2010 már könnyebb lesz a magyar piacon is? – Ingatlanpiaci felmérés

Nehéz évet várnak 2009-től az általunk megkérdezett ingatlanosok. Az ide első piaci konszenzusunk sötét képet fest 2009-ről, 2010-re azonban már némi javulást prognosztizálnak a hazai piaci szereplők.

Bár továbbra is érezhető a bizonytalanság a várakozásokat illetően, a
piaci szereplők 2009-et részben már beárazták. A legradikálisabb
változás értelemszerűen a tranzakciós hozamokban következett be a
magyar ingtalnapiacon. Míg 2008 harmadik negyedévében a piaci szereplők
még 6%-os hozamot prognosztizáltak 2009-re a budapesti prémium
irodaházak piacán, addig legújabb felmérésünk jelentős árcsökkenésről
árulkodik. Az általunk megkérdezett szakértők a jelenlegi prémium
irodapiaci hozamot 7%-ra becsülik, és az év végére 7,5%-ot jósolnak. Ez
nagyságrendileg az öt évvel ezelőtti árazási szintnek felel meg.
Némileg árnyalja a képet, hogy a konszenzus 2010 végére a jelenlegi
7%-os hozamszinthez való visszatérést jósolja, de érdemes kiemelnünk,
hogy a 2010-es tranzakciós hozamra a piaci szereplők jelentős része nem
adott becslést. Akik azonban vállalkoztak a hosszabb távú becslésre,
azok 2010-től érezhetően már enyhe javulást várnak.

A válság egyik egyértelmű következménye a befektetési piacon a prémium
és az átlagos termékek közötti olló kinyílása. A válság előtti 50
bázispontos különbség mostanra 150 bázispontra nőtt, a legújabb
konszenzusunk szerint ugyanis az átlagos “A” kategóriás irodaházak
tranzakciós hozama 8,5%-on áll. Ez több mint 200 bázispontos emelkedés
az egy évvel ezelőtti szinthez képest.

A budapesti prémium bevásárlóközpontok tranzakciós hozamára vonatkozó
várakozások lényegében megfelelnek az irodaházakénak, azaz a jelenlegi
7,4%-os szint év végére 8%-ra emelkedik, majd 2010 végére visszatér a
mostani szintre – az általunk megkérdezett szakértők prognózisai
szerint.

Kihasználatlansági rekord év végére

2008-ban rekordmennyiségben adtak át új irodaházakat Budapesten: ennek
és a gazdaság visszaesésének fényében egyáltalán nem meglepő, hogy a
piaci szereplők 2009 végére hosszú évek óta nem tapasztalt
kihasználatlansági rátát prognosztizálnak. A jelenlegi közel 17%-os
üresedés év végére a konszenzus szerint 20%-ra emelkedik, azaz a
budapesti modern irodaterület mintegy ötöde állhat majd üresen. A
fejlesztések elhalasztásának, visszafogásának következtében – a
megkérdezett piaci szereplők becslései alapján – ez a szám 2010 végére
18%-ra mérséklődhet. Bár a projektstop határozottan teret nyert a hazai
ingatlanpiacon, a várakozások szerint még így is majdnem 300 ezer
négyzetméternyi új irodaházat adnak majd át 2009-ben. A korábban
2010-re tervezett fejlesztéseket nyilvánvalóan rugalmasabban lehet
kezelni, így abban az évben a konszenzus szerint az új átadások
összességében a 200 ezer négyzetméteres szint alá szorulnak vissza. Ez
a mennyiség azonban még így is meghaladja a 2000-es években évente
átlagosan átadott mintegy 180 ezer négyzetmétert.

Van még lejjebb

Bár a budapesti irodabérleti díjak már így is a régió legolcsóbb
irodapiaci helyszínévé tették hazánkat, az egekbe szökő
kihasználatlansági ráta várhatóan még alacsonyabb szintre löki az
irodaházak bérleti díjait. A piaci konszenzusunk szerint az átlagos “A” kategóriás irodaházak jellemző bérleti díjai a jelenlegi 13,5 eurós
szintről év végére 12,5 euróra csökkenhetnek.

A bérleti díjakra vonatkozó konszenzus még soha nem volt ilyen
egybehangzó, az általunk megkérdezett szakértők körülbelül 80%-a számít
arra, hogy 2009-ben csökkenni fognak a bérleti díjak, és a többiek is
csak stagnálást prognosztizálnak. A prémium irodaházak esetében
érezhetően kedvezőbb az összkép, a többség ugyanis stagnálást jósol, és
a válaszadóknak csupán egyharmada vár csökkenést 2009-ben. A
felmérésünkben részt vevő piaci szereplők közül senki nem számít a
bérleti díjak idei növekedésére.

