Csökkennek vagy nőnek az árak a lakáspiacon? – A válasz megérkezett

A CEU-REality csoport elemzésében arra keressi a választ, hogy ténylegesen érvényesült-e az áfacsökkentés hatása a lakáspiacon. Szabó Ambrus Anita (www.ingatlanszakmai.info) írása.

A CEU-REality csoport elemzésében arra keressi a választ, hogy ténylegesen érvényesült-e az áfacsökkentés hatása a lakáspiacon. Szabó Ambrus Anita (www.ingatlanszakmai.info) írása.

A CEU-REality csoport elemzői hetente pásztázzák az ingatlanpiacot és vizsgálják a budapesti lakásprojektek árainak alakulását. A tavaly második félévben közzétett elemzésünkben a vékonyodó fejlesztői profitok, illetve a dráguló építési költségek miatt az újlakás árak csökkenése helyett az árak stagnálását vagy kismértékű növekedését jósoltuk. Jelen elemzésben pedig a tényleges újlakás árakat vettük górcső alá, annak érdekében, hogy összevessük az előzetes elemzésünkkel. (2005. második felében megtorpantak a lakáseladások – mindenki várta az év eleji áfacsökkentés hatását – ezt kompenzálva a legtöbb fejlesztő előre hozott áfa csökkentési akciók garmadával próbálta a pangó vásárlói kedvet felélénkíteni – legalábbis hirdetéseik ezt tükrözték)

Merre mozdultak a lakásárak?

Az alkalmazott módszertan

A tavalyi év második felében hirdetett projekteket hasonlítottuk össze az idei év elején hirdetett projektekkel (2006 február végéig) különböző aspektusokból (mint pld: kerület, lakásszám, ár – itt fontos megjegyezni, hogy a hirdetések minimum áraival számoltunk és ennek vizsgáltuk az átlagait -, nagyság). A vizsgálat során csak olyan projektekkel foglalkoztunk, amelyeket mindkét vizsgált időpontban hirdettek, a vizsgált hirdetések adatait pedig telefonos interjúkkal pontosítottuk. A vizsgálat kiterjedt a budapest kerületeiben lévő új építésű lakásprojektekre, de csak azokat a kerületeket elemeztük tovább, amelyekben értékelhető, elegendő számú összehasonlítható projekt volt. Ezek alapján az alábbi kerületeket vizsgáltuk meg tüzetesebben: III., IV., VI., VII., VIII., IX., X., XI., XIII., XIV.

Az eredmények

A vizsgált két időintervallumban 66 olyan projektet találtunk, melyet 2005-ben és 2006-ban is hirdettek; ebből 35 projektet azonos, 31 projektet pedig árban eltérő kondíciókkal. Ha már csak ezt a két számot nézzük (35-31) már ebből akár arra is következtethetnénk, hogy a budapesti projektek több mint a felénél (53%) az áfa csökkentése nem csökkentette a kínálati árat. A “maradék? 31 projekt változásai negatív vagy pozitív irányba vitték el a lakáspiaci árakat, tehát a tendencia nem teljesen általánosítható minden területre.

Négyzetméter ár: a vizsgált projekteknél a minimum nm ár a várakozásokkal ellentétben 291.000 Ft/nm-ről megnőtt 300.000 Ft/nm-re (Budapest összes kerületére vonatkoztatva pedig a tavaly év végi minimum nm árak 304.000 Ft/nm-ről indultak, míg idén feltornázták magukat 318.000 Ft/nm minimumra), tehát az áfacsökkentés nem csökkentette a lakások árait, hiszen átlagosan közel 5%-kal (4.6%) emelkedtek a nm-kénti árak (elemzésünk választott módszertana alapján pontosított kínálati árakat hasonlítottunk össze, és nem számoltunk a piacon pár éve még ismeretlen fogalom – az alku – lehetséges ármódósító hatásaival).

Mi áll a háttérben?

