Budapest szembe megy az árral

A budapesti irodapiacon 2014-ben tapasztalt fellendülés 2015-ben is folytatódott, a bérleti díjak számottevő emelkedése azonban egyelőre nem látható. A jelenlegi piacon milyen ösztönzőkkel lehet a bérlőket megnyerni? Honnan és milyen szektorokból érkeznek az új bérlők? Hogyan látják az év hátralévő részében a bérleti díjak alakulását? Ezeket a kérdéseket tettük fel ingatlankezeléssel és -üzemeltetéssel foglalkozó szakértőknek.

Változnak a kedvezmények

A bérleti díjak erősödését az irodapiacon leginkább az A vagy A plusz kategóriás irodaházak tekintetében lehetett tapasztalni, a B vagy C kategóriás irodaházaknál továbbra is egyedi árazás volt a jellemző. A magasabb kategóriájú irodaházak tekintetében is leginkább az effektív bérleti díjak erősödése volt jellemző, az alapvetőnek számító bérletidíj-kedvezmények, bérletidíj-mentes időszakok csökkentésének köszönhetően. Míg az előző évben a bérbeadók egy új bérlő megszerzése érdekében akár már egy 3 éves bérleti szerződéshez is igyekeztek kedvezményeket biztosítani, úgy az idei évben már legalább egy 5 éves bérleti szerződést kellett vállalni a bérlőnek, hogy a kért kedvezményeket megadja a tulajdonos – véli Mihályfi Marcell, a Diófa Ingatlankezelő Kft. ügyvezetője.

Az alkalmazott kedvezmények esetében különbséget kell tenni az új bérleti szerződések és a bérleti szerződéshosszabbítások között. Míg az új bérleti szerződések esetében elsődlegesen a bérleti díj kedvezményekre mutatkozott igény, úgy a bérleti szerződéshosszabbítások esetében a felújítási támogatásokkal és értéknövelő beruházásokkal is motiválni lehettet a lejárt szerződésű bérlőket a hosszabbítás mellett, melyet a bérbeadók is szívesebben vállaltak. Ez természetesen nagyban függ attól is, hogy az adott bérlő milyen munkakörnyezetet kíván biztosítani az alkalmazottaknak, így egy hosszú távú lejáró bérleti szerződés után fontosabbnak tartja-e a bérlemény felújítását és megújítását az esetleges elérhető legalacsonyabb effektív bérleti díjnál.
 

Rontja a bérbeadók esélyeit a vasárnapi zárva tartás

2015 második felében várhatóan továbbra is egy lassú távolodás lesz érzékelhető az A és B kategóriájú irodák árszintje között. A kiskereskedelmi szektort érintő negatív hatások csak nehezítették az egyes kiskereskedelmi üzlethelyiségek bérbe adhatóságát. Itt leginkább a lokáció és bérlő-mix minősége határozta meg az elérhető legmagasabb bérleti díjakat, bizonyos kedvezőtlenebb elhelyezkedésű ingatlanok esetében pedig akár már a bérlők megtartása is komoly kihívást jelentett – zárja gondolatmenetét Mihályfi Marcell.
 

Budapest más irányba halad

A budapesti irodapiacon ellentétes mozgás tapasztalható, mint a közép-európai versenytársaknál. A 2010-2011-es években a budapesti piac elérte a mélypontot, amely bérleti díj csökkenést és magas kiadatlanságot eredményezett. Ebben az időszakban a régiós versenytársakat (Prága, Varsó) tovább vitte a lendület, ők most értek el abba a fázisba, ami itthon 2010-től volt jellemző. A régióban mára túlkínálat alakult ki a piacon, erre árcsökkenéssel reagálnak. Ezzel szemben a budapesti irodapiac kilábalóban van, ami részben köszönhető annak, hogy a múltban nem voltak kiemelkedő fejlesztések, a kínálat stagnált, jelenleg ennek lassú növekedése tapasztalható – mondja Gereben Mátyás, country manager, a CPI Hungary Kft. részéről.

Előnyös feltételek – alacsony bekerülési költségek (olcsó munkaerő, olcsó bérleti díjak) – miatt a külföldi cégek számára még mindig attraktív Magyarország, a nemzetközi bérlők körében a budapesti irodapiac újra népszerűvé vált. Emellett a másik kiemelésre méltó szegmens, a hazai KKV-k (300-1000 négyzetméteres bérlők), akik az elmúlt évek után végre mernek tovább lépni, az árak stagnálása és a bérbeadók flexibilitása által nyújtott biztonság okán. Nagyobb irodaterület igényük miatt a kis árkülönbséget egyre több KKV nagy biztonsággal vállalja.
 

Többet várnak a bérlők

Mára tájékozottabbá váltak a bérlők, szofisztikáltabbak az igényeik. Ilyen elvárások páldául az energiatakarékos házak, szünetmentes áramforrás szolgáltatások. Ezeket az igényeket a bérbeadónak le kell reagálni, folyamatos innovációt és fenntarthatóságot igényel a piac – teszi hozzá Gereben Mátyás.
 

Dömötör Mónika, a TGM (TriGranit Management Corporation) irodai leasing menedzsere szerint a budapesti irodapiac tavalyi egyértelmű élénkülése ellenére még mindig némi túlkínálat jellemezi a hazai irodapiacot. Bár tény, hogy a kereslet fokozódása miatt nagyon lassan bár, de visszabillenni látszik az egyensúly a bérlők és a bérbeadók között, mely az utóbbi időben egyértelműen a bérlők javára mozdult el. Mindez együtt járt és még jár is a fokozódó bérlői igényekkel, magas elvárásokkal is a facility management felé. Az iroda kiválasztásakor a bérlőknél továbbra is a legfontosabb szempont a jó elhelyezkedés és a szolgáltatások széles köre. Versenyelőnyt jelenthetnek a hatékonyan kialakítható belső terek vagy a nyitható ablakok, míg a zöld megoldások és az energiahatékonyság mára alapvető elvárásokká váltak bérlői részről. Szintén hozzáadott érték – és napjainkban még nem alapként elvárt szolgáltatás – például a kerékpáros zuhanyzó vagy öltözők. A régen működő, bevált sablonok helyett tehát továbbra is az igények alapján testreszabott ösztönző megoldások kapnak teret napjainkban. A TriGranit Management is törekszik arra, hogy az új, ösztönző megoldásokat lehetőleg minél több épületében kínálja bérlőinek.
 

Fokozódó érdeklődés

Az új bérlők zömmel IT és pénzügyi-tanácsadó cégek, valamint SSC-k, azaz szolgáltató központok házainkban. Az általunk kezelt irodaházak mind magas bérbeadottsági szinttel, és több éve változatlan bérlői körrel működnek, így nálunk elsősorban az újrakötések dominálnak. Ez nem jelenti azt, hogy nincsenek szabad, bérbeadható ajánlataink. A Pólus Pont Irodaház esetében például eddig be nem épített épületrészeken alakítunk ki irodákat annak érdekében, hogy a fokozott bérlői érdeklődésnek eleget tudjunk tenni – teszi hozzá Dömötör Mónika.