Így alakította a vírus a nemzetközi logisztikai ipart

A logisztikai ingatlanok iránti kereslet a fogyasztói magatartás és az ellátási láncok változásával folyamatosan alakul. A Prologis hozzávetőleg 92 millió négyzetméteres globális portfóliója jó példa a logisztikai ingatlanok ügyfeleinek sokféleségére, hiszen az alap bérleti díjat tekintve egyik ágazat sem képvisel 15%-kal nagyobb súlyt. Ez a sokféleség, és az ellátási láncok alapvető szerepe a bevételtermelés valamennyi módjában kedvező hatással van az ellenálló képességre, hiszen az ügyfélágazatok közel 60%-ában bővülés tapasztalható.

A Prologis Research a járvány hatásait a következő három szakaszra osztotta: „maradj otthon gazdaság”, „konszolidáció” és az „új normalitás”. Ezúttal az első két szakasszal foglalkozunk, és azokat olyan alapvető trendekkel kapcsoljuk össze, amelyek az ügyfélágazatoktól függően növelhetik vagy éppen csökkenthetik a logisztikai ingatlanok iránti keresletet. Az Egyesült Államok Népszámlálási Hivatalának az egyes kiskereskedelmi kategóriákra vonatkozó értékesítési adatai a relatív teljesítményt fejezik ki.¹ Következő tanulmányunk a világjárványból levont, az ellátási láncokat érintő tanulságokkal foglalkozik majd, nagyobb hangsúlyt fektetve az alapvető ügyfélágazatokra és a hosszabb távú hatásokra.

Jelen elemzésünkben a világjárvány rövid távú gazdasági szakaszait vizsgáljuk:

1. A „maradj otthon” gazdaság. A márciusi kiskereskedelmi értékesítés volumenét illetően a logisztikai ingatlanokat érintő ágazatok súlyozott átlaga összességében 730 bázisponttal haladta meg az átlagot; a visszaesés 1,4%-os volt, szemben a teljes kiskereskedelem -8,7%-os teljesítményével.²
2. Konszolidáció. A korábbi recessziós időszakok során a kiskereskedelmi értékesítés a logisztikai ingatlanpiaci ágazatokban 330 bázisponttal meghaladta a teljes kiskereskedelmi értékesítés bővülését.³

A logisztikai ingatlanpiac a „maradj otthon” gazdaságban

A gazdaság gyengesége és a kijárási korlátozások állnak szemben az újonnan megjelenő keresleti forrásokkal. A gyors átrendeződés bizonyos ágazatokban a kereslet hirtelen megugrását eredményezte, ami ismételten felhívta a figyelmet a logisztikai ingatlanok a mindennapi életben játszott alapvető szerepére. A jelen tanulmány publikálásakor a Prologis saját adatbázisa a bérleti ajánlatok és a bérleti szerződések (amely az aláírt bérleti szerződésekre vonatkozó legfontosabb piaci mutató) tekintetében két számjegyű növekedést jelzett az Egyesült Államokban és Európában (március közepétől április elejéig). A piaci fennakadások ellenére az ügyfelek túlnyomó többsége – világszerte mintegy 95% – legalább részlegesen tovább működik.

Az új keresleti források alapvetően a következőkből adódnak:

Készletek felhalmozása. A tartós otthonmaradás kényszerével szembesülve a fogyasztók siettek különféle élelmiszereket és fogyasztási cikkeket felhalmozni. Ezeket a termékeket széles kereskedői körtől szerezték be, amely kereskedők együttesen a Prologis ügyfélkörének több mint 24%-át teszik ki (a továbbiakban: „ügyfélkör”).⁴ Márciusban az Egyesült Államokban az élelmiszer-értékesítés volumene közel 30%-kal emelkedett.5 Gyors utánpótlási műveletekkel töltötték fel a boltok polcait, és rendkívüli mértékben megugrott az élelmiszer-kiszállítás volumene. Az április végi állás szerint az e-kereskedelemben az aznapi és másnapi kiszállítások továbbra is nehezen biztosíthatók.

