Újbuda: az ötödik legnagyobb magyar város

Fejlesztések sokasága jellemzi a pár évvel ezelőtt Újbuda névre keresztelt XI. kerületet. Az idén várhatóan 3500-4000 lakást adnak át, épül a közlekedési infrastruktúra, szolgáltató és irodaközpontot terveznek. A következő évek legemblematikusabb beruházása pedig az Öböl-projekt.

Zajlik az élet a főváros legnagyobb kerületében. A mind lélekszámában, mind területileg huszonkét társát megelőző városrészben szinte mindenfelé építkeznek, dolgoznak a munkagépek lakóparkokon, irodaépületeken, útfelújításokon és lehetne folytatni a sort. Példátlan dinamizmussal fejlődik a Gellérthegy, Lágymányos, Szentimreváros, Gazdagrét és Őrmező alkotta kerület, amelyet ma már összefoglalóan Újbuda néven emlegetnek.

– Az a fajta városfejlesztés jellemzi Újbudát, ami a 90-es években Angyalföldet – fogalmazott a kerület polgármestere. Molnár Gyula szerint több tekintetben is hasonlít a dél-budai városrész jelene arra, ami akkor a XIII. kerületben a metró közelében és hatására megindult, és azóta befejeződött. Itt szintén a közlekedési infrastruktúrafejlesztés – s ennek részeként a tervezett metróépítés – az egyik sarokpont, de áttevődtek Újbudára az ingatlanfejlesztések is. Mindez átalakítja a környezetet, s a következő 10-12 esztendőben gyökeres változást eredményez a kerületben.
Ilyen lehetőségek birtokában meghatározó, hogy miként kíván vagy éppen nem kíván szerepet vállalni a városrész fejlesztésében a kerületi vezetés. – Mi pedig úgy döntöttünk, hogy élére állunk ennek a folyamatnak, s amennyire lehet, igyekszünk a fejlődés motorjává válni. Ennek érdekében és figyelembe vételével fogadtuk el a területfejlesztési koncepciót is – mondta Molnár Gyula.

Alapkövetelmény az intelligens lakófejlesztés, azaz maradjon meg a budai jelleg az építkezéseknél, és része a megfelelő infrastrukturális adottságok megléte is, mint ahogy arra is ügyelni kell, hogy a humánszolgáltatások “követni” tudják a lakófejlesztéseket. Elegendő óvoda, iskola, kulturális létesítmény és üzlet kell legyen a közelben, hiszen ettől több és jobb lesz a végeredmény. Ezt a szemléletet követik a városházán akkor, amikor a potenciális befektetőkkel tárgyalnak: ma már nemigen állnak szóba olyan fejlesztővel, aki csak a beépíthetőségre és a magas árakra tud gondolni. Elvárják az építési engedélyt kérőktől, hogy kicsit tágabban szemléljék a leendő ingatlan környezetét, s szerepet vállaljanak annak fejlesztésében – szögezte le a polgármester, hozzátéve: e téren a budaörsi modell a példaértékű.

Miközben számos tekintetben meghatározza Újbuda fejlesztésének irányát, hogy egy nagyváros egy részéről van szó, eközben törekedni kell arra, hogy a kerület saját arculatot alakítson ki. Itt található például a kutatásfejlesztés színe-java, a budapesti egyetemek kétharmada a kerületben tevékenykedik, s új jelleget adott a kerületnek az Infopark is. Molnár Gyula szerint most már főként a kutatásfejlesztést kell támogatni, s emellett egy szolgáltató-irodabázis kiépítése lenne üdvözlendő. Nem szabad abba a hibába esni, hogy a város legkülönfélébb pontjain kezdenek el kisebb-nagyobb lakóingatlan-fejlesztésekbe, ezeket sokkal inkább koncentrálni kell – véli a polgármester. A Budafoki út és a Szerémi út körzetében például nincs helye újabb lakóházaknak, itt jelenleg két projekt épül, ezek számát azonban nem tanácsos tovább szaporítani.

A lényeg tehát, hogy a városi funkciókat amennyire lehet, el kell különíteni a kerületben. Az utóbbi évek hozadéka, hogy a XI. kerület a szórakozás fellegvárává lett, s itt található a szabadtéri szórakozóhelyek többsége, a Zöldpardon, a Partside, a Rio és a West Balkán is. Éppen ezen felbuzdulva határozott úgy a helyhatóság, hogy ezt az irányt mindenképpen erősíteni kell. A Lágymányosi öböl mentén magánberuházók bevonásával terveznek egy megaprojektet, amelynek első üteme az év végéig befejeződik (lásd külön cikkünket!). A Duna-part alkalmas lehet arra, hogy valamennyi korosztály számára vonzó szórakozóhelyeket sorakoztasson fel, s egy egybefüggő szórakoztatósáv jöjjön létre.