Összességében elmondható, hogy a vizsgált időszak alatt piacon lévő projektek lakásárainak döntő többsége emelkedett annak ellenére, hogy majdnem minden hirdetés az áfa csökkentés miatti árcsökkentést helyezi fókuszba. A legnagyobb %-os árnövekedést (15,6%-os) a VII. kerület könyvelheti el, míg a legnagyobb %-os árcsökkentés (5%-os) a XI. kerületben volt, ebben a kerületben alakult ki a budai oldalon a legjelentősebb túlkínálat.

A belvárosi kerületek (VII., VIII.) gyors árnövekedése a belvárosra jellemző felértékelődés miatt nem meglepő (külföldi vevői nyomás). Nem okoz meglepetést a XIII. és a III. kerület stagnálása, illetve a IX. kerület viszonylag komoly erősődése sem. A IX. kerületben vizsgált projektek meghatározó része gyorsan fejlődő területen található (itt a klasszikus belváros felértékelődésével számolhatunk). Igazi meglepetést talán csak a X. kerület 8,3%-os erősődése okozott.

Felmerül az adatok alapján a kérdés, hogy mégis miért emelnek árat a fejlesztők miközben túlkínálat uralkodik a piacon és mindenki panaszkodik a piac pangása miatt?

Az árak emelkedésére ugyan a túlkínálat egyik oldalról negatív erővel hat, azonban számos olyan hatás ismert a piacon amely szükségszerűen (nettó) áremelkedéshez kell vezessen:

1. Építőipar drágulása

Hagyományosan az év elején árazza be a piac az építőipari anyag és munkaköltség növekedését, ezek mértéke a korábbi évek építőipari statisztikáiból jól nyomon követhető.

Az elmúlt év árindexe még nem ismert, de valószínüsítjük, hogy 4-5 % közötti ármelekedés vált valóra 2006-ban elején is, ez a lakásárak 4%-os áfatartalom csökkenésével közel egyenértékű (5% áfa csökkentés a bruttó ár 4%-os csökkenését jelenti). Az építőipar éves drágulása tehát közel el is vitte az áfa csökkenés költségcsökkentő hatását.

2. Építőipar kifehérítésére tett intézkedések

A 2005-ös évben politikai szándék született az építőipar “kifehérítésére?, a megszületett rendeletek és az ezt követő – a korábbinál sokkal szigorúbb – ellenőrzések törvényszerűen a kivitelezési költségek növekedésével járnak.

3. Bizonyos területeken külföldi vásárlások árfelhajtó szerepe

Szerencsés helyzetben vannak bizonyos területeken a fejlesztők, ugyanis a költségek növekedésének árnövelő kényszere mellett a belvárosi területeken egyszerűen azért növekedhetnek az értékesítési árak, mert a piaci lehetőségek ezt lehetővé teszik. A külföldiek ingatlanvásárlásaik során elsősorban a belváros jövőbeli felértékelődésével számolnak, így a – számunkra gyakran irreálisnak tűnő – értékesítési árakat a piac folymatosan fel tudja venni.

4. Fejlesztői profitok minimális hozamszintjének szükségszerűsége

Az elmúlt években a sorozatosan léptek fel olyan események, amelyek költségnövekedést jelentettek a fejlesztők számára (telekáfa bevezetése, telkek nettó árának rohamos növekedése, eljárási illetékek növekedése, építőipari árak sokszor drasztikus növekedése, kamat költségek növekedése, a betétkamat bevételek csökkenése – bizonytalanná válása stb.).

A szükségszerű nettó ármelkedés fő indoka tehát a költségek nagymértékű növekedése, amelyet a fejlesztők a vékonyodó profittartalomban nem tudnak “leírni?, hiszen a projektek finanszírozhatósága (főleg az értékesítési árak és időszak tervezhetőségi bizonytalanságai miatt) megkíván bizonyos mértékű eredményt, amely problémák fellépése esetén is biztosítékot nyújt a finanszírozónak a kihelyezett hitelek visszafizetésére.

Az áremelés tehát a legtöbb esetben kényszer, hiszen a nem megfelelő profittartalommal tervezett projekt finanszírozása el sem indulhat, mivel a finanszírozó pénzintézet nem lehet biztos abban, hogy pótmunkák felmerülése vagy az értékesítési bevétel pár százalékos csökkenése még elegendő biztosítékot nyújt a hitel visszafizetésére.