Felfelé ível a globális kereskedelmi ingatlan piac – az előrejelzések szerint a befektetésekmértéke 2010-ben elérheti a 478 milliárd dollárt

A Cushman & Wakefield, 56 ország kereskedelmi ingatlanbefektetési volumen változásait elemző “Nemzetközi Befektetési Atlasz 2010” kutatásának előjelzése szerint, a befektetések 30 százalékos növekedése várható 2010-ben világszerte, ezzel 478 milliárd dollár (362 milliárd euró) összbefektetést érve el, mely nagyban köszönhető az Egyesült Államok újraéledő piacának.

A március 16-án a franciaországi MIPIM  kiállításon megjelenő riport szerint, ha a gazdaság
továbbra is fejlődik, akár még magasabb is lehet ez az érték. 2009-ben a kereskedelmi
ingatlanbefektetések 23 százalékkal 365 milliárd dollárra (270 milliárd euró) csökkentek
világszerte, amely a 2003-óta mért legalacsonyabb érték. A piacok fejlődésének valamint a
világszerte javuló likviditásnak köszönhetően, a befektetési volumen erősödött, az év első
feléhez képest, a második félév 104%-os javulás hozott.

A fejlődés leginkább Ázsiában, azon belül is Kínában volt a legjelentősebb, ahol a befektetések 39 százalékot emelkedtek 2008-hoz képest. Kína jelenleg a világ legjelentősebb befektetési piaca, melyet a második legdinamikusabban fejlődő Egyesült Királyság követ a sorban és az Egyesült Államok a harmadik (amennyiben a lakóingatlanok eladását is belevennénk a fenti adatokba az Egyesült Államok a második helyre ugrana).

A tavalyi év vége felé a megnövekedett befektetői keresletnek és a csökkenő kínálatnak
köszönhetően a legtöbb területen a hozamok stabilizálódása volt tapasztalható. A nemzetközi átlag 20 bázisponttal 7,8 százalékra csökkent és az előrejelzések szerint további 25-50 százalékos csökkenés várható 2010-ben.

Bérlői trendek

A bérleti díjak globálisan 5,7 százalékot estek, a legnagyobb csökkenés 2009 elején történt.
Az óvatos bérlőknek és a növekvő kínálatnak köszönhetően 2010 első felében további 5 százalékos csökkenés várható, a prémium kategóriás értékek év végi stabilizálódását megelőzően. Az első hat hónap minden szektorban 9,2 százalékos éves bérleti díj csökkenést hozott, de az év második felében ez az érték javult, csupán 2,2 százalék éves csökkenést mutatva.  A stabilizálódásban, az ázsiai régió, főként Kína kiskereskedelmi piaca, valamint szintén az ázsiai és latin-amerikai régió irodapiaca játssza a főszerepet. A bizonytalan gazdasági fellendülés miatt a keresletnövekedés által előidézett bérletnövekedés egyelőre nem valószínű, bár az egyre inkább látható, hogy nem minden piac követ azonos trendeket.

Főbb befektetési célpontok

A befektetések 143 százalékos tavalyi növekedésével jelenleg Kína a legaktívabb a világon.
A kínai befektetési piaci növekedése mellett az ázsiai régió dominanciája 2009-ben önmagában is jelentős volt. A világ 20 legjelentősebb befektetési célpontja közül nyolc az ázsiai régióban található, mivel a tavalyi évben sokat javítottak pozíciójukon. Az üzletkötések száma Hong Kong, Tajvan és Új-Zéland piacán nőtt, míg Ausztráliában, Dél-Koreában a globális átlagnál sokkal enyhébb visszaesés volt tapasztalható.

Sok befektető most inkább a központi, fizetőképes piacokra, az Egyesült Királyságra,
Franciaországra és Németországra koncentrál Európában, valamint Kanadára és talán az év vége felé az Egyesült Államokra. Jelenleg a lehetőség minden régióban nyilvánvaló. Brazília például a válságból kilábalva kiváló beruházási célpont, míg két fejlődő piac, Lengyelország és Törökország is nagyobb figyelmet érdemelne. Ázsia szintén számos érett és fejlődő piaci lehetőséget kínál, például az Ausztrál és szingapúri irodákat, vagy a kínai kiskereskedelmi egységeket.