Felmérésünkhöz az Agrogate, a Biggeorge’s NV, a CB Richard Ellis, a Colliers, a Cushman & Wakefield, a DTZ, az Eston, a Jones Lang LaSalle, a Mosaic Property, a Portico Investment, a Patrizia Immobilien és a Segrojárult hozzá prognózisaival. Az elemzésben az általunk megkérdezett
szakemberek egyéni prognózisai nem jelennek meg, csupán a konszenzus.
Ennek meghatározásához mediánértékeket használtunk, és a szakértőktől
2010 végéig kértünk várakozásokat a budapesti ingatlanpiacról.
Felmérésünk kitér az irodapiacra, a kereskedelmi piacra és a
logisztikai ingatlanok piacára is.  

Csak stagnálás a plázákban

A bérleti díjakat tekintve a kiskereskedelmi ingatlanok piaca közel sem
olyan borúlátó, mint az irodapiac. A megkérdezett szakértők fele
2009-ben stagnálást vár mind a prémium bevásárlóközpontok, mind a
prémium utcai üzlethelyiségek esetében. Ez összességében nem jelent
gyökeres változást egy évvel ezelőtti felmérésünkhöz képest, hiszen már
akkor is a stagnálást jósoló piaci szereplők voltak többségben. Az
ugyanakkor egyértelművé vált, hogy a válság határozottan pontot tett a
retail piacon az utóbbi években tapasztalt viszonylag dinamikus
bérletidíj-emelkedés végére, és 2009-ben legfeljebb stagnálást produkál
majd a kiskereskedelmi részpiac. Mindenképpen fontos azonban
kiemelnünk, hogy felmérésünkben – az összehasonlíthatóság érdekében –
kizárólag a három budapesti prémium bevásárlóközpont bérleti díjaira
gyűjtünk becsléseket, így a konszenzus arról nem ad képet, hogy a
másodlagos adottságokkal rendelkező plázákat milyen mértékben érinti a
gazdasági visszaesés.

Logisztika: emelkedés kizárva

Az irodapiachoz hasonlóan a hazai logisztikai ingatlanpiac is Közép- és
Kelet-Európa legalacsonyabb bérleti díjaival büszkélkedhet, felmérésünk
szerint ráadásul a piaci szereplők egyáltalán nem tartják kizártnak a
logisztikai bérleti díjak további mérséklődését. A konszenzusban
résztvevő szakértőknek mindössze 10%-a számít arra, hogy 2009-ben
emelkedni fognak a bérleti díjak a Budapesten belüli és a városon
kívüli ipari ingatlanok esetében. 2010-re a városi logisztikai
ingatlanok esetében ugyanezt várják a piaci szereplők, a városon kívüli
ingatlanok esetében azonban már a megkérdezettek 40%-a emelkedésre
számít. A logisztikai ingatlanok tranzakciós hozama jelentős emelkedést
produkált a válság kirobbanása óta. Az egy évvel ezelőtti 7% alatti
szintről a konszenzus szerint mostanra 8,5%-ra ugrott fel az ipari
ingatlanok árazási szintje. A piaci szereplők szerint az emelkedés
ebben az évben tovább folytatódik, és év végén 9,25%-on tetőzik.
2010-ben már csökkenéssel számolnak a szakértők: várakozásaik szerint
jövő év végére a jelenlegi szint közelébe kúsznak majd vissza a
jellemző tranzakciós hozamok.

2010-től várjuk a megváltást

2009 első piaci konszenzusából mindent egybevetve jól látszik, hogy az
ingatlanpiac várakozásai egybevágnak a reálgazdaságra vonatkozó
általános várakozásokkal. Vagyis 2009-től senki nem vár semmi jót: a
bérleti díjak csökkennek, vagy legjobb esetben is stagnálnak, a
kihasználatlanság az egekbe szökik, a tranzakciós hozamok pedig tovább
emelkednek. 2009-ben a tranzakciós hozamok szintjén várhatóan mintegy
öt évet “lép vissza” a budapesti ingatlanpiac, és az irodapiaci
kihasználatlanság is régóta nem látott magasságokba emelkedik majd. Bár
a 2010-es évvel kapcsolatban komoly bizonytalanság érezhető, a felmérés
egyik általános tanulsága talán mégis az lehet, hogy az ingatlanpiac
2010-től némi javulást vár. A konszenzus szerint jövőre már nincs
kizárva a bérleti díjak valamilyen mértékű emelkedése, és a hozamok is
csökkenésnek indulhatnak. Kérdés persze, hogy ahogy az idő haladtával
egyre inkább megismerjük a válság természetét, milyen irányba változik
meg a 2010-ről alkotott – jelenleg még óvatosan optimista – elképzelés.