Élesedik a helyzet a pláza­piacon – Fel kell kötni a nadrágot

A bevásárlóközpontok budapesti piacán úgy tűnt, ismét fellendülnek a fejlesztések. Ezt a perspektívát azonban átrajzolhatja a válság, miközben a már a piacon lévő szereplők is komoly gondokkal nézhetnek szembe.

A budapesti bevásárlóközpontok forgalma karácsonykor még viszonylag jónak volt nevezhető. 2009 első hónapjai azonban ennél már jóval kedvezőtlenebbül érintették a kiskereskedőket, annak ellenére, hogy az évnek ezen időszaka hagyományosan is a leggyengébb – mondta Pál Erika, a Jones Lang LaSalle kiskereskedelmi üzletágának vezetője. Az év igazán márciusban kezdődik el, ezért egyelőre nagyon nehéz következtetéseket levonni arra nézve, hogy pontosan mekkora is lehet majd idén a visszaesés. A REsource szerint a lakossági fogyasztás kilátásai tragikusak, bár a kiskereskedelmi szektor lejtmenete nem most kezdődött. A fogyasztás további csökkenése várható, főként ha a közelgő fiskális megszorításokat is figyelembe vesszük.

A vevők inkább az olcsóbb termékeket és az azt kínáló üzleteket részesíthetik előnyben, ami pedig kedvezőtlenebbül érintheti az egyébként magasabb árkategóriát kínáló bevásárlóközpontokat. A fogyatkozó keresletnek kettős hatása lehet: egyrészt fokozódik a verseny a bevásárlóközpontok között, másrészt elbizonytalaníthatja a tervezett projektek fejlesztőit.

Magyarországon a modern kiskereskedelmi ingatlanok állománya 2008 végére elérte az 1,6 millió négyzetmétert, amiből 50% található Budapesten és az agglomerációban. Márpedig a fővárosban már hosszú ideje csend honolt a bevásárlóközpont-piacon – a budapesti plázaépítési hullámon ugyanis már jó néhány éve túl vagyunk. Ez a tény erősen meghatározza a mai budapesti bevásárlóközpont-piac képét: a jelenlegi kínálatban már számos kevésbé jó állapotban lévő épület található, amelyekre – ha nem akarnak lemaradni a versenyben – sürgős felújítás vár. De nem csak fizikai értelemben, a négy-öt évnél régebbi házaknak bérlői összetételben is meg kell újulniuk. A válság a különbségeket talán még inkább kiélezheti, s az erősödő versenyben inkább a korábban épültek maradhatnak alul, amelyek nem követik a piaci változásokat. A felújítások szükségességével az érintett épületek tulajdonosai is tisztában vannak, az erre vonatkozó törekvések már elindultak a válság előtt is, például ennek jegyében újult meg a Duna Pláza.

Jelenleg a legjobb helyzetben továbbra is a korábban is vezetőnek számító Árkád, Mammut és WestEnd hármas áll. A 2007 végén átadott Aréna Plaza továbbra sem tudott felzárkózni hozzájuk, még mindig megközelíthetőségi problémájával küzd, a közvetlen metrókapcsolat hiányán már nem is fog tudni változtatni.

Bár úgy tűnt, hogy az elmúlt egy-két évben kezdődött lázas fejlesztési időszakot követően ismét jelentős kiskereskedelmi felülettel gazdagodhat Budapest, a válság és az egyéb tényezők következtében e folyamat jelentősen lelassulni látszik. 2008 elején ugyan körülbelül 300 ezer négyzetméteres kiskereskedelmi terület megépítése szerepelt a fejlesztők terveiben, információink szerint ennek mindössze alig több mint a fele, 160 ezer négyzetméter áll jelenleg építés alatt. A legbiztosabb pontnak egyelőre a már a bokrétaünnepségén is átesett, 45 ezer négyzetméteres Alle és a 35 ezer négyzetméteres Corvin Átrium hamarosan bekövetkező átadása nevezhető. Ezek mellett azonban már elkezdődtek a munkálatok például Kőbánya-Kispesten, az 56 ezer négyzetméteres, 2010-es nyitást tervező KöKi-Terminál kapcsán, illetve tavaly letették az alapkövét a rivális, csupán egy metrómegállóval távolabb épülő, 17 ezer négyzetméteres NeoCenternek is, ez azonban a korábbi terveknél később, csak 2011-ben készülhet el.

Még sok a kérdőjel a Zuglóban megvalósuló Mundo projekt körül is: a 65 ezer négyzetméteres létesítmény építése egyelőre még nem kezdődhetett el, ugyanis a kerületi önkormányzat kifogásokat emelt az eredeti tervek megváltoztatása miatt, és jelenleg is tart az egyezkedés a XIV. kerület és a lengyel Echo Investment között.

Vidéken még rosszabb a helyzet

Eddig úgy tűnt, hogy a kiskereskedelmi ingatlanok budapesti csendjével szemben a vidéki strip mall­ok és bevásárlóközpontok piaca folyamatos élénkülést mutat. Még tavaly is terjeszkedtek a Stop.Shop-ok és a Piramis Centerek, ahogy szaporodtak a Family Centerek is. Az igencsak termékenynek tekinthető 2008 után 2009-ben terveztek nyitást a Győrben, Gödöllőn, Gyöngyösön, Salgótarjánban és Kaposvárott épülő retail egységek.

Budapesten is érzékelhető ugyan a kereslet visszaesése a bevásárlóközpontok iránt, de még rosszabb a helyzet vidéken. Az elbocsátások nagyon sok város lakosságát érintik, főként a nagyobb vásárlóerővel rendelkező, elektronikai és autóiparra erősen építő nyugati megyékben, ahol most a kereslet komoly csökkenésére kell felkészülniük az üzleteknek. A kiszolgáltatottságuk nő, a visszaesés a vásárlóerőben és a forgalomban egyaránt megmutatkozik. Bár számos terv szólt vidéken történő újabb bevásárlóközpontok létesítéséről, ezek nagy valószínűséggel nem a közeljövőben fognak megvalósulni. Pál Erika szerint a kereskedők a jelen gazdasági helyzetben nagyon óvatosak. Sokan lelassították expanziójukat, többen kivárnak, és előreláthatólag 2010 -2011-re halasztják új üzleteik nyitását. A mégis terjeszkedő üzletek pedig első­sorban Budapestre koncentrálnak.

A bérlők nehéz helyzetben

A plázák bérlőinek helyzetét az utóbbi időben a forgalom visszaesése mellett tovább nehezíti, hogy míg a romló gazdasági kilátások következtében bevételeik folyamatosan csökkennek, addig a forint árfolyamgyengülése következtében költségeik 20-30%-kal nőttek. És ez nem is csak a már felépült plázákban jelent problémát, hanem például az Alléban szerződéseiket 2007 végén megkötő bérlők is akár egyharmaddal magasabb árakkal szembesülnek most, a gyenge forint miatt. Vannak olyan bérlők, akik nehézségeik enyhítése érdekében a bérleti díj csökkentését kérik a bérbeadóktól, de a sikerre csupán a stratégiailag fontos bérlőknek van esélyük, vagyis a többségnek vélhetően le kell nyelnie az árfolyamveszteséget.

A válság azonban nem feltétlenül érinti egyformán a különböző háttérrel rendelkező üzleteket. Különbséget pedig talán nem a méret alapján érdemes tenni, hanem inkább a hazai és a külföldi tulajdonosi háttérrel és jelentős bolthálózattal rendelkező üzletek között. Az egy-két vagy esetleg három üzlettel rendelkező magyar tulajdonosoknak ugyanis sokkal nagyobb problémát okozhat a válság, mint a külföldi tulajdonban álló kereskedelmi láncoknak. Ez utóbbiak magyar ága ugyanis vélhetően nem lesz könnyű helyzetben, de mivel más országokban is rendelkeznek üzletekkel, megtehetik, hogy kiegyenlítettebb üzletmenetet folytassanak, így jobban viselhetik a nehézségeket.

Kiskertrendek

A kiskereskedelemben tapasztalható tendenciákról Christoph Augustinnal, az ECE ügyvezető igazgatójával beszélgettünk. Az interjú teljes terjedelemben a REsourceInfo.hu internetes oldalon olvasható majd, most csak rövid ízelítőt adunk belőle.

Mennyire érzékelik a bérlői kereslet visszaesését a válság elmélyülése óta?

Az erős pénzügyi háttérrel nem rendelkező kiskereskedők megítélésünk szerint óvatosabbak lettek, és a jelenlegi piaci helyzet miatt közülük sokan fel is függesztették tevékenységük bővítését. A külföldi bérlők és márkaforgalmazók azonban továbbra is szívesen nyitnak üzleteket.

Hogyan alakulhatnak a bérleti díjak a bevásárlóközpontok vidéki és fővárosi piacán? Mennyire erős a nyomás a bérlői oldalon a bérleti díjak csökkentésére, illetve a szerződések újratárgyalására?

A forint gyengülésével egyidejűleg az euróban fizetendő bérleti díjak nyilvánvalóan általános nyomás alá kerülnek. De a jó helyen lévő és professzionálisan üzemeltetett bevásárlóközpontok az átlagnál magasabb bérleti díjat érhetnek el, mert a forgalmuk hosszú távon kiszámíthatóbb a többiekénél, és növekedni is fog. Hogy mennyire erős a nyomás a díjak csökkentésére, az ugyancsak erősen függ a bevásárlóközpont helyétől és természetesen a szóban forgó bérleti díj mértékétől.