Drasztikusan drágulhatnak jövőre a lakások?

Bár számos körülménytől függ egyelőre a hazai lakáspiac sorsa, most már egyértelműnek látszik, hogy elhagytuk a gödör alját. Amennyiben a kamatok továbbra is alacsony szinten maradnak, és a bizalom sem veszik el, az idei év élénkülése 2015-ben is folytatódhat. A forgalom növekedés mellett a lakások és házak is tovább drágulhatnak.

Déry Attila, MRICS, az Otthon Centrum vezető elemzője:

2014-ben több egyszeri hatás is szerepet játszott a 20 százalék körüli forgalombővülésben a lakáspiacon. Sok olyan befektetési céllal vásárló vevő jelent meg a piacon, aki tőkéjét bankbetétből menekítette át az ingatlanpiacra, a magasabb hozam reményében. A jövő évet tekintve az egyiknagy kérdés, hogy ezek az egyszeri hatások, legfőképpen a befektetői kereslet, 2015-ben is kitartanak-e még, és képes lesznek a pozitív hangulat, és az öngerjesztő folyamat fenntartásával stabil növekedési pályára állítani a lakáspiacot.

Több évnyi elhalasztott vásárlás komoly növekedési potenciált ad a lakáspiacnak, ezek megvalósuláshoz fontos, hogy a pozitív hangulat, valamint a bizalom visszatérése töretlen maradjon. Optimistán mondhatjuk, hogy 2015-ben tovább fog növekedni a lakáspiaci forgalom. Ezt erősítheti a használtlakás vásárlásra is igénybe vehető vissza nem térítendő támogatás tervezete, ami, ha megvalósul további lökést adhat egy egyébként is lendületbe jövő lakáspiacnak.

Pozitív jel a lakáshitelek egyre csökkenő átlagos hitelköltség mutatója is, ami a háztartások javuló várakozásai mellet szerepet játszik abban, hogy nő és valószínűleg jövőre is nőni fog a hitelből finanszírozott lakásvásárlások aránya, és így maga a lakáspiaci forgalom is. Az még kérdéses, hogy az MNB által teremtett, a jövő évtől életbe lépő adósságfék szabályok – amelyek egyrészt a jövedelemarányos törlesztő részlet mutatóval (JTM), másrészt a hitelfedezeti mutatóval (HFM) tudják szabályozni a hitelezési aktivitást – hogyan befolyásolják majd a hitelfelvételi kedvet, valamint a hitelezhető háztartások körét.

A jelenlegi helyzetben inkább a hitelkihelyezés támogatására van szükség, mint korlátozására. A devizahiteles csomagtól csak közvetett hatást várunk a lakáspiacon, a legérzékenyebb kérdés, hogy a bankok hitelezési hajlandóságára milyen hatással lesz.

A lakásárak már a 2014-es évben néhány százalékkal emelkedtek, 2015-ben, a keresletbővülés kitartásával ez az emelkedés folytatódhat, némileg erősödhet is. Az árak növekedése nagy valószínűséggel szegmentáltan fog zajlani, ahogy ennek jeleit már most is lehet tapasztalni. A fővárosban, a belső kerületekben, a vidéki nagyvárosokban előbb lesz tapasztalható az áremelkedés. A keresletbővülés, illetve ennek az árakban mutatkozó hatása csak később fog begyűrűzni kisebb települések piacára.

Rutai Gábor, a Duna House PR és elemzési vezetője:

Az idei évben nagyon jelentős változások zajlottak le a hazai lakáspiacon. A forgalom drasztikus növekedést mutatott, s az árak is enyhén emelkedni kezdtek. 2015-ben ez a trend folytatódhat tovább. A forgalom várhatóan az 2014-et jellemző növekedési ütemben folytatódhat, így a hazai lakóingatlanpiac pozitív pályán maradhat jövőre is.

A piac alakulására természetesen azért több tényező is hatással van. Egyrészt a banki elszámoltatásoknak köszönhetően egyre többen kerülnek ki csapda helyzetükből, mikor is az ingatlanuk ára alacsonyabb volt, mint a felvett devizahitelük aktuális tőketartozása. De adevizahiteleseket általánosságban is kedvezőbb helyzetbe juttathatja a tőketartozás csökkenése, nagyobb hajlandóságot mutathatnak arra, hogy eladóként lépjenek a lakáspiacra. Ezek együttes hatásaként jövőre növekedhet a kínálati oldalon megjelenő lakások száma. Várhatóan azonban a nagyobb kínálat nem jár majd együtt áreséssel, mivel a kereslet is magas szinten áll a lakások és házak iránt.

A lakáspiacra nagyon pozitív hatást gyakorol a jelenlegi hitelpiaci környezet is, az alacsony hitelkamatoknak köszönhetően kedvező feltételek mellett lehet kölcsönhöz jutni. Míg a betéti kamatok szintén alacsony szintje, valamint a lakás kiadással elérhető 7-10 százalékos hozam miatt az ingatlan, mint befektetés jó alternatívja lett a banki betétek mellett jó néhány egyéb pénzügyi terméknek is. Egy esetleges alapkamat emelés ugyanakkor hátrányosan érintheti a lakáspiacot. A magasabb kamat a befektetési célú vásárlások csökkenésével járnak együtt, s a hitelek is veszítenének vonzerejükből, ami összességében csökkentené a lakáspiaci keresletet, így visszavethetné a fellendülést. A jelenlegi monetáris politika azonban egyelőre, úgy tűnik, elkötelezett az alacsony kamatok iránt.

Szintén hatással lehet a lakáspiacra a jövőre szélesebb kör számára elérhető szocpol rendszer, mely egyes becslések szerint akár 10-12 ezer családot is érinthet, vagyis közel ugyanennyi ingatlan is. A pontos részletek azonban még nem ismertek, azért nehéz megmondani a várható hatásait.

Összességében tehát a hazai lakáspiac kilátásai 2015-re meglehetősen pozitívak, a forgalomnövekedés az árakat is tovább húzhatja maga után. Bár az élénkülés egyelőre főként Budapesten és a nagyobb városokban, megyeszékhelyeken érzékelhető, egyre jobban begyűrűzik majd a kisebb települések piacára. Bár erre nem feltétlenül jövőre kerül sor, vélhetően még egy kicsit várni kell, inkább 2016-ra valószínűsíthető.