Mi lesz itt 2009-ben – Mi változik a lakáspiacon?

A 2008-as évet mindenképpen trendfordulóként értékelhetjük a lakáspiacon. Az értékesítés már év elejétől lelassult, és a remény, hogy a magyar piacot elkerüli a nemzetközi pénzpiaci válság, októberre szertefoszlott.

2009 minden bizonnyal a piactisztulás jegyében zajlik majd, az Otthon Centrum
szerint azonban a lakásminőség javítását célzó építési és energiahatékonysági
előírások pozitív hatását mérsékelheti a lakossági igények változása és a
kereslet beszűkülése.

Az
elmúlt két és fél hónapban, szinte minden ingatlanos témájú cikk közvetlenül
vagy közvetve a válsággal foglalkozott. Az idei év egészen biztosan ezzel a
főcímmel fog bekerülni az ingatlanos történelembe, esetleg még a ’trendforduló’
címke kerülhet majd elő, bár az inkább csak a jövőből visszatekintve, és
osztozva a 2009-es esztendővel. A pénzügyi és gazdasági válság által érintett
ingatlanpiac minden területén szelekció várható; az elmúlt időszak piactisztító
hatása tovább érződik 2009-ben: a nem megfelelő pénzügyi háttérrel rendelkező
fejlesztők kivonulhatnak a piacról, vagy megszűnnek és hasonló folyamat várható
az ingatlanértékesítői oldalon is.

A gazdasági válság okozta
lakáshitelezési szigorítások és a törlesztő részletek drasztikus emelkedése
miatt hosszabb időtávra kiható strukturális következményekkel számolnak a
lakáspiacon az Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat szakértői. Az egyik
ilyen lehetséges következmény a keresett lakásméretek csökkenése lehet. A kisebb
lakások iránti kereslet növekedése miatt az Otthon Centrum szerint reális annak
a lehetősége, hogy jövőre az újonnan induló projekteknél a lakásméreteket,
illetve a lakások szobaszám szerinti összetételét már a változó vevői igényekre
szabják.

A hitellehetőségek beszűkülése lassította ugyan a keresletet,
azonban a tőkepiacok gyengélkedése miatt a befektetők egy része az ingatlan felé
irányította figyelmét, így az egyrészről csökkenő keresletet a befektetési célú
ingatlanvásárlások ellensúlyozhatják. Ami az ingatlanárakat illeti, az új
építésű ingatlanok esetében a fejlesztők finanszírozási nehézségei, a források
drágulása miatt reálisan áremelkedés várható (ennek ténye és mértéke
természetesen a beruházó döntésétől függ, s így az értékesítési kényszerben lévő
cégek akár csökkenthetik áraikat), a használt lakások esetében azonban
stagnálásra, esetleg némi árcsökkenésre is számítani lehet.

A vevők
hitelfelvételi nehézségei, illetve az elhalasztott vásárlások miatt élénkülhet
viszont a bérlakás-piac. Sokakat a kényszer, a szigorodó hitelfelvételi
lehetőség terelhet majd albérletbe, míg az óvatosabb hitelképesek is inkább
kivárnak a most kedvezőtlenül alakuló hitelek felvételével, és átmenetileg (vagy
jó tapasztalatok esetén hosszabb időre) lakást bérelnek. Az általános ellenérzés
a ma többnyire kényszermegoldásnak tekintett lakásbérléssel szemben így talán
csökkenhet, a bérleti piac fehéredésére (szerződés kötése, bevétel utáni adózás)
ugyanakkor a jelen gazdasági helyzet nem sok esélyt ad. Az Otthon Centrum
szakértői a jelenlegi helyzetben is lehetőséget látnak; várakozásuk szerint a
nem versenyképes irodák kiesésével, és a vevők fokozódó bizonytalanságával
gyorsabban növekedhet a piacon a professzionális ingatlanközvetítés részesedése,
és ezen belül pedig felerősödhet a nagy hálózatok szerepe. A piaci trendek
mellett azonban szabályozási kérdések is hatással lesznek az ingatlanpiacra a
2009. év során. Az alábbiakban csokorba gyűjtöttük a 2009-től életbe lépő,
lakáspiacot érintő újdonságokat:

Zöldkártya

2009. január
1.-én lép érvénybe a 2002/9l/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv, amely
szerint az ingatlanokról energiafelhasználási jellemzőik alapján
energiatanúsítványt kell készíteni. A zöldkártyának vagy lakcímkének is nevezett
dokumentum megmutatja, hogy az adott ingatlanban mennyire gazdaságos a fűtési,
világítási és egyéb célokra felhasznált energiafogyasztás, valamint üzemeltetési
információval szolgál a tulajdonosoknak, és alapját képezi a későbbi felújítási
terveknek. Az előírás új lakásoknál 2009. január 1.-től lép érvénybe, míg a
használtaknál csak három évvel később, eladás vagy hosszabb bérbeadás esetén.
“Véleményem szerint, a tanúsítványnak egyelőre nem lesz érzékelhető hatása a
piacra, mivel inkább a használt lakás piacon okozhat majd jelentősebb
átrendeződést, ha ott is egységesen bevezetik. Jelenleg, a válság miatt az új
lakás vásárlók körében a legfontosabb szempont a lakás ára, minden más csak ez
után következik. Bármennyire is fontos tényező a lakás havi fenntartási
költsége, azt csak a vételár után mérlegelik. Természetesen, teljesen azonos
paraméterű lakások közötti választási helyzetben az energia tanúsítvány, mint
fontos megkülönböztető elem jelenhet meg, véli Valkó Dávid, az Otthon Centrum
vezető elemzője. Ettől függetlenül a zöldkártya bevezetése erősítheti a
versenyhelyzetet az ingatlanfejlesztők között, bár energiahatékonyság
szempontjából nagy eltérések alapból nem várhatók az új lakásokat tekintve.

OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) építési
előírásainak módosításai

Jövőre adják át az első lakásokat, melyek a
szeptemberben elfogadott OTÉK módosításoknak megfelelően épülnek.. A szabályozás
szigorította az Országos Településrendezési és Építési Követelmények több
pontját. Az értékesíthetőség szempontjából a változtatások (épületek
elhelyezése, szobaméretek növelése, benapozás szigorítása, a 10 méteres
magasságot elérő házakban lift beépítése, külön fürdőszoba és illemhely
kialakítása a 2 szobás lakásokban, kerékpártárolók beépítési kötelezettsége,
akadálymentesítés, kötelező parkoló szám és méret kialakítása, a klimatizáló
rendszer takarása és építészeti megoldása stb.) pozitívak, s minőségi, élhetőbb
és használhatóbb lakások kialakítása felé hatnak. Ugyanakkor az is egyértelmű,
hogy szinte az összes módosításnak történő megfelelés a fejlesztők
többletköltségével jár, ezáltal logikusan árnövekedést eredményezne, aminek
érvényesíthetősége igencsak kérdésessé vált a válság hatására amúgy is lassuló
értékesítések miatt.

Személyi jövedelemadó alapot csökkentő
lakás-felújítások és -korszerűsítések

2009-től, százezer forint
értékhatárig lehetőség adódik a személyi jövedelemadó alapot csökkenteni többek
között az igénybe vett lakás-felújítási és -korszerűsítési szolgáltatások
árával, azoknál, akiknek a jövedelme éves szinten bruttó 3,4 millió Ft alatt
van. Az új szabály széles rétegeket érint, hiszen az ingatlanvásárlással szemben
egyre erőteljesebb alternatívát jelent a meglévő ingatlan felújítása. Bár az új
szabály nem titkolt célja a gazdaság fehérítése, az alacsony összeghatár és az
így elérhető csekély mértékű adócsökkenés miatt ez sajnos alig érezhetően fog
érvényesülni..

Öröklési illeték mérséklése

Az öröklési
illeték mérséklése a közvetlen rokoni örökösöket érinti, és az illeték
eltörlését jelenti húszmillió forintos értékhatárig. Ebbe a limitbe először a
lakástulajdon számít bele, ha ezzel rendelkezünk, majd ez után következnek az
egyéb vagyontárgyak. Évente eddig öröklési illetékből 16-17 milliárd forint
folyt be az adóhatósághoz, arra vonatkozóan azonban nem születtek számítások,
hogy a kedvezmény mennyiben fogja befolyásolni ezt az összeget. Az Otthon
Centrum 2008-as értékesítési adatbázisa alapján elmondható, hogy a 20 millió
Ft-os limit szűk 4 millióval van az országos átlaglakás-ár felett. Az érintettek
körét nehéz megbecsülni, annál is inkább, mert az öröklési illeték elkerülésének
eddig is egyik módja volt a családon belüli adásvételi vagy ajándékozási
szerződés kötése az adott ingatlanra. Így viszont valószínűsíthetjük, hogy a
regisztrált ingatlantranzakció-számok csökkenni fognak, ami persze nem
feltétlenül valós piaci lassulást jelez majd. Ezt érintő másik módosítás az
illetéktörvényben az ’értékaránytalanság’ fogalmának bevezetése, ami alapján a
feltűnő értékaránytalanság mellett kötött ügyletek illetékét pontosan
meghatározzák. Ezzel a hatóságok által vezetett ingatlan-adatbázisok tartalma
tisztulhat, és így egy fokkal pontosabb képet kaphatunk a jelenleg kevéssé
szabályozott ingatlanpiacról.

Luxusadó eltörlése

Az
Alkotmánybíróság december közepi döntésével hatályon kívül helyezte a 2006-ban
bevezetett luxusadó jelenleg használt szabályozását. Ennek lényege a 100 millió
Ft feletti ingatlanok megadóztatása, mely – kezdettől fogva sokat vitatott –
értékövezeti átlagárak meghatározásán alapul. Mivel ez az adóforma igen szűk
kört érintett eddig is, és viszonylag kevés bevételt hozott az önkormányzatok
számára, a döntés azon része lényegesebb talán, hogy így megszűnik a luxusadóhoz
hasonló módszerrel számítandó, a települések számára eredetileg 2009-től
opcionálisan alkalmazható értékalapú ingatlanadózás lehetősége is. A sokak által
leginkább igazságosnak tartott ingatlanadózási forma bevezetésére tehát még
várni kell.