Egészségügyi támogatás. Az egészségügyi felszerelések, gyógyszerek és egyéni védőfelszerelések iránti kereslet világszerte jelentős mértékben nőtt, de a járvány által leginkább veszélyeztetett pontok folyamatos változása is az ellátási láncok rugalmasságának fontosságára hívta fel a figyelmet. Az egészségügy az ügyfélkör kb. 5%-át teszi ki, és elsősorban orvosi felszereléseket és berendezéseket foglal magába.

Készletezés. A kínai üzembezárások miatt megkétszereződött a szállítandó áruk mennyisége, miközben számos ügyfél nem rendelkezett elegendő tárolóhellyel. Ez sok ágazatban növelte az igényeket a rövid távú tárolóhelyek iránt, és jelentősen növelte a keresletet az ellátási láncok kezelésére szakosodott logisztikai vállalatok részéről. A rövid távú bérleti szerződések volumene éves összevetésben 40%-kal nőtt a 2020. április 17-ig tartó 30 napos időszakban.

Iroda- és iskolabezárások. Számos háztartásban a családtagok egyik nap még munkába és iskolába mentek és társasági eseményeken vettek részt, a következő napon pedig már otthonról kellett végezniük ezeket a tevékenységeket. A vegyes kiskereskedelmi kategóriába tartozó egyes termékek (az ügyfélkör kb. 8%-a) és az elektronikai/háztartási készülékek (~8%) értékesítése jelentősen megnőtt; ebbe a körbe tartoznak például az iskolai felszerelések, számítógépek/monitorok és az asztalok/székek.

Korlátozott mobilitás. A kereskedelmi módokat tekintve a változás szélsőségesnek nevezhető. Az előzetes becslések szerint az e-kereskedelmi értékesítés volumene márciusban több mint 50%-kal nőtt (a korábbi 15%-os trendhez képest); jelentősen bővültek olyan, korábban kevéssé fejlett területek is, mint az élelmiszerkereskedelem. Az e-kereskedelmi tevékenység márciusban és áprilisban az új bérleti szerződések közel 40%-át tette ki. Az ügyfélkör 11%-át, illetve 5%-át kitevő szállítmányozási/forgalmazási és csomagolóipari/papíripari ügyfelek kihasználhatták a megnövekedett csomagmennyiség előnyeit.

A kiskereskedelmi értékesítések márciusi üteme felhívja a figyelmet a logisztikai ágazat ellenálló képességére és kimagasló teljesítményére. Az Egyesült Államokban a kiskereskedelmi értékesítések alapján az ágazat bővülése élesen kettévált a „maradj otthon” szakaszban. Az alábbi táblázat a kiskereskedelmi értékesítés változását (és ebből a logisztikai ügyfélkör részesedését) mutatja a 2020. március 31-i állapotnak megfelelően.⁶ Ezeknek az ügyfeleknek körülbelül 60%-ára az árbevétel bővülése, 40%-ára visszaesés volt jellemző. A logisztikai ingatlanipar teljesítménye összességében 730 bázisponttal haladta meg az országos átlagot, a visszaesés itt 1,4%-os volt, szemben a teljes kiskereskedelmi ágazat -8,7%-os teljesítményével.

Veszélyeztetett szegmensek. Az új kereskedelmi magatartásformák jelentős kihívások elé állítottak egyes ágazatokat. A logisztikai ingatlanok azonosítható közvetlen kitettsége a legsúlyosabban érintett ágazatok irányába kis mértékű, ami az ügyfélkör 3–4%-át jelenti (járműipar, utazás / idegenforgalom / konferenciaturizmus / szórakoztatóipar, vendéglátás, áruházak, repülés / olaj- és gázágazat). A felsorolt ágazatok egyes szegmensei mindazonáltal szintén kihívásokkal szembesülnek, különösen azok a kis- és közepes méretű ügyfelek, akik – állami támogatástól függetlenül – nem rendelkeznek a világjárvány kezeléséhez szükséges rugalmassággal. A szállítmányozás/forgalmazás, az élelmiszer- és italforgalmazás, valamint a ruházati/sporttermékek területén különösen sok ilyen ügyfél található.

• Járműipar. A korábbi kínai gyárbezárások miatt már eleve kínálati nehézségekkel szembesülő járműipari ügyfelek (az ügyfélkör kb. 6%-a) körében a kijárási korlátozások és az utazások elmaradása következtében hirtelen estek vissza az értékesítések. A logisztikai ingatlanpiacon mindazonáltