Sok lakás túlértékelt a II. kerületben

Még mindig presztízsértékű a II. kerületben lakni, noha vannak területei, amelyek mérsékelten népszerűek. A kereslet két részre szakadt: a vevők leginkább a 20 millió forint alatti és az 50 millió forint feletti kategóriában aktívak, a kettő között alig van érdeklődés. Az [origo] kerületbemutató sorozatának második része, a Duna House felmérése alapján.

A II. kerületi ingatlanpiac a városrész nagysága és sokfélesége miatt meglehetősen összetett: a kerületben egyaránt megtalálhatóak a forgalmas, már-már “belvárosi”, főleg régi építésű bérházakból álló részek, a csendesebb, de még központhoz közeli, kisebb lakásszámú társasházakkal övezett utcák, az elegánsabb, hegyvidéki, családi házas területek, valamint a jól ismert Rózsadomb. Ennek megfelelően a kínálat is igen széleskörű, noha panellakások ezen a területen nem jellemzőek.

A Duna House értékesítőinek tapasztalatai szerint elsősorban hazai vásárlók keresnek lakásokat megvételre a kerületben, a külföldieket inkább csak a kiadó ingatlanok érdeklik. A használt lakások tekintetében az árak meglehetősen széles körben szóródnak: a kerület forgalmasabb, belső részein már 270-280 ezer forintos négyzetméteráron is lehet lakást vásárolni (például a Bem tér környékén).

A hegyeken felfelé haladva az árak gyorsan elérhetik az 5-800 ezer forintot is, utóbbi esetben már sokkal válogatósabbá válnak a vásárlók – jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője.

A lakások árát nagymértékben befolyásolja azok elhelyezkedése: a Margit körúti bérházak négyzetméterára jóval alacsonyabb (230-250 ezer forint), mint mondjuk a még nem is annyira felkapott, Szilágyi Erzsébet fasoré (340-360 ezer). A hegyvidéki területek felé haladva az árak folyamatosan emelkednek, a Rózsadombon és Zöldmáli út környékén már szokványosnak nevezhető a 400-500 ezer forintos, sőt az épület állapotától függően, akár még magasabbra is szökő négyzetméterár.

Kevés vevő jön tűzbe a Margit körúti lakásoktól, a nagy forgalom miatt talán ez a szakasz nevezhető a legkevésbé keresettnek – budai viszonylatban kimondottan alacsony áron, akár 240 ezer forintos négyzetméterárért lehet itt vásárolni. Ugyanakkor a körútra merőleges keresztutcák már jóval kedveltebbnek számítanak. Ezen a környéken, illetve a bel-budai területeken az érdeklődés jellemzően a 20 millió forint környékén kínált lakásokra koncentrálódik.

Megfigyelhető, hogy a közlekedési viszonyok egyre jobban számítanak: a vásárlók többsége maximum a Hűvösvölgyi útig menne el. Sokakkal előfordul, hogy végül inkább egy jobb adottságokkal rendelkező (tehát a centrumhoz közelebbi) lakást vásárolnak az eredetileg tervezett ház helyett. Kedveltek a zöld parkkal, kerttel rendelkező társasházi lakások, ám a földszint jelentősen rontja az eladhatóság esélyeit.

A Rózsadomb iránt töretlen az érdeklődés, várhatóan hosszú ideig megőrzi még jó hírét. Szívesen keresnek lakásokat akár a forgalmasnak nevezhető Bimbó út környékén is, szintén a fent említett 20 millió forintos árkategóriában, de reális áron, a Rózsadombon található, úgynevezett “szocreál kockaházakban” is jó eséllyel lehet értékesíteni lakásokat.

A tapasztalatok szerint azonban sok ilyen típusú ingatlan esetében a helyet és a tulajdonos érzelmi kötődését próbálják megfizettetni: nem egy ilyen lakást túl magas (400-450 ezer forintos) négyzetméteráron kínálnak, miközben valós értéke ennél alacsonyabb.

Érdekes színfoltjai a Rózsadombnak a hajdani “elit” számára épült, soklakásos, csúszózsalus technológiával kivitelezett háztömbök: ezekben sem lehetetlen az értékesítés, de a helyzet hasonló a fentebb vázolthoz: sokan túlárazva próbálnak megszabadulni ezektől.

A luxuslakást keresők elsősorban 50 millió forint felett nézelődnek, és leginkább a tényleg exkluzív, panorámával vagy valamilyen más extrával bíró ingatlanokat után érdeklődnek. A gyengébb minőségű, “kvázi-luxus” ingatlanokat – hacsak nem egyedülálló azok elhelyezkedése – nemigen hajlandók megfizetni.

Új építésű lakásból nincs túl sok, és a meglévők is szerfölött drágák. A jellemző négyzetméterár 400-450 forintnál kezdődik, hanem a Rózsadomb egyik új lakóparkjában a 700 ezret is meghaladja – és nem minden esetben állnak rendelkezésre az ilyen árhoz általában járó, extra szolgáltatások.