Töretlen hozamesés az ingatlanpiacon – És a németek?

Az irodák iránti kereslet tovább erősödött a legtöbb nagy európai piacon, elérve a rekord-mennyiségű, 2,3 millió négyzetmétert a vizsgált 14 európai városban, állítja a CB Richard Ellis legfrissebb tanulmánya. A 2006-os első negyedéves EMEA (Európa, Közel-kelet és Afrika) régió irodapiaci jelentésében a CBRE adatai szerint az erőteljes bérlői aktivitás bérleti díj növekedését eredményezte számos európai kulcs fontosságú piacon, kivéve néhány német városban és Amszterdamban.

Az irodaterület iránti erőteljes befektetői kereslet az elmúlt évben folytatódott a CB Richard Ellis szerint. Ez közvetlen hatást gyakorolt a hozamokra, számos piacon további hozamcsökkenésről számolhatunk be 2006 első negyedévében. Az EU-15-ök piacán az A-kategóriás irodákon elérhető hozam 54 bázisponttal esett 2005 első negyedéve óta (13 bázisponttal csak ez elmúlt negyedévben) és jelenleg 5.15 százalékon áll.

?A legkiemelkedőbb bérleti emelkedés azokon az európai piacokon volt nyomon követhető, ahol a fellendülés már 2005 során megindult. Dublin, London, Párizs, Madrid és Barcelona -különösen látványos növekedést produkált. A CBRE a fentebb említett helyeken további növekedést vár, a legtöbb esetben az korlátozott kínálatnak és a tartós növekedést mutató keresletnek köszönhetően.” – kommentálta Anna Starczewska, a CB Richard Ellis vezető elemzője.

Michael Haddock, a CB Richard Ellis EMEA Kutatási igazgatója hozzátette: “Az a tény, hogy nem összes európai városban generálódott bérleti-díj növekedés úgy tűnik, hogy nem befolyásolja a befektetői piac szereplőinek lelkesedését. A hozamok Európa-szerte esnek, nem kizárólag csak azokban a városokban, ahol a bérleti díj növekedett.

Bár az elmúlt időszakban több olyan piaci véleményt is lehetett olvasni, miszerint a német kereskedelmi ingatlanpiac alapvetően alulértékelt a méretében hasonló nyugat-európai piacokhoz – elsősorban Párizshoz és Londonhoz – képest, az első negyedéves adatokból kiderül, hogy a német irodapiacon határozottan jelen vannak bizonyos kockázati tényezők, melyekkel indokolható a hozamokban megmutatkozó különbség.

Frankfurtban a jelenlegi gazdasági teljesítmény javulása ellenére is gyenge negyedévet zárt az irodapiac. Összesen csupán 67,000 nm-nyi irodaterületet adtak ki, s továbbra is – 2005-höz hasonlóan – a költözés és a költségracionalizálás volt a piac legfőbb mozgatórugója. A túlkínálat továbbra is domináns a franfurti piacon, az A-kategóriás irodaházak kihasználatlansága mintegy 14.5%. Ennek megfelelően a fejlesztések szintje várhatóan hasonló lesz a tavalyi évhez.

A CBRE elemzése szerint a pénzügyi szektor hajlandósága a magas bérleti díj megfizetésére segítette fenntartani az első osztályú irodák bérleti díjait, amelyek így változatlanok maradtak, és nem valószínű, hogy esnek a későbbiekben, ahogyan a bérlőket ösztönző bérleti csomagok is szintén változatlanok maradtak. A CBRE prognózisa szerint nem valószínű, hogy a piacon lényeges javulás lenne várható a kereslet tekintetében ebben az évben, s a frankfurti piac lemarad az európai piacok többségéhez képest.

Ha összehasonlítjuk Frakfurtot a főbb nyugat-európai piacokkal – Londonnal, Párizzsal, Béccsel, stb. – akkor láthatjuk, hogy míg Frankfurtban alapvetően egy túlkínálatos piacról beszélhetünk, addig az előbb említett nagyvárosokban a kihasználatlanság meglehetősen alacsony szinten mozog. Alapvetően tehát a gyenge kereslet, s az ebből adódó fejlesztői passzivitás okozza a német irodapiac viszonylag magas hozamait, mely jelenség várhatóan középtávon is fennmarad.