Itt egyébként a Lágymányosi hídtól délre a volt szocialista nagyipar romjai találhatók még ma is, jelentős részben magántulajdonban. A 6 kilométeres Duna-parti sáv alsó végénél védett római kori romok találhatóak, ide az elképzelések szerint ezek megőrzésével golfpályát építenek. Az Öböl-projekt első üteme hozzávetőlegesen 2,5-3 milliárd forintba kerül, a második ennek kétszerese-háromszorosa lesz. A magánberuházásokkal kiegészítve pedig a teljes ráfordítás akár a 30 milliárdot is elérheti. Magánbefektetők már érdeklődnek, konkrétum egyelőre kevés van.
Molnár Gyula úgy véli, véget kell vetni a fővárosban ma még jellemző korlátozó jellegű építészeti felfogásnak. A kerületben – amennyire lehet – ezt igyekeznek követni, s bár nem szabad teljesen szabadjára engedni, de hagyni kell érvényesülni a beruházók által elképzeltek megvalósulását. A működő tőke már bebizonyította, hogy nem irányítható maradéktalanul: ha például autópálya menti területeket keres, nemigen irányítható át például Kőbánya rozsdaövezetébe. Éppen ezért Molnár Gyula azt vallja, érdemes inkább segíteni a fejlesztőket és fejlesztéseiket.

Az előző esztendőben nagyjából 1000 lakást adtak át, idén a várakozások szerint 3500-4000 (!) használatbavételi engedélyt adnak ki. A polgármester szerint ez a dinamika a következő években folytatódik, a mennyiségi dömping azonban egy idő után a minőségben csúcsosodik ki. Igény van a felújításra is: a korszerűsítést célzó panelpályázaton idén 6000 lakó adta be kérelmét, összesen 1 milliárd forintot igényelve. A kerületi büdzsében ebben az esztendőben 300 millió forint jut erre, s ezt kiegészítették 75 millió forinttal, ami fűtéskorszerűsítésre fordítható. A jövő évi keret szintén 300 millió.

Kereskedelmi ingatlanokból bőven van kínálat a kerületben, főként a forgalmasabb részeken. A Móricz Zsigmond körtérnél kifejezetten magasak az árak, itt egy 800 négyzetméter alapterületű utcai üzlethelyiségért 130 millió forintot kell letennie az asztalra leendő tulajdonosának annak ellenére, hogy az ingatlan felújításra szorul. Azt követően viszont az értékesítő szerint cégek központjának, de akár bankfióknak is alkalmas.

A Bartók Béla úton 20,5 millió forint az ára egy 43 négyzetméteres üzlethelyiségnek, ez azonban nagyon megtévesztő lehet, egyáltalán nem mindegy ugyanis, hogy a XI. kerület egyik főútjának számító szakaszon hol helyezkedik el az eladó ingatlan. A Tétényi úton egy 18 négyzetméteres üzlethelyiségért 3 millió forintot kér a gazdája, Kelenföldön ugyanennyiért mindössze egy 8 négyzetméterest kínálnak. Errefelé egyébként újépítésű üzlethelyiségek is akadnak: csaknem 34 millió forintot kell rászánnia annak, aki egy 100 négyzetméternél valamivel nagyobb helyiséget szeretne.

A Budafoki úton már drágábbak az ingatlanok, ezt jelzi, hogy itt egy ugyanakkora, de régebben épült üzletért 37 milliót kérnek. Új építésű üzlethelyiségeket kínálnak még a Fehérvári úton is: egy 313 négyzetméternyi alapterületű 112 millió forintba kerül. De nemcsak boltnak alkalmas ingatlanokat árulnak a kerületben: a Budaörsi úton például egy panzió vár új tulajdonosra. Az autópálya bevezető szakaszánál lévő 34 szobás, 1700 négyzetméteres ingatlanra azzal kötnek adásvételi szerződést, aki 560 millió forintot szán a befektetésre.

