Egyre nehezebb lesz olcsón irodát bérelni

Megfelelő mozgási alternatíva hiányában a bérlőknek fel kell készülniük arra, hogy a bérbeadók egyre kevesebb kedvezményt biztosítanak és sokkal nehezebb lesz olcsón irodát bérelni – fogalmazott a Robertson ingatlan tanácsadó az első negyedéves összefoglalójában.

Az új fejlesztések eddigi alacsony száma és a magas éves kereslet egyre kedvezőbb pozícióba hozza a bérbeadókat. Az egybefüggő nagy területek száma egyre kevesebb, egyes részpiacokon már az 1000 m²-es igények kezelése is problematikus. A megoldásként érkező új fejlesztések kimagasló százalékára már előbérleti szerződést kötöttek, így minden bérlőnek időben kell lépnie. A kihasználatlansági ráta további csökkenését prognosztizálják.

A budapesti modern irodapiaci állomány 2017 első negyedévében 5500 m-rel bővült, ami így 2 682 155 m² „A” és „B” kategóriás spekulatív irodát és 664 581 m² saját tulajdonú irodát tartalmaz. Az irodaállomány technikai minőség szempontjából is változatos: az „A” kategóriás besorolásúak aránya 65%, a „B” kategóriás épületeké pedig 35%. Stílus tekintetében is sokszínűek a budapesti irodák, a modern irodaházak mellett jelentős a butik irodák aránya, amelyek kiemelkedő része műemlékvédelem alatt áll. Az első generációs irodaházak számottevő része felújított. A zöld minősítéssel rendelkező irodaházak aránya 25% az első negyedévben. Mivel több portfólió is minősítés alatt áll, így 2017- ben a minősített irodák aránya elérheti a 30%-ot.

Az irodaállomány 25%-a a Váci úti folyosón koncentrálódik.  2017 első negyedévében adták át a Graphisoft Park új 5500 négyzetméteres épületét. 2017-ben összesen 76 500 m² irodaterületet fognak átadni, amelynek 52%-a elő-bérleti szerződések keretében már bérbeadott. 2017-ben a legjelentősebb fejlesztések az Offi ce Garden III és a Magyar Nobel-díjasok Kutatás-Fejlesztés Park lesznek.

2018-ban közel 365 000 m² irodaterület fejlesztése várható – Promenade Gardens, Telecom HQ, GTC White House, Advance Tower, Váci Greens D, Mill Park, Hillside Offi ces, Agora –, amelynek 31%-ára kötöttek elő-bérleti szerződést. 2019-re eddig 156 000 m² fejlesztést jelentettek be, mint Office Garden IV, Millenium Gardens, Szervita Square.

A kihasználatlansági ráta a teljes budapesti irodapiacon 9,2%, ami 30 bázispontos csökkenést jelent 2016 negyedik negyedévéhez képest. Éves viszonylatban az üresedési ráta 210 bázisponttal csökkent. Az elmúlt 5 év legalacsonyabb értékét 2017 első negyedévében regisztráltuk. A legalacsonyabb kihasználatlansági rátát ismételten Dél-Budán mértük, jelenleg 3,6%. A dél-budai részpiac teljesítménye stabil, 2013 eleje óta itt a legalacsonyabb az üres területek aránya. Dél-Budát a Bel-Buda (4,9%) és Pest Nem-Központi részpiac (7,5%) követi. A legmagasabb kihasználatlansági mutatóval változatlanul az Agglomeráció rendelkezik (34%).

2017-ben folytatódik a bérleti díjak kiegyensúlyozott növekedése. 2016-ban átlagosan 5–15%-kal emelkedtek az árak. Egyre nagyobb a különbség az „A” és a „B” kategóriás épületek között. A Belvárosban 13–23 €/m²/hó bérleti díjat kérnek az „A” kategóriás irodaterületekért, „B” kategória esetében ez az ár 10–12,5 €/m²/hó. Átlagosan 20%-kal alacsonyabb áron találnak bérlőre a „B” kategóriás irodaépületek.