Eladatlan lakás-rekord Budapesten – Mi várható?

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2009-ben 32 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 28 400 új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. A használatba vett lakások száma 11, az új engedélyeké 35 százalékkal volt kevesebb, mint 2008-ban.

A visszaesés az év második felében ennél erőteljesebb volt: a használatba vett lakások száma a 2008. második félévinek a háromnegyedét tette ki, az új lakásépítési engedélyeké valamivel több, mint a felét.

A Budapesten használatba vett lakások számának 9 477-ről 10 385-re való növekedése ellentétes az országos trendekkel. „A budapesti emelkedés még a válság előtti lendületnek köszönhető, az idei évre viszont akár 50 százalékos visszaesésre kell számítani” – mondta Valkó Dávid, a cég vezető elemzője. Az elmúlt szűk másfél évet nagyban befolyásolta a lakossági hitelezés terén tapasztalt szigorítás, amely a kedvezőtlen reálgazdasági környezettel együtt jelentős visszaesést eredményezett a lakáspiacon.
 
A vállalat 2010. év eleji felmérése szerint idén tetőzhet az eladatlan készlet a budapesti újlakás-piacon. Míg a tavalyi év során alig valamivel több, mint 1600 újépítésű társasházi lakást értékesítettek Budapesten, amely talán évtizedes negatív rekord, addig az eladatlan lakások száma a már átadott beruházásokban most először haladta meg a háromezret; 2010. elején 3 800 körül alakult. Ehhez jön hozzá az épülő projektekben 3000 lakás, tehát összesen közel 7 000 új lakás közül választhat az, aki most keres új lakást.
 
2010-ben körülbelül 4 500-ig bővülve tetőzhet az átadott lakáskészlet; a vevőknek az általánosan jó alkupozíció, az illetékcsökkenés és beruházói akcióknak köszönhetően most érdemes lakást vásárolni, mert ha beindulnak az új építések, mindenképpen magasabb árakkal kell kalkulálni.
 
A beruházok által eddig használt vevőcsalogató megoldások (garázs fél áron, konyhabútor vagy plazmatévé az árban) már nem mindig érik el az új lakást vásárlók ingerküszöbét; a fő probléma, hogy a potenciális vásárlók nem mernek, vagy nem tudnak hitelt felvenni. Ezért egyre több fejlesztő áll elő a mostani hitelfelvétel nehézségeit kiküszöbölő értékesítés-ösztönző módszerekkel.

Ilyen az egyre terjedő konstrukció, amikor a lakásár 15-20 százalékának befizetésével, illetve opciós vásárlást biztosító előszerződés aláírását követően a vevő beköltözhet a lakásba. A lakás fennmaradó árát a következő egy-két évben törleszti, aminek mértéke úgy van meghatározva, hogy a fel nem vett „elméleti” hitel havi törlesztőrészleténél alacsonyabb összegről legyen szó. Tulajdonossá azt követően válunk, hogy az előszerződésben meghatározott időszak után végszerződést kötünk, a lakás teljes vételárát kifizetve. Az addig fizetett havi részletek beszámításának lehetősége a lakás árába beruházó-függő. Ha a vevő egy-két év után eláll a szerződéstől, akkor természetesen elveszíti a foglalót.
 
A cég 2010-re összességében stagnálásra számít árakban, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon újból csökkenést eredményezhet. A lakáspiac 2009-ben érte el a mélypontot, a tavalyi 30-40 százalékos forgalmi visszaesés után idén – optimistán – minimális, körülbelül 5 százalékos bővülésre számít a cég.