Lakáshitel – Mire figyeljünk, mik a veszélyek?

A hazai ingatlanpiacon sok olyan reménybeli vásárló van, aki szívesen költözne új lakásba, ám nemhogy a megvásárolni kívánt ingatlan teljes ára, de még az induláshoz – és a hitel felvételéhez – szükséges önereje sincs meg. Korábban nem sok lehetőség állt ezen vevőréteg rendelkezésére, a lakáslízing és az úgynevezett 100%-os finanszírozású hitelkonstrukciók keretében a vásárlás ma már nem lehetetlen – a részletekre azonban nem árt odafigyelni – áll a Duna House legfrisebb elemzésében.

Jól követhető volt az elmúlt időszakban az a folyamat, melynek keretében az élesedő versenynek köszönhetően – a bankok egyre előnyösebb feltételekkel rendelkező hiteltermékekkel jelentek meg a lakáshitelezési piacon, melynek eredményeként ma már több bank kínálatában is szerpel mind a lízing, mind pedig az úgynevezett 100%-os finanszírozás, mely megoldást jelenthet az önerővel nem rendelkező vevők számára. Ahhoz azonban, hogy önerő nélkül vásárolhasson lakást valaki, számos feltételnek meg kell felelni – attól függően milyen konstrukciót választ a reménybeli vásárló.

Mekkora törlesztőrészlettel számolhatunk?

A leendő lakás kiválasztásához nagyon fontos azt meghatározni, hogy milyen hosszú futamidőre mekkora havi törlesztőrészletet tudnánk vállalni. A tervezegetésnél érdemes a realitások talaján maradni, a háztartás havi szabad jövedelmének 70-80%-át egyik bank sem fogja a hitelbírálat során megítélni, a piacon jellemző gyakorlat szerint havi jövedelmünk 30-35%-a az az összeg, melyet a bankok elfogadható törlesztőrészletnek tartanak – jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője. Ez az összeg természetesen bankonként – és ügyfelenként eltérő lehet.

Az alábbi példák segítséget nyújtanak a megvásárolható lakás értékének és a havi törlesztőrészlet meghatározásában – az adatok tájékoztató jellegűek, az egyes hiteltermékeken belül természetesen eltérések lehetségesek, a számításokhoz a svájci frank alapú hiteleket vettük alapul.

Aki az árfolyamkockázattól tartva mégis inkább a forint alapú hitelt részesítené előnyben, annak tisztában kell lennie azza, hogy a forint alapú hitelek magasabb THM-el és törlesztőrészletekkel járnak – cserébe nem kell tartanunk a forintárfolyam ingadozásának következményeitől.Mint látható, az egyes hitelösszegek esetén a havi törlesztőrészletek közötti különbség akár 30-40,000 forint is lehet.

Önerő nélküli lakáshitelt többféle konstruckióban is fel lehet venni – elsőként nézzük meg a lakáslízinget. A lízing feltételei sokat “finomodtak” a tavaly év végi megjelenéshez képest, a konstrukció lényege, hogy a kiválasztott lakást a lízingcég megvásárolja, majd a vásárlónak birtokba adja – a futamidő végén pedig rendszerint a vásárló tulajdonába megy át az ingatlan. Fontos tudni, hogy ellentétben a klasszikus lakáshitelekkel, a törlesztés évei alatt nem kerülünk tulajdonba, erre csak a törlesztések végeztével kerül sor – de természetesen létezik előtörlesztési lehetőség is. Némi önerővel azonban itt is rendelkeznünk kell, a folyosítási és egyéb költségek egy 10 millió forintos lakás 25 évre történő lízingelés esetében kb. 250.000 forintot tesznek ki.

Másik lehetőség, ha mégis inkább a klasszikus lakáshitelt vennénk igénybe, az úgynevezett 100%-os (vagy magasabb) finanszírozású konstrukciókkal való megismerkedés. Létezik a piacon olyan hiteltermék, mely a hitelbiztosítási érték (mely azt az összeget jelenti, amennyire a bank felértékeli a lakást) 115%-át finanszírozza, így a gyakorlatban is megvalósulhat a 0 Ft önerővel történő lakásvásárlás (természetesen némi összeggel a felmerülő folyósítási egyéb költségekre rendelkeznünk kell). Árnyalja a képet viszont, hogy ez a konstrukció jelenleg csak forint alapon érhető el. Az, hogy pontosan mennyire értékelik fel a lakást, és jövedelmünk alapján mennyi hitelre számíthatunk természetesen minden esetben egyéni elbírálás alapján dől el, melyben a kívánt lakás elhelyezkedésétől kezdve havi jövedelmünkig sokféle szempontot vesznek figyelembe a hitelintézetek.

Ha megfelelünk a feltételeknek, jó megoldás lehet az állami támogatású Fészekrakó program, ez a konstrukció azonban csak a lehetséges vásárlók egy szűkebb körére érvényes. Önmagában a Fészekrakóval nem tudunk önerő nélkül lakást venni, azonban az úgynevezett “szocpol” felvételével megteremthetjük a vásárláshoz szükséges önerőt, és a piaci hiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekkel számolhatunk. A lehetőség csábító, azonban a szocpol felvételéhez szükséges gyermekek jövendő vállalása igen alapos gondolkodást és döntést igényel. Teljesen üres zsebbel azonban itt sem mindig tudunk belevágni a vásárlásba: a szocpolt ugyanis általában csak a vásárlás végső szakaszában folyosítják, így a lakás lefoglalásához szükség van némi alaptőkére. A piacon egyébként több hitelkonstrukció is létezik, amely a Fészekrakóhoz hasonló törlesztőrészleteket kínál, a program inkább a kisebb értékű lakások esetén lehet jó megoldás.

Negyedik megoldásként a hiányzó önerőt esetleg finanszírozhatjuk más, nem lakáscélú kölcsönből (például személyi hitelből), azonban ezek szinte biztosan összességében jelentősen magasabb törlesztőrészleteket eredményeznek, lévén a személyi hitelek THM-je jelentősen nagyobb, mint a lakáscélokra felvehető hiteltermékeké.

Végül elképzelhető az is, hogy egy második ingatlant von be a vásárló a finanszírozásba – a két ingatlan már elegendő fedezetként szolgál ahhoz, hogy akár jövedelemvizsgálat és önerő nélkül is hitelhez juthassunk – ekkor természetesen mindkét ingatlannak tehermentesnek kell lennie.