Robbanás előtt Románia – Parasztháztól a luxuslakásig

A januári EU-csatlakozással erőteljesebben reflektorfénybe került Románia mint befektetési célpont. Keleti szomszédunk gazdasága valóban dübörög és az elkövetkezendő 1-2 év kilátásai is alapvetően pozitívak. A román gazdaság leggyorsabban fejlődő szektora egyértelműen az ingatlanpiac, az új EU-tagállamba 2006-ban rekord mértékű tőke áramlott és rengeteg projekt indult el. A kereskedelmi ingatlanpiac mellett a lakáspiac is dinamikus fejlődést mutat, s jelentős felértékelődési potenciált rejt magában. A külföldi kisbefektetők ezidáig inkább a befektetők iránt nyitottabb Bulgáriában vásároltak ingatlant, ám az EU-csatlakozásnak köszönhetően valószínűleg egyre több vevő érkezik az országba.

A romániai lakásárak 2005-ben kb. 20%-kal növekedtek és piaci becslések az elmúlt évre is kétszámjegyű áremelkedést tartanak valószínűnek, bár pontos statisztika még nem látott napvilágot. Ma Bukarestben az átlagos újépítésű lakások négyzetméterára kb. 1,000 euró körül van, míg a frekventált helyen lévő luxuslakások ára a 2,000 euró/nm-t is eléri, azaz a romániai árszínvonal jelentősen alacsonyabb a magyarországinál. Különösen igaz ez a luxuslakások szegmensére, hiszen Budapesten ebben a kategóriában egyáltalán nem számít kivételesnek az 1 millió forint, azaz 4,000 euró körüli négyzetméterár.

A luxusszegmens azért is állhat szignifikáns árnövekedés előtt, mert jellemzően ez az a lakástípus, amit a nyugat-európai (angol, ír, spanyol, stb.) kisbefektetők preferálnak. A külföldi lakásvásárlók megjelenése pedig már önmagában is egy árfeljahtó hatás és részben beteljesíti az árak emelkedésére vonatkozó várakozásokat, ezzel pedig újabb külföldi vásárlókat vonz az országba.

Azonban nem csak a belvárosi luxusingatlanok áraiban várható emelkedés Romániában. A növekedés mellett szól a gazdasági bővülés, a reálbérek növekedése és az a tény is, hogy jelenleg Romániában egyértelműen hiány van a jó minőségű újépítésű lakásokból. A kb. 23 milliós népességű országban az elmúlt években kevesebb új lakást adtak át évente, mint Magyarországon és sok projektet tervezőasztalról tudnak értékesíteni az ingatlanfejlesztők. Ez a jelenség a néhány évvel ezelőtti budapesti lakáspiaci folyamatokat idézi fel bennünk. Ugyancsak az ingatlanpiac fejlődését indikálja a romániai jelzálogpoiac robbanása is, ami minden jelentős ingatlanpiaci boom-nak kvázi előfeltétele.

A romániai ingatlanpiac növekedésére a közelmúltban a Román Nemzeti Bank elnöke, Mugur Isarescu is felhívta a figyelmet. Isarescu szerint a lakáspiac határozottan túlfűtött, s a jelzáloghitel állomány növekedése pedig kiugróan magas. Bár a buborék szót a jegybank elnöke egyáltalán nem használta, több piaci szereplő elképzelhetőnek tartja, hogy a nemzeti bank szigorítja a jelzáloghitel piac szabályozási környezetét, hogy ezzel is visszafogja a dinamikusan fejlődő ingatlanpiacot.

A magyar kisbefektetőknek elsősorban az erdélyi ingatlanpiac kerül a látókörükbe a távolságnak és a nyelvtudásnak köszönhetően. Ezek közül is érdemes megfontolni az ott talűálható síterepek környékén lévő ingatlanokat, hiszen az idegenforgalom igencsak gyerekcipőben jár még itt és a természeti adottságok alapvetően kitűnőek, így az ingatlanok felértékelődése reális lehetőségnek tűnik.

A legnagyobb síterep Romániában Brassó Poiana és a tőle fekvő, Bukarest irányában elhelyezkedő Predeal, Azuga, Busteni, Sinaia. Az egyszerűbb házak kb. 5 millió forintnál kezdődnek, de a minden luxussal felszerelt villákért akár 100-120 millió forintot is elkérhetnek a vevők. A telekárak 25,000-50,000 ft/nm-es ársávban mozognak.

Háromszéken, azaz Kovászna megyében a legismertebb Komandó, ami egy rusztikusabb, vadabb környezet. Itt az ingatlan árak alacsonyak, nem sok szálloda van. Itt a legjobb befektetésnek a helyi ingatlanközvetítők a parasztházak vásárlását tartják. Ilyen házakat 1000 négyzetméteres földterülettel már 3- millió forintért vásárolhatunk. Ha üres telket veszünk, akkor négyzetméterenként 4-5 ezer forintos árral kell számoljunk.