Az ipari ingatlanokat szemlélve a kerület központi részén például egy 810 négyzetmétere egyszintes épület ára 150 millió forint, amelyben ma még garázs és szerviz üzemel. Kicsit több, mint 30 millió forintot kell fizetnie annak, aki a Fehérvári úton egy 210 négyzetméteres raktárra szeretne szert tenni, de akadnak nagyobb ingatlanok is: egy körülbelül 450 négyzetméteres Bartók Béla úti üzemtől szabadulna jelenlegi tulajdonosa 135 millió forintért, de akad 1200 négyzetméteres raktár is a kerületben 180 millióért, s aki ennél is nagyobbat keres, előbb-utóbb biztosan megtalálja a neki megfelelőt a széles kínálatból.

Az irodakínálat szertágazó. A Bocskai úton négyzetméterenként 350 ezer forintot kell letennie az asztalra egy földszinti iroda bérlőjének évente és négyzetméterenként. A Bozókvár utcában egy újépítésű, B kategóriás irodaházban talál magának megfelelő helyet, aki nem a legkorszerűbbet keresi: ezért évente 250 ezer forintot fizet leendő bérlője négyzetméterenként. A Karolina úton egy szintén B kategóriás irodaházban 460 ezer forintot kérnek egy négyzetméterért. Ráadásul a terület adott: 130 négyzetméter vagy annak kétszerese kiadó.

Aki családi házban szeretné működtetni cégét, annak is van ajánlat: egy új építésű Sasadi úti 250 négyzetméteres épület négyzetméterenként 500 ezer forintért bérelhető, igaz, ezért igényes kialakítást ígérnek. Lakásból kialakított irodát kínálnak a Törökbálinti úton, ahol ezért 200 ezer forintos négyzetméterárat szabott a tulajdonos.

Lakások, lakosok

A kerületben nem kívánatosak a magas, sok kicsi lakást egymásra halmozó épületek, amelyek tömbszerűen uralják a városképet. Ehelyett arra igyekeznek ösztönözni a beruházókat, hogy kevesebb lakásos, barátságos, hangulatos épületeket építsenek. El kell fogadni, hogy a fejlesztők érdeke a profitmaximalizálás, ezzel azonban össze kell hangolni a kerületi elképzeléseket, s így igényesebb, elegánsabb, több szolgáltatást kínáló projektek születhetnek. A lakóprojektekkel kapcsolatosan egyébként rossz tapasztalat, hogy két olyan fejlesztés is van most a kerületben, amely túlságosan megterheli a közlekedési hálózatot, amely nem készült föl még a nagyobb forgalomra.

Szerte a városrészben folyamatban vannak építkezések, kisebb-nagyobb projektek egyaránt “nőnek ki” a földből. A legnagyobbak közül szemezgetve: tovább épül például a Nádorliget Lakópark a Lágymányosi hídhoz közel, immár az ötödik ütem van soron 264 lakásával, amely 2007 májusában áll a tulajdonosok rendelkezésére. Itt a legolcsóbb lakás négyzetméterára 285 ezer forint, igaz, ez egy első emeleti külső otthon. A belső oldalon a hetedik emeleten 355 ezer forintot kérnek egy négyzetméterért. Albertfalván soha nem látott fejlesztés a Kondorosi Lakónegyed, ahol a tervek szerint nyolc-tíz év alatt összesen 144 lakás épül fel a Csízy és Lukács Kft. beruházásában. A 3,7 hektáros területen a második ütem 2007 második felére készül el, a legkisebb lakások 25 négyzetméteres garzonok, a legnagyobbak 85 négyzetméteresek, 1+3 szobások.

Az Olimpia Csoport is előszeretettel fejleszt Újbudán: a 146 lakásos Karolina udvart még idén átadják a Bocskai út, a Karolina út, a Nagyszőlős út és a Budaörsi út által határolt területen, itt azok találhattak otthont, akik két vagy háromszobás lakást kerestek. A cég másik fejlesztése a Bartók Béla úton a Kosztolányi Dezső tér közelében épül, a Mandarin Kertbe jövő év második felében költözhetnek be az első ütem lakásaira szerződést kötöttek.

A kerület elképzelései szerint a lakóingatlan-fejlesztések helyszíne a jövőben Sasad és Madárhegy lesz. Szabad, értékesítésre alkalmas telek már alig van az önkormányzat tulajdonában, ami még akad, az főként ezen a területen található. Később újabb helyszínek jöhetnek szóba építkezések színtereként, hiszen rengeteg ma még nem beépíthető terület van Újbudán, így az Egérút mentén, az autópálya közelében találhatók átminősítésre váró ingatlanok. Erre azonban még várni kell, akár 8-10 évet is.