Növekvő befektető aktivitás prognosztizálható

A Colliers International nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég legfrissebb befektetési piaci jelentéséből kiderül, hogy becslések szerint a befektetési tranzakciók összértéke a magyar ingatlanpiacon 185 millió € körül volt 2010-ben, ami csak a transzparens befektetési tranzakciókat tartalmazza.

„Ez elmarad az év eleji várakozásunktól. A tranzakciók többsége az első félévben zárult, míg a második félévben kevés aktivitás volt; kivétel a Vörösmarty 1 kiskereskedelmi központ eladása, melyet a Redevco vett meg az ING-től 44 millió €-ért.”- mondta Hamish White, a Colliers International partnere, egyben befektetési üzletág igazgatója.
           
Különböző okai vannak annak, hogy 2010-ben alacsonyabb volt a tranzakciós volumen a vártnál. Egyrészről, bár a befektetői érdeklődés – mind a külföldi, mind a hazai – nőtt a korábbi időszakhoz képest, s a potenciális vevők újbóli piaci belépésen gondolkodnak, még nem születtek nagy számban lezárt üzletek. Az új minőségi irodaterületek kínálatában várhatóan 2012-ben komoly hiány léphet fel, ami szintén vonzó lehet a befektetők számára, akik emelkedést várnak a bérleti díjakban.
Másrészről, továbbra is gyenge az általános bizalom az ország és a gazdaság iránt a 2009-es nagyméretű GDP csökkenés óta, amely most az új kormány válságintézkedéseivel és az európai államok adósságproblémáival párosult.

Belföldi szinten, a befektetők aggodalmaiknak adtak hangot bizonyos piacellenesnek tekintett lépésekkel szemben, mint pl. a bankokra, valamint az energia-, távközlési és kiskereskedelmi cégekre kivetett válságadók. A legfőbb tényezők, amik akadályozzák a tranzakciók létrejöttét, pénzügyi jellegűek. Ilyenek például a korlátozott hitellehetőségek és a devizahitelek által okozott értékcsökkenés – főleg az EUR jelenlegi gyenge szintje CHF-hez képest –, valamint a finanszírozási (swap) ügyletek felmondásának a költségei. Középtávon a Colliers International nem vár semmilyen javulást a pénzügyi szektorban, ami továbbra is visszafogja majd a befektetési piacot Magyarországon.

A kilátásokkal kapcsolatban Hamish White elmondta, hogy 2011-re a Colliers International magasabb befektetési volument vár, mint 2010-ben, várhatóan akár az 500 millió €-t is elérheti, mivel jelenleg is sok ügylet van folyamatban. Ezt alátámasztja, hogy a tulajdonosok és a vevők árelvárásai most már sokkal jobban összhangban vannak a piaci értékekkel. Számos ingatlanalapot is készülnek felszámolni, ami friss ingatlanokat fog a piacra hozni.

Az ingatlanfejlesztők is lehetőséget látnak arra, hogy pozitív mérleggel szálljanak ki fejlesztéseikből, részben a részvényesek és finanszírozók felől érkező „ösztönzés” hatására. A hozamokban nem történt jelentős változás, és nem várható gyors javulás 2011-ben sem. A befektetői érdeklődés az iroda- és kiskereskedelmi ingatlanokért 7,5–8% körüli hozamszinten van, és ez alatt nem várható semmilyen tranzakció idén sem. Az elsődleges ipari ingatlan hozamok 9% felett vannak. Egyre több potenciális vevő van, akik magyar befektetést fontolgatnak, de ez nem fog többletnyomást gyakorolni az árakra, mivel sok eladó ingatlan van a piacon.

Továbbra is a minőségi ingatlanokat keresik, mint pl. az „A” kategóriás modern irodákat, vagy színvonalas kiskereskedelmi központokat, viszont az ipari ingatlanok iránt mérsékelt a kereslet. A „B” kategóriás ingatlanok csak abban az esetben kerülnek eladásra, ha nagyon jutányos áron kínálják őket. A fenntarthatóság és a zöld tanúsítványok megléte egyre inkább elengedhetetlenné válik. A befektetők várhatóan rendkívül óvatosak maradnak az elkövetkező időszakban is, ami azt jelzi, hogy a kilábalás a piac aljáról egy lassú és fokozatos folyamat lesz.

„Ez azt is jelenti, hogy az eladóknak teljesen rendben kell tartaniuk a saját házuk táját, ha azt akarják, hogy legyen esélyük tranzakciók lezárására. Végül, a befektetők egyértelműen az ingatlanok közvetlen megvételét preferálják, nem pedig a projektcégek vásárlását. Nem szeretnének kötelezettségeket örökölni, különösen nem adóval kapcsolatosakat. Úgy tűnik, az értékek optimalizálásra létrehozott bonyolult befektetési struktúrák szükségtelenné válhatnak a mai óvatos piacokon.” – mondta Hamish White.