2010-es kilátások

“Annak ellenére, hogy a piac továbbra is kihívásokkal teli és egy újabb visszaesés sem kizárt, a pénzügyi szereplők és befektetők a magasabb kockázat ellenére is megrohamozzák a piacot.” mondta David Hutchings a Cushman & Wakefield európai piackutatási vezetője. “A hazai és külföldi szereplők által egyaránt támogatott fellendülésnek köszönhetően ebben az évben nagyobb aktivitásra számítunk, az üzletkötések 30%-os emelkedésével 478 milliárd dolláros eredményt várunk az év végére. Míg a befektetők által támasztott kereslet nagyobb a kínálatnál, a hozamok csökkenése folytatódni fog a bérbeadások további növekedése nélkül. Összességében elmondható, hogy a korlátozott pénzügyi források bizonyos területeken visszatartják az újraárazás lehetőségét, de mi továbbra is világszerte 25-50 bázispontos szektoronkénti hozamcsökkenésre számítunk, melyet továbbra is Ázsia vezet majd. Annak ellenére, hogy a bérleti díjak lefelé mozognak az évet várhatóan stabilan zárják majd. Élen az irodákkal, világszerte a legtöbb piacon összességében 5 százalékos visszaesésre számítunk.”

Európa Közel-Kelet és Afrika (EMEA)

Az EMEA régióban, az Egyesült Királyságból kiindult fellendülés nyugatra tart és a legtöbb
területen a befektetések növekedése várható az utolsó negyedévben, míg a kulcsfontosságú területeken 2010 elején hozamcsökkenésre számítunk.

“Jelenleg 44 százalékos, 152 milliárd dollár (115 milliárd euró)– a 2004-es év kereskedelmi
szintjével azonos – befektetési volumennövekedésre számítunk” – mondta Michael Rhydderch az EMEA régió nemzetközi befektetési csoportjának vezetője, „Annak ellenére, hogy jól látjuk a kereslet forrását, sajnos a kínálat területén nem javul a helyzet, főleg mióta a bankok a kialakult kondíciók javítása érdekében számos kényszerített eladást eszközölnek. Emiatt a befektetőknek lépést kell tartaniuk a valós piaci árakkal és értékekkel, és nem szabad túlzásba esniük a kényszerített árak és hozamok miatt, ahogy ez fél éve történt, mivel a piac most az akkorinál jobb helyzetben van.”

Charles Taylor, a Cushman & Wakefield budapesti irodájának ügyvezető igazgatója hozzáfűzte: “A magyar gazdaság strukturális változásokon ment keresztül, melynek eredménye most kezd láthatóvá válni. Ez mindenképpen ösztönzi majd a befektetőket, hogy újra megfontolják az itteni befektetési lehetőségeket, figyelembe véve a budapesti irodapiac rugalmasságát, valamint a fizetőképesség helyreállását a szigorítások után. Továbbá a jelenlegi hozamok Magyarországon, Prágához és Varsóhoz viszonyítva 75-100 bázispontos kedvezményt biztosítanak, mely kedvező vásárlási lehetőségeket kínál, de amint ez megszűnik a befektetők várhatóan átértékelik a kockázatokat és az ország teljesítményét.”

Hosszú ideje először a magyar befektetési piac kilátásai nagyon bíztatóak. A befektetési volumen mértéke rekord mélységben volt az elmúlt két évben, mivel a rossz gazdasági helyzet miatt a befektetők negatív véleménnyel voltak az országról. A Nemzetközi Valutaalap (IMF) hitel körültekintő felhasználásával és a megszorításokkal a magyar gazdaság az elkövetkező 3-4 évben várhatóan erősödik, a nemzeti össztermék növekedése várhatóan meghaladja Lengyelországét és Csehországét.

Az ingatlanpiac alapvető jellemzőit tekintve, Budapest jelentősen magasabb iroda bérbeadási mutatókkal dicsekedhet, mint közép-európai társai. A bérbeadási mutató a válság ellenére rekord közeli magasságban maradt, annak köszönhetően, hogy sok nemzetközi bérlő tört be a magyar piacra, hogy profitálhasson az olcsóbb bérleti díjakból, a magasan képzett munkaerőből, valamint a magas életszínvonalból. A kínált termék jó minőségű és a bérleti díjak a legalacsonyabbak a régióban.

A javuló gazdasági helyzet és a kiemelkedő kínálat egyesítésével a befektetési piac 2010-től várhatóan drasztikusan fejlődik majd.