Most vegyél lakást! – Egyre kevesebbet alkudhatunk az árból

Egyre jobban teljesít a lakáspiac, ha az elmúlt hónapokban látott tendenciák folytatódnak, könnyen lehet, hogy az összesített 2014-es tranzakciószám meghaladja a 100 ezres “álomhatárt”. Szintén pozitív folyamatokat vetíthet elő, hogy növekszik az igény a rossz állapotú, felújított ingatlanok iránt, valamint hogy egyre nagyobb a befektetési céllal vásárló vevők aránya.

Újabb rekordhónapot zárt októberben az lakáspiac, miután az adásvételek száma megközelítette a 12 ezret. Ez a tranzakció-mennyiség másfélszer akkora, mint amelyet az elmúlt évek októberében lehetett tapasztalni. 

Az idei forgalom így az első 10 hónapban szinte elérte a tavalyi teljes éves lakáseladási volument, amely a KSH legfrissebb elemzése szerint 88 700 volt. A Duna House becslése alapján az idei teljes forgalom 21%-kal erősebb eddig, mint a tavalyi első tíz hónapban, így amennyiben az utolsó két hónap is hasonló intenzitást mutat, a 2014-es teljes volumen könnyen meghaladhatja a 100 ezres adásvételi mennyiséget. Nemcsak a tranzakciók mennyisége, de a kereslet is rekordszinten voltoktóberben. A végtörlesztést leszámítva ilyen magas keresletet 2010 elején láthattunk utoljára, a válságot követő piaci zuhanás utolsó szakaszában.

Az utóbbi hónapoktól eltérően kissé elnyíltak egymástól a megvásárolt panelek árai az ország két felében. Keleten 124, nyugaton 140 ezer forintot fizettek ezekért négyzetméterenként. A téglalakások esetében 153 és 177 ezer volt az októberi átlagár. Budapesten a megvett panelek átlaga hasonló lett, Pesten 190 ezer, Budán 201 ezer forint volt az átlag. A téglalakásokat a budai oldalon vették a legdrágábban, 366 ezerért négyzetméterét, a Belvárosban 335, Pesten pedig 247 ezret fizettek. 

Érezhetően megnőtt a budapesti vevők igénye a rosszabb, felújítandó ingatlanok iránt, hiszen több mint minden harmadik eladott lakás ilyen állapotú volt. Hasonló mértékben vásárolták ezeket Nyugat-Magyarországon is, viszont a keleti oldalon csak minden negyedik volt ilyen. Újépítésű ingatlan továbbra sem tesz ki túl nagy arányt a piacon.

A XIII. kerület továbbra is a legnépszerűbb lokáció a fővárosban, a vevők ötöde szívesen odaköltözne. Második lett, alig lemaradva, a VI. kerület, amelyet szintén apró lemaradással követ a XIV. A népszerűségi listát továbbra is a déli kerületek zárják, vagyis a XXI., XXII. és XXIII., melyeket a leendő vásárlók legfeljebb 3%-a jelöl meg lehetséges célpontnak. 

Régóta nem volt mérhető már 20% fölötti, összesített árcsökkentési kényszer az eladott ingatlanoknál. A Duna House elemzése alapján októberben a legnagyobb árengedmény a vidéki családi házak esetén volt jellemző, ahol 5% irányár csökkentés után a vevők további 11%-ot alkudtak, igaz tavaly ezek az értékek még jóval magasabbak voltak. A másik véglelet budapesti panelek jelentették, amelyeknél mindössze 1%-os átlagos árkorrekcióra volt szükség és a vevők is csupán 4% alkura voltak képesek. Vidéken sem mérhettünk sokkal magasabb értékeket, itt 2% csökkentés és 6% alku volt az átlag. A téglalakások esetében is csupán 1-2%-kal volt magasabb az árcsökkentési kényszer. 

Kiugróan magas volt a befektetői jelenlét a fővárosban, miután a vevők 37%-a vásárolt befektetési céllal. Ebben szerepet játszott egy most átadott, 100 lakásos társasházi projekt, amelyben a villámgyorsan eladott első 80 lakás egy részét ilyen céllal vásárolták. Átlagos költésük valamivel 16 millió Ft fölött volt. Rajtuk kívül minden negyedik ingatlant elsőlakás vásárló vett meg. Vidéken csak minden ötödik ingatlant vásárolta meg befektető és 7 millió alatti átlagon költöttek. Minden negyedik vevő azért vásárolt, mert nagyobb lakást szeretett volna, mégpedig átlagosan 100 négyzetméter körülit, amiért 13,4 milliót fizettek. A legnagyobb csoport 27%-os aránnyal az elsőlakás vásárlóké lett vidéken, nekik 63 négyzetméteres ingatlanra volt szükségük, melyet 7,8 millió körüli átlagáron vásároltak meg.

Októberben mind Budapesten, mind vidéken a leggyakoribb eladási ok az örökölt ingatlanok értékesítése volt. A fővárosban az eladók 39%-a értékesített örökséget, átlagosan 13,5 millió forintért. Ugyanitt minden harmadik eladó nagyobb lakás vásárlása miatt adta el a régit, kisebbe viszont csak az eladók 12%-a költözik. A vidéki örökösök az eladói oldal 35%-át tették ki, ők átlag 7 millióval gyarapodhattak. Itt is minden harmadik eladó nagyobbat szeretne, 65 négyzetméteres lakásukat adták el 10,2 milliós átlagon. Kisebb lakásba a vidékiek 17%-a menne, ők 110 négyzetméteres lakásaiktól váltak meg 15,5 millióért. 

Vidéken (Közép-Magyarországon kívül) az eladott ingatlanok 41%-a volt 40-60 négyzetméter közötti, minden negyedik pedig 60-80 közé esett. Fajlagos árat tekintve a tranzakciók fele esett az 5-10 millió közötti sávba, 25 millió felett azonban csak az adás-vételek 5%-a jutott. Pest megyében azonban már 11% vásárolt 25 millió felett, ezen belül 2% volt, aki 40 milliónál is többet költött. Meglepő adat jött a Budapesten történt tranzakciók részéről, ugyanis kiemelkedően sokan vásároltak kifejezetten drága kategóriában. Budán a vevők 27%-a vásárolt 400 ezer Ft/négyzetméter árú ingatlant, amíg tavaly októberben a vevők csupán 5%-a választott ilyet. Pesten is ugrott ez a sáv, bár nem ilyen mértékben, itt tavaly 4% választott drágábbat, idén októberben pedig 7%.