Az olajmilliárdokon túl, toronyházak árnyékában

Az olajbevételekből meggazdagodott Egyesült Arab Emírségek (EAE) mára a Közel-Kelet turistaparadicsoma és üzleti központja lett, s az évtizede tartó fejlesztéseknek köszönhetően a régió legdiverzifikáltabb gazdaságával rendelkezik. A hihetetlen mennyiségű tőkével rendelkező Emírségek-beli beruházók a turizmus fejlesztése mellett rendkívűl aktívak az iroda- és a retailpiacon is.

A lakóingatlan szegmens a dubai piac márciusi liberalizációja óta rekord mértékű növekedésnek indult, mellyel kapcsolatban több piaci elemző buborékot emleget, miközben a második jelentős város, Abu Dhabi még csak most nyitotta meg a piacot a külföldi állampolgárok előtt, akik az olajállam lakosságának több, mint 80%-át teszik ki.

Olajdollárokból turistaparadicsom

A mindössze 4.5 millió lakosú Egyesült Arab Emírségek lakosságának 11%-a helyi, a többi az országban dolgozó külföldi állampolgár. Az itt dolgozók többsége a turizmusban, a folyamatosan aktív építőiparban, illetve az üzleti szférában tevékenykedik. A fejlett országokból érkezők aránya megközelíti a 10%-ot a teljes lakosságon belül, így érthető a kereslet a luxusmárkák és a bevásárlóközpontok iránt. Dubaiban és Abu Dhabiban jelenleg összesen mintegy 1.8 millió négyzetméternyi retail terület van, mely e tekintetben túlszárnyalja Berlint is. Az országba 2005-ben mintegy 6 millió turista érkezett, s az idegenforgalmi fejlesztések (hotelek, új tengerparti szakaszok kiépítése, bevásárlóközpontok, stb.) üteme töretlen.

A fejlesztések mögött gyakorlatilag kizárólag helyi fejlesztő vállalatok állnak. A legjelentősebbek a DAMAC Properties, az Emaar Properties és a Nakkeel. Ez utóbbinak összesen 32 milliárd dollárnyi fejlesztés található a portfóliójában, melyek közül kiemelkedik a The Palm nevű projekt, mely egy mesterséges sziget megépítésével létrehozott üdülőkomplexum lesz. A pálma fa alakú sziget megépítésével a Nakkeel 520 kilométernyi új tengerparti szakaszt, kb. 100 luxushotelt és mintegy 10,000 lakóingatlant fog létrehozni. Dubai hihetetlen fejlődését a szigeten kívűl jól reprezentálja az Emaar új kb. 1 milliárd eurós Burj Dubai nevű toronyház fejlesztése, melynek eredményeképpen 2008-ra a világ legmagasabb toronyháza jöhet létre. Az EAE-beli nagy fejlesztők a hazai projektek mellett igen aktívak több közel-keleti országban és többen beléptek az indiai piacra is.

A hihetetlen mértékű fejlesztések mögött az Emírségek gazdasági növekedése mellett a kormányzat diverzifikációs szándéka áll, azaz, hogy az ország gazdaságát minél függetlenebbé tegyék az olajár változásától és egyáltalán az olajjövedelmektől. Ezek a törekvések egyértelműen sikeresek, ez a legjobban a 90-es években bizonyosodott be, amikor az ország az alacsony olajárak mellett is pozitív növekedést produkált. A fejlettebb Dubai mellé az utóbbi időszakban határozottan elkezdett felzárkózni Abu Dhabi is, ahol a kormányzat bejelentette, hogy 2012-ig mintegy 175 milliárd dollárt fektetnek a turizmus fejlesztésébe.

Az ingatlanpiac fejlődése mellett szólnak a demográfiai adatok is. Az Emírségekben a lakosság éves szinten 5.8%-kal nő a foglalkoztatottság növekedésének következtében. Ez a növekedés főleg bevándolrásból adódik, így a külföldiek aránya folyamatosan növekszik a teljes lakosságon belül, állampolgárságot ugyanis nem igazán lehetséges szerezni. Ezt azért is fontos tudni, mert egészen 2006-ig külföldi állampolgárok (kivételt képeztek Bahrein, Kuvait, Omán, Katar és Szaúd-Arábia állampolgárai) nem tulajdonolhattak lakóingatlant az Emírségekben, így a lakosság jelentős része kizárólag a bérleti piacon tudott megjelenni keresletként.

Amióta márciusban hivatalosan bejelentették Dubaiban, hogy engedélyezik a külföldiek ingatlanvásárlását, a közel-keleti városban kb. 3.3 millárd eurónyi fejlesztést kezdtek meg, s az évesített árnövekedést a Standard Chartered Bank 17.8%-ra becsülte egy elemzésében. Az elemzés szerint jövőre megállhat az árnövekedés, mivel a kínálat addigra határozottan túlszárnyalja majd a keresletet. Becsléseik szerint 2007-ben kb. 52,000, míg 2008-ban kb. 63,000 új lakás épülhet Dubaiban. A tanulmány szerint Abud Dhabiban – ahol viszont csak nemrég liberalizálták az ingatlanpiacot – várhatóan 2009-ig határozott árnövekedéssel lehet számolni. A természetes kereslet mellett ugyanis egyre több külföldi – amrikai és nyugat-európai – befektető vásárol lakóingatlant a turistaparadicsomban.