és marad, ugyanis csak ez lehet a járható út.

Az általunk kidolgozott modell szerint szabályozásra van szükség a lakásépítő, lakáskezelő cégek tekintetében, például, hogy mely feltételek mellett lehet őket engedélyezni, s miként tudja az állam ellenőrizni és felügyelni őket. Szintén szabályozni kell a bérleti díj mértékét, a felépülő lakások minőségi követelményeit, amelyeket a cégeknek be kell tartani a kivitelezés során, az osztrák tapasztalatok alapján egyébként, az ilyen rendszerben épülő lakások magasabb színvonalúak, mint a rendszeren kívüliek. Rendelkezni kell a maximális építési költségről, amely biztosítja, hogy az állam pénzén ne lehessen irreális árakon építkezni. Ezeken kívül meg kell határozni az állami támogatás mértékét és formáját, a bérlő és a kivitelezési oldalon egyaránt.

Magyarországon nagy kultúrája van a lakástulajdon szerzésnek, mekkora igény lenne bérlakásokra?

A rendszerváltás idején nem azért vásárolták meg a lakók a korábban bérelt lakásaikat, mert a saját tulajdonszerzéshez ragaszkodtak, hanem azért, mert ezek ára töredéke volt csupán a piaci értékeknek. Utólag sokan ezt már úgy látják, hogy a privatizáció révén helyenként nem fenntartható tulajdonosi struktúrák jöttek létre.

Természetesen a bérlakásépítések elkezdése előtt fel kell mérni az erre vonatkozó igényeket, s csak ott szabad elkezdeni a beruházásokat, ahol arra megfelelő kereslet van. De például Bécsben üres bérlakás nincs is, csak annyira szabadul fel egy-egy, amíg valaki egyik lakásból a másikba költözik.

A Társaság a Lakásépítésért Egyesület reprezentatív felmérése is azt mutatta, hogy igenis lenne igény megfelelő árú bérlakásokra, jelenleg ugyanis sokan túlvállalják magukat a lakásvásárlások során, s szinte már erejükön felüli a törlesztő részletek kifizetése. Azt kérdeztük meg, hogy szükség lenne-e olyan pl. 50 négyzetméteres bérlakásokra, ahol hozzávetőleg 40 ezer forintos lenne a bérleti díj. A válaszadók 94%-a szerint szükség lenne Magyarországon ilyen korszerű bérlakásokra.

Már 25 ezerért lehetne bérelni

Hogyan képzelik el a bérlői oldal támogatását? Létezne ilyen?

Természetesen nem zárjuk ki a bérlők támogatását sem, az állam mindkét oldalon részt vehet a finanszírozásban, bár a mi modellünk fő eleme, az építési oldalon nyújtott támogatás, vagy a bérlői oldalon nyújtott SZJA kedvezmény. A jövedelmi viszonyok alapján kialakított finanszírozási segítségnyújtás során szociálpolitikai elvek megvalósítására is lehetőség nyílik. Aki az elvárt bérleti díjat nem tudja megfizetni, az bérlőoldali támogatásban is részesülhet. Ugyanakkor a támogatásnak a szociálison kívül más formája is lehetséges lenne, például adójóváírások, vagy szja könnyítések formájában, de akár adómentes béren kívüli juttatásként is hozzájárulhatnának a cégek a munkavállalóik bérlakás-fenntartásához.

Mekkora bérleti díjjal lehetne számolni az Önök által meghatározott rendszerben?

Ausztriában a rendszerben maradt, régebben épült lakások havi bérleti díja körülbelül két euró négyzetméterenként. Ha ezt átszámítjuk, akkor havi 500-600 forint/nm-es díj mellett egy átlagos 50 négyzetméteres lakásért körülbelül 25-30 ezer forintot kell fizetni havi szinten bérleti díjként. Ma Magyarországon ilyen áron nem lehet lakást bérelni, legalább ennek kétszeresét kérik el a bérlőktől. Az árakat természetesen a lakások kora, s az épület felszereltsége határozza meg, Ausztriában léteznek olyan típusú épületek, ahol az alagsorban szauna, és medence található, valamint a ház tetőterasszal is rendelkezik, melyekért természetesen többet kell fizetni. Általánosságban azt lehet mondani, hogy a havi bérleti díjak körülbelül 2 és 6 euró/nm között mozognak. A rendszer másik jellemzője, hogy a lakást bérlőknek általában egy bizonyos önrészt, a lakás forgalmi értékének körülbelül 5-10%-át kell befizetnie a lakásba költözéskor, ez azonban egyfajta kaucióként szolgál, amelyet a bérlők visszakapnak, ha elhagyják az adott ingatlant.

Fontos szempont volt javaslatunkban, hogy a lakásbérlés és a lakástulajdon szerzés ne legyen egymással szembeállítva, vagyis aki ilyen lakást bérel, az akár meg is vehesse az adott ingatlant. Természetesen vétel esetén itt nem a harmad vagy negyedáron történő értékesítésre kell gondolni, hanem az aktuális piaci áron történő vásárlásra. Az ily módon megvásárolt lakások előnye, hogy a bérlő egy általa lakott, ismert minőségű ingatlanhoz juthat hozzá, ha van pénze. Ez utóbbi azért is fontos, mivel ma Magyarországon nem csak az vesz lakást, akinek megvannak az ehhez szükséges forrásai, hanem kialakult egy kényszertulajdonosi réteg is. Mivel piaci bérleti díjak konkurálnak a törlesztőrészletek összegével, nagyon sokan túlvállalva magukat vettek fel hiteleket, bízva abban, hogy nem fog elmozdulni az árfolyam. Most jelentős részük nem tudja fizetni az üzleti alapon felvett hitelt, s az állam segítségre szorulnak, tehát tulajdonképpen az állam, mint támogató ezen az oldalon is belép a jelenlegi rendszerbe.

Mikor indulhatnak el az első bérlakásépítések?

A bérlakás-program elindulásának első feltétele, hogy megszülessenek a szükséges jogszabályok, s az állami költségvetés tervezésébe bekerüljenek a szükséges források. Ami biztosan látható az az, hogyha megvan az elhatározás, akkor ezt követően körülbelül 6 hónap szükséges, egy ilyen állami bérlakás-építési program normatív feltételeinek kidolgozásához.

Véleményünk szerint a programnak minél előbb el kellene indulnia. EU pénzekre akkor érdemes várni, ha a magyar kormány eléri az EU-nál, hogy az európai mértékkel szociális (nálunk ez a bérből-fizetésből élők jelentős részét is lefedi) bérlakásépítésekre is fel lehessen használni az európai uniós forrásokat, ne csak jellemzően útépítésre. Ausztriában 2009-ben várhatóan a válság ellenére is 15 ezer bérlakás fog felépülni