Még két szük esztendő a kiskereskedelmi piacon- A King Sturge szerint

Bár némi mozgolódás akadt az európai kiskereskedelmi befektetői piacokon, a King Sturge elemzésében arra hívja fel a figyelmet, hogy még legalább két szűkös esztendővel kell szembenéznünk, és nincs kilátásban fellendülés ezen időszak alatt.

A King Sturge “European Retail Property 2010” (Európai Kiskereskedelmi Ingatlanpiac 2010) beszámolójában kifejti, hogy az adott körülmények között, azaz az elmúlt két év jól nyomon követhető tőkeérték hanyatlása folytán, a piaci résztvevők figyelme kivétel nélkül a bevételekre terelődött. Azonban a bevételek csökkentek, hiszen az átlag bérleti díjak az európai piacokon tovább zuhantak még 2009 őszén is, és számos piacon aligha emelkednek 2012 előtt.

A befektetői és felhasználói piac elválaszthatatlan – az előbbi fejlődését befolyásolhatja az utóbbi gyengülése, figyelmeztet az piacelemzés.  “Ha a tranzakciókat nézzük, a befektetési kedv visszatérőben van, és a biztos jövedelemet hozó ingatlanok hozamai, különösen a 10 vagy több évres szerződéssel bíróak, a tavasz folyamán drámai csökkenést mutattak – jegyzi meg Stephen Springham, kiskereskedelmi elemző partner a King Sturge-nél és egyben a beszámoló szerzője. ” A bérleti díjak ezzel ellentétben a legjobb esetben is csak stagnáltak, vagy, mint a legtöbb esetben, csökkentek, olykor jelentős mértékben. Vajon folytatódik a fejlődés? Ez egyenlőre felettébb  kétséges.

“Az üresedési mutatók a piacok kisebb százalékát érintve elmozdultak eddigi legrosszabb pozíciójukról, és 2009 első felében érték el legmagasabb értéküket a legtöbb európai piacon. Miközben a kiskereskedelmi szektor kedvezőtlen hatásainak mértéke enyhül az év további időszakában, sokak jövője bizonytalan és a következő hat hónapban dől majd el.”

A magyarországi helyzetről Richard Redfern, a budapesti King Sturge iroda befektetési részlegének vezetője így nyilatkozik:

“A befektetői piac 2009 végén is visszafogott volt, habár a kereskedelmi szektor az utolsó negyedévben megújult figyelmet kapott a befektetőktől. Az ING XI. kerületi Allee bevásárlóközpontja iránt hatalmas volt az érdeklődés, sokan versengtek érte az intézményi és a privát ingatlan alapoktól is. Az Allee megfelel az erős “lokáció – küllem – minőség” elvárásainak egyrészt a kereskedők részéről, másrészt biztos és hosszútávú bevételt jelent a befektetőknek. A €200 milliós tranzakció lezárása 2010 elején várható. A Fashion Street is rivaldafénybe került 2009 végén. A 20 egységet magába foglaló ’fő utcai’ kereskedelmi portfólió a Deák Ferenc utcában olyan neveket állított soraiba mint a Hugo Boss, Tommy Hilfiger, a Benetton és a Furla. Üzletkötés  még meg nem jött létre, de nagy érdeklődés kiséri magas színvonalú “lokáció-design-minőség” kombinációja révén.

Az említetteken túl nem várható különösebb változás a kereskedelmi befektetői piacon 2010 folyamán, és főleg a bérlői piac jut nagyobb szerephez. Néhány méretes kereskedelmi projekt még fejlesztési fázisban is jelentős mennyiségű előszerződést kötött (mint például a Corvin Atrium és a Köki Terminál), de még így is meglehetősen nehéz időszak vár rájuk. A tulajdonos-bérlői együttműködés erősítése, valamint mindkét fél rugalmassága a rövid és középtávú megoldások terén elengedhetetlen ahhoz, hogy a megfelelő kihasználtságot biztosítsák 2010-ben. A bérleti díjak, csak úgy, mint minden szektorban, nyomás alatt lesznek.”

A jövő derűsebbnek tűnik a bevételek szempontjából

Számos olyan európai országban, ahol a kiskereskedelmi bérleti díjakat évente indexálják, a bevételi oldalon derűsebb jövő elé tekintenek, különösen a hosszú távú bérleti szerződésekkel rendelkezők. 2010 pozitív fogyasztói árindex kiigazítást jósol. Litvánia és Lettország azonban kivétel – hasonlóan a Lettországban idén történtekhez – ezen országok éles korrekcióra szorulnak. 2013 és 2020 között a OEF (Oxford Economic Forecast) szerint minden európai országban tapasztalható lesz a fogyasztói árindexek növekedése; míg Svájcban 1,5% addig Szlovákiában és Bulgáriában 3,1%-os.   “Leegyszerűsítve: előfordulhat, hogy a piac által diktált gyorsan növekvő bérleti díjak a múlté, de az indexáláson alapuló jövedelmek végül visszatérnek.” állítja Stephen.

A kiskereskedelmi eladások növekedése hasonló képet fest, jelezvén a kiskereskedelmi ingatlanpiac jelenlegi állapotát.  Mind a 29 európai ország piaca negatív eladási tendenciát mutat az idei évben az OEF és a King Sturge összegzésében. Ide sorolható az öt legnagyobb piac az EU27-ből, habár a szigetországi előrejelzés pusztán 0,5%-os átmeneti zuhanásról  majd pozitív végkifejletről beszél.  Az elkövetkezendő tíz évben pedig minden piac pozitív növekedésre számíthat Lengyelországgal az élen (évi 4,9%-al egészen 2020-ig) valamint Olaszországgal a sor végén 0,6%-al.

Kummulatív összesítésben a 2010-2020 időszakra a növekedést jelző számok még kecsegtetőbben hangzanak:12% (Olaszország)  – 91% (Litvánia) között mozognak. És valóban, a Baltikum, Szlovénia, valamint a kevésbe fejlett Románia és Bulgária magasabb növekedési röppályán várható vissza, annak ellenére, hogy kedvezőtlenebb pozícióból indulnak.

“Jelenleg a kiskereskedelmi eladások növekedése kilátástalannak tűnhet, és nehéz bizakodva tekinte a jövőre.” Jegyzi meg Stephen. “Hoszzú távon azonban a legtöbb piac visszatérhet a normális kerékvágásba. Ennek feltétele a szigorú és fájdalmas korrekció, különösen Közép és Kelet-Európában, valamint a nyugati tigris gazdaságokkal rendelkező államokban, mint Írország.

“A tanulság talán a hagyományos tulajdonos-bérlő kapcsolat újreértékelése lehet. Vajon mindegyik számára hasznot jelent a könyebb átláthatóság, milyen mértékben és vajon tudnak e hatékonyabban együttműködni. Rugalmasabb szerződésfeltételek valamint olyan kezdeményezések, mint a forgalomarányos bérleti díj alkalmazása segíthet ennek elérésében.”

Szélesebb európai kiskereskedelmi berkekben még mindig a franchising forma a legnépszerűbb terjeszkedési vállfaj. A King Sturge felhívja a figyelmet egy újonnan megjelent fejlődő koncepcióra, ami szntén a tulajdonos-bérlő kapcsolatot hivatott erősíteni. Bár gyerekcipőben jár, az alapötlet az, hogy a tulajdonos átveszi a franchise-t gyakorló szerepét, ezzel kiküszöbölve a hagyományos tulajdonos-bérlő vitákat: emellett megtölti az üres helyeket és egy új, piacon még nem szereplő márkát ajánl vásárlóinak.