Aki gyorsan dönt, az nyer

A budapesti irodapiacon 2014-ben tapasztalt fellendülés 2015-ben is folytatódott. Sorra érkeznek a hírek új bérleti szerződésekről, miközben folyamatosan fogynak a kiadható területek. Azok pedig, akik nagyobb egybefüggő területet keresnek, rendkívül szűk választékkal kell, hogy szembesüljenek. Mit gondolnak, meddig folytatódhat a fellendülés? Mire számítanak az év végéig? Két részes cikksorozatunkban ingatlan tanácsadókat kérdeztünk arról, hogy látják a piac jelenlegi helyzetét.

Hiányoznak az új fejlesztések

Az elmúlt három évben folyamatosan növekedett az irodabérleti tranzakciók volumene, a fejlesztők tevékenysége pedig nem tudott lépést tartani a kereslet felfutásával – vázolja fel a helyzetet Salamon Adorján, az Eston International Zrt. elnök vezérigazgatója. Az átlagos üresedés 21%-ról 16% alá esett, a piac valódi potenciálját pedig megmutatja, hogy a nettó felszívás az újonnan átadott területeknek több mint kétszerese volt 2013-ban és 2014-ben egyaránt. A meglévő irodaépületekben a nagy területek elfogytak, a 310 modern bérirodaházból idén tavasszal mindössze négy tudott tízezer négyzetméternél nagyobb irodaigényre ajánlatot adni. Az idén két épület átadása várható, de a megépülő 25 ezer négyzetméternek mintegy a fele már elkelt, így az új építésű ingatlanba költözni kívánó, illetve a székhelyüket több helyszínről összevonni tervező cégek lehetőségei továbbra is korlátozottak.

Az Eston várakozási szerint az irodapiaci kereslet tovább élénkül, a bérlők körében az elmúlt tizenkét hónapban növekvő optimizmust tapasztaltak a gazdasági folyamatok és saját tevékenységük alakulásával kapcsolatban. A bérlői igény növekedése 2016 végéig jelentősen meghaladja majd a megfelelő kínálat bővülését, ami a jellemző üresedési ráta további csökkenését eredményezi. A folyamatban lévő fejlesztések alapján idén a 2012-es mélypont közelébe kerül az átadott irodaterületek mennyisége, és bár több nagyléptékű projekt előkészületei folynak, a fejlesztők többsége továbbra is óvatos: előbérleti szerződés nélkül nem indítják el az építkezést.

A körülírt folyamatok ráerősítenek az irodapiaci olló kinyílására: a válság hatására csökkent tipikus bérleti díjak alsó értéke nem mozdult el érdemben, míg a felsőbb díjkategóriák a most is tapasztalható “részleges hiány” hatására feljebb tolódtak. Számokban is kifejezve: a 2008 előtt jellemző bérleti díj intervallum (11-14 EUR) a 8-12 EUR szintig mérséklődött, jelenleg azonban több ház is az átlagot jócskán meghaladó minőséget képvisel, ezért a bérleti díjak nagyobb skálán, 8-14 EUR között szóródnak.

Salamon Adorján véleménye szerint a piaci kereslet és kínálat jelenlegi viszonyán csak a fejlesztői kibocsátás jelentősebb élénkülése fog változtatni, de ezt 2017 előtt nem tartja valószínűnek. 2015 végéig a bérleti volumen további erősödését várja, a piac “alját” és “tetejét” jelentő bérleti díjak és minőségi kategóriák további távolodásával. A befektetői hozamelvárások általános mérséklődése ugyanakkor pozitívan hat a beruházói tevékenységre. Az ingatlan továbbra is kockázatos befektetési eszköz, de a jelenleg tapasztalt 7-7,5% közötti megtérülési szint a kereslet további erősödésével már érdemi ösztönzést jelent a fejlesztők számára.
 

A bérlői kedvezmények uralták a piacot

Az elmúlt pár év tendenciájára jellemző volt, hogy nagyon kevés irodaház épült, és ezzel párhuzamosan a bérleti tranzakciók több, mint fele szerződés-megújításból, újratárgyalásból vagy bővülésből származott. Ez a meglévő irodai állományt érdemben csak kevéssé tudta csökkenteni, viszont a bérbeadók – hogy bérlőiket ezekben a nehéz években megtarthassák – komoly kedvezményekkel csökkentették az amúgy sem magas bérleti díjakat – véli Lóska Erika, a JLL iroda bérbeadási vezetője.

Ezek a trendek aztán szép lassan átalakították az irodapiaci szereplők viselkedését. A korábban bérlői piac lassan bérbeadói piaccá válik, a kevés számú új fejlesztés gyorsan elkel, a jó minőségű, jó helyen lévő modern irodaházakban számot tevő (nagy területű, egybefüggő) szabad, bérelhető terület nincs. Mindezek mellett az a trend, hogy a nagy, nemzetközi cégek (de már lassan az 1000-2000 négyzetméter körüli irodaméretet igénylő bérlők is) már két-három évvel a szerződés lejárta előtt feltérképezik a piacot és előbérleti szerződést kötnek, ha új irodaházba akarnak költözni. Ez a kisebb bérlőket is kezdi meggyőzni arról, hogy nem elég fél évvel a bérleti szerződésük lejárta előtt körbenézni, mert könnyen lehet, hogy választásuk sem lesz, hogy költöznek-e avagy sem.

A bérleti díjak lassan elérték a minimumot, és komoly megtakarítást egyre inkább már csak a minőség rovására érhetnek el a bérlők. Persze a kérdés az, hogy mi a céljuk: direkt költségmegtakarítást irányoztak elő, vagy minőségi váltást és ezzel esetleg egy indirekt költségcsökkenést más, pl. energiafelhasználás területén.
 

Segít a befektetési aktivitás élénkülése is

A korábban ritka befektetési tranzakciók erőre kapása tovább élénkítik a piacot, tervezhetővé téve ezzel az újabb fejlesztéseket. Az elmúlt év számos gigaméretű bérleti tranzakciót mutatott, ami azt vetíti elő, hogy a bérlők tudatosabban készülnek a bérleti szerződések lejártára. Az látható, hogy a korábban bizalmatlan bérlők is tapasztalták már, hogy előbérlet nélkül nehezen tudnak új építésű helyre költözni. Persze ennek hátránya az, hogy a finanszírozás még mindig sokkal kötöttebb, mint az “aranyévekben” – a legalább 50%-os bérbeadottság elérése jellemzően még mindig feltétel.

Az irodapiac jövőbeni arculatát több tényező is befolyásolni fogja: azok a fejlesztők, akik megengedhetik maguknak, hogy előbérleti szerződés nélkül belevágjanak egy fejlesztésbe, könnyen olyan lépéselőnyhöz juthatnak, amely piaci részesedés-növekedést nehéz lesz behoznia a kevésbé szerencséseknek. Azok a bérlők, akik képesek mondjuk 30 hónapra előre tervezni és elköteleződni, az előbérleti szerződések számát fogják növelni és ki tudják használni ezek előnyét, míg azok a cégek, akik ezzel késlekednek – hacsak nincs nagy szerencséjük – a megmaradt irodai területből válogathatnak.

Elmondható tehát mind a bérlők, mind pedig a bérbeadók tekintetében, hogy aki gyorsan képes döntést hozni, kiemelten előnyös helyzetbe kerülhet a következő egy-két évben. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy bármi elkel ezeken a területeken. Az elmúlt időszak egyik nagy tapasztalata az is, hogy a bérlőket és a portfólió értékét megtartani csak jó minőségű házakkal, rugalmas és professzionális szolgáltatással és innovatív hozzáállással lehet – zárta gondolatmenetét Lóska Erika.
 

A gazdasági növekedés az irodapiacot is hajtja

A magyarországi irodapiacon megfigyelhető pozitív tendencia hátterében a javuló gazdasági mutatók kombinációja áll. A javuló makrogazdasági környezet, az alacsony kamatok, és a bérlői piac fellendülése miatt számos új befektetési tranzakciót írtak alá tavaly és ez a tendencia idén is folytatódik – teszi hozzá Tilki Róbert MRICS, a Robertson Hungary ügyvezető igazgatója.

Az új fejlesztések alacsony száma és a megnövekedett kereslet egyre kedvezőbb pozícióba hozza a bérbeadókat. A korlátozott számú mozgási alternatíva hiányában azonban a bérlőknek fel kell készülniük arra, hogy a bérbeadók egyre kevesebb kedvezményt biztosítanak. Az irodapiac eddig teljes mértékben a bérlőknek kedvezett, de mostanra kezd kiegyenlítődni a helyzet. A tartós fellendülés hatására az eddig stabil bérleti díjak jellemezte piacon növekednek a bérleti díjak. 2015-ben tehát a fellendülés további erősödését, a bérleti díjak emelkedését, a kihasználatlansági ráta csökkenését várja a Robertson Hungary.