Még szerencse, hogy alig épül valami Budapesten

A budapesti irodapiacon 2014-ben tapasztalt fellendülés 2015-ben is folytatódott. Sorra érkeznek a hírek új bérleti szerződésekről, miközben folyamatosan fogynak a kiadható területek. Azok pedig, akik nagyobb egybefüggő területet keresnek, rendkívül szűk választékkal kell, hogy szembesüljenek. Mit gondolnak, meddig folytatódhat a fellendülés? Mire számítanak az év végéig? Két részes cikksorozatunkban ingatlan tanácsadókat kérdeztünk arról, hogy látják a piac jelenlegi helyzetét.

Elaprózott, de növekvő kereslet

Az elmúlt egy évben pozitív változások voltak tapasztalhatók a budapesti bérirodapiacon. A kereslet fellendülőben van, amely mind a jelenlegi bérlők területbővüléséből, mind pedig új belépők megjelenéséből is adódik. Az átlagos tranzakciók mérete azonban továbbra is 300 négyzetméter, illetve az alatt van. Az új építésű irodaházak továbbra is limitált számban kerülnek átadásra, és csupán néhány fejlesztő az, aki spekulatív módon kezdi meg az építkezést, azaz előbérlet nélkül. Ezen fejlesztők – mint például a Skanska – azt az előnyüket igyekeznek kihasználni, hogy egybefüggő, jó minőségű és nagy területigénnyel megjelenő cégek valóban kevés alternatíva közül tudnak választani a piacon akár rövid, akár középtávon. Az év végéig számítunk a jelenlegi lendület további folytatódására, és további nagyobb ügyletek lezárására – foglalja össze a piaci helyzetet Varga Judit, a CBRE irodaügynökségi vezetője.
 

Csak illúzió

Bár a válság éveihez képest látványosan nagyobb aktivitás mutatkozik az irodapiacon, van, aki árnyaltabban látja a helyzetet. Mazsaroff Kata, a Colliers International iroda bérbeadási üzletágának igazgatója szerint az A kategóriás piacon leginkább a válság éveiben elmaradt irodafejlesztések hatását látjuk. A folyamatosan változó munkaszervezési elvek változó munkakörülményeket, irodákat igényelnek. Ehhez az irodapiac kínálati oldala az elmaradt fejlesztések miatt nem tudott alkalmazkodni, tehát megbillent a kereslet-kínálat egyensúlya. Ezért van az, hogy az új fejlesztésekre látványos piaci érdeklődés jellemző. De egy valódi fellendülés igazi feltétele a kereslet tartós növekedése lenne. Erről azért még a BPO/SSC szektor kivételével nem nagyon beszélhetünk.

Van azonban egy tényező, amely indokolja az A kategóriás irodaállomány folyamatos megújulását ez pedig a képzett munkaerő egyre szűkösebb erőforrássá válása. Ez két következménnyel jár: a cégeknek a versenytársaihoz képest egyre vonzóbb munkakörnyezetet kell biztosítania, a meglevő munkaerejét pedig egyre hatékonyabban kell dolgoztatnia. A mai irodapiaci kereslet hajtóereje az olyan irodák iránti igény, amely mind az egyéni mind a csoportos produktivitást maximálisan támogatja. A lokáció mellé fontosságban felzárkózott a rugalmas, hatékony alaprajz es az ezt kiszolgáló műszaki tartalom, mert ez az alapja a vonzó es produktív irodatér kialakításának.

Mivel ennek a feltételrendszernek a meglevő irodaállomány csak részben tud megfelelni, annak ellenére, hogy az üresedési ráta közel 16%, az új irodafejlesztések iránt a kereslet tartósan fent fog maradni. Ennek kiszolgálására előkészítésben vannak spekulatív fejlesztések, amelyet azonban most meg csak tőkeerős fejlesztők engedhetik meg maguknak. Mivel a bankok kockázat vállalási képessége várhatóan csak lassan fog javulni, így a hitelezési kondíciók lazulására sem lehet számítani, ezért valószínűleg az irodapiaci kínálat továbbra sem fog tudni lépést tartani a kereslettel a következő 12-18 hónapban – zárja gondolatmenetét Mazsaroff Kata.
 

Újabb rekordév jöhet

A budapesti irodapiacon 2015 első felében is folytatódott a fellendülés, mely várhatóan kitart az év végéig – ecseteli David M Johnston, a Cushman & Wakefield budapesti irodabérbeadási vezetője. A fokozott bérlői érdeklődés miatt várhatóan az idei tranzakciós volumen megközelíti majd a rekordnak számító 2014-es számot (465 ezer négyzetméter). Ez részben új belépőknek és a már régóta aktív SSC-knek köszönhető, részben pedig olyan nagy volumenű előbérleti szerződéseknek, mint amilyet a Telekom kötött 55 ezer négyzetméterre.

A nem előre bérbeadott új területek hiánya miatt a kihasználatlansági ráta folyamatosan közelít a válság előtti szint felé, miközben javul a bérbeadók pozíciója. Az 5000 négyzetméternél nagyobb, A kategóriás irodaterületet kereső bérlőknek gyakorlatilag nincs miből válogatniuk, így 2015-ben további előbérleti szerződések megkötésére számíthatunk. Több nagy bérlő már meglévő bérleti szerződésének lejárata előtt 2-3 évvel BTS megállapodást köthet.

A fellendülést kihasználva számos bérlő költözik ugyanakkora bérleti díj megfizetésével jobb, de az elmúlt 5 évben alacsony telítettséggel működő irodaházakba, ami tovább csökkenti azokban a kihasználatlanságot, legalábbis az év végéig biztosan. Összességében tehát a világban uralkodó bizonytalan makrogazdasági környezet ellenére számos bérbeadó remek évet zárhat 2015-ben – véli David M Johnston.
 

Mérsékelt, de stabil fellendülés

A visszafogott, átlagos évkezdés után a második negyedév várhatóan ismét rekord szinteket fog elérni a bérbeadási oldalon. Azzal a különbséggel, hogy idén nem egy-egy nagy volumenű szerződéshosszabbítás viszi előre a keresletet, hanem olyan új bérlők és tudatos vállalatok, akik időben felmérik a piacot, hogy a stratégiához legjobban illeszkedő iroda megoldást találjanak – mondja Maksay Éanna, a DTZ Hungary piacelemzője.

Új irodaterületek átadása nemcsak indokolt a piac fellendülése miatt, hanem egyúttal nélkülözhetetlen is. Számos első generációs irodaházban azonban nő az üresedési ráta, így ezeknél az irodaházaknál egy újrapozícionálás illetve esetleges műszaki és esztétikai felújítás növelheti a bérbeadás sikerességét. Amennyiben az irodaház központi elhelyezkedésű és jól pozícionált, előnyre tehet szert ebben az időszakban és a kínálat szűkössége miatt nagyobb bérlői érdeklődéssel számolhat. Erre példa DTZ által bérbeadott Central Udvar irodaház utóbbi hónapokban elért sikere.

Az állami szektor tovább erősítette piaci pozícióját mind a bériroda, mind a befektetési oldalon, csakúgy, mint a szolgáltató központok (SSC) piaci szerepe folyamatosan erősödik a budapesti irodapiacon. Regionális összehasonlításban Budapest versenyképes árazással vonzza az új bérlőket. Arra számítunk, hogy a piac élénkülése nem torpan meg az elkövetkezendő években, a növekvő kereslet és bizalom megindítja a spekulatív fejlesztési aktivitást is – ismerteti a DTZ álláspontját Maksay Éanna.