Függetlenül a forinttól – Változatlan hozamesés

Kamatemelés, forintgyengülés…A hozamok pedig csak esnek. Mármint az ingatlanhozamok. Az elmúlt nyolc évben ugyanis a budapesti ingatlanpiac hozamszintje folyamatosan és kiegyensúlyozottan csökkent. Varsó és Prága ugyanezt az utat járta, járja be. De hol van a végállomás? Meddig csökkenhetnek még a hozamok, s utolérjük -e valaha Bécset?

Az egyes piacokat vizsgálva elmondható, hogy a hosszú távú állampapír-piaci hozamok és az ingatlanhozamok között egy 1-2 százalékos különbség általában kimutatható. Így volt ez Budapesten is, egészen a 2003-as radikális jegybanki kamatemelésig. Ekkkor ugyanis a állampapír-piaci hozamok – természetes módon – hirtelen felugrottak, míg az ingatlanhozamok nem követték le ezt a mozgást. Ehelyett az ingatlanpiacon folytatódott a konvergencia, s a hozamgörbe alakja egyáltalán nem változott meg.

Ez a jelenség több okra vezethető vissza. Először is az ingatlanpiac sokkal inkább függ a reálgazdaság alakulásától és a hosszú távú trendek befolyásolják elsősorban. Az ingatlanhozamok egyáltalán nem volatilisek, a budapesti hozamgörbe is egyenletes, szinte szabályosan csökkenő képet mutat. Emellett arról sem szabad megfeledkeznünk, hogy az ingatlanpiacot nem érinti olyan érzékenyen a magyar monetáris környezet, hiszen a bérleti díjak is euróban denomináltak és a finanszírozás meghatározó része is euróban bonyolódik. Ez nem jelenti azt, hogy a piac teljes egészében függetleníteni tudja magát a hazai monetáris folyamatoktól, azonban közel sem függ tőle annyira mint más szektorok.

Az ingatlanpiaci hozamok kiegyensúlyozottsága emellett a piac jellegzetességéből is fakad, hiszen a hozamok az éves bérleti díj és az ingatlan “piaci” értékének hányadosa. Az ingatlan értékét azonban értékbecslő cégek számítják ki, ők pedig kerülik az árak hektikus mozgását, s így a görbe kisimultabb, mint a kötvénypiaci hozamgörbék.

A budapesti ingatlanpiac tehát jól láthatóan egy kiegyensúlyozott konvergencia utat jár be. A rendszerváltás után egészen 1997-ig nem változott érdemben a 11 százalékos irodapiaci hozam, 1997-től azonban – a reálgazdasággal párhuzamosan – elindul a konvergencia-folyamat. A 11 százalék évről-évre kiegyensúlyozottan csökkent, s a prognózisok szerint az idei évben megközelítjük a 6 százalékos szintet.

A fejlett nyugat-európai ingatlanpiacok – Bécs, Frankfurt, Párizs, London, stb. – hozamszintjei nem mutattak nagy mozgást az elmúlt 15 évben, jellemzően a 4-7 százalékos sávon belül mozogtak, meglehetősen alacsony volatilitással. A 4 százalékos szint alá eddig csak Bécs merészkedett, még 1989-ben.
A hozamszintek ezeken a piacokon nagyjából együtt mozognak, egy legfeljebb 200 bázispontos sávon belül voltak az elmúlt 17 évben. A jelenleg kialakult alacsony szintek (Bécs 4.5%, Párizs 4.75%, London 4.5%) előreláthatóan jelentősen nem fognak tovább csökkenni. A magyar hozamszint ezzel szemben a prognózisok szerint hamarosan eléri a 6 százalékot, s ebben az esetben a különbség Budapest és a fejlett nyugat-európai nagyvárosok között 150 bázispontra csökkenne. Ez a helyzet akár már az idei év végére előállhat, ha a jelenlegi trendeket vesszük alapul.

A nyugati nagyvárosok közül Lisszabon hozamgörbéje mutatja a legtöbb hasonlóságot Budapesttel. Lisszabonban a 90-es évek első felében lényegében ugyanúgy 11 százalék körül mozogtak az ingatlanhozamok, mint a magyar fővárosban, majd a 90-es évek második felében – a felgyorsuló gazdasági növekedés hatására – esni kezdtek a hozamok. Ebben az időszakban a lisszaboni csökkenés dinamikája gyorsabb volt, az elmúlt 5 évben ugyanakkor – a reálgazdasággal együtt – lelassult a csökkenés és mára a hozamok megközelítőleg azonos szinten állnak. S a jelek szerint 2006-ban Budapest túllép majd a portugál fővároson.

Az elmúlt öt évben Európában általánosan jellenző volt a folyamatos hozamesés. Természetesen a nyugat-európai folyamatok jóval mérsékeltebbek voltak a közép-európai régiónál. A Budapest számára leginkább benchmark-nak tekinthető Bécsben is enyhe, de egyértelmű hozamcsökkenés ment végbe, hozzátéve, hogy nyugati szomszédunknál a hozamok az elmúlt 15 évben egy mindössze 150 bázispontos sávon belül változtak. Közép és hosszú távon várható, hogy a budapesti konvergencia eredményeként a hozamok a bécsi szint közelében (valószínűleg valamivel magasabban) fognak megállapodni.

A KKE-régión belül meglehetősen egységes képet mutatnak a visegrádi országok fővárosai. Prága és Budapest ingatlanpiacai gyakorlatilag együtt mozogtak az elmúlt 12 évben, 100 bázispontnál nagyobb különbség egyszer sem fordult elő a két piac között. Varsó némileg magasabb szintről indult, azonban az elmúlt években utolérte Prágát és Budapestet. Jelenleg a cseh és a lengyel fővárosban valamelyest alacsonyabbak a hozamok, mint Pesten, ám a különbség nem szignifikáns.
A volt szocialista nagyvárosok közül a legnagyobb ingatlanpiacon, Moszkvában sokkal magasabb szintről indultak a hozamok. Még 2000 környékén is a 20 százalékos szint volt a jellemző, ám az elmúlt három évben – Európa legmeredekebb esését produkálva – 5 százalékpontot csökkentek a moszkvai irodapiaci hozamok.

Az isztambuli ingatlanpiac hozamszintje lényegében a visegrádi országok szintjéről indult a 90-es évek elején, s ebben az évtizedben – ha valamivel magasabban is – együtt mozgott Varsóval, Prágával és Pesttel. Az elmúlt 5-6 évben azonban a török hozamszint a fent említett városoknál lassabb ütemben csökkent, s megrekedt a 10 százalékos szint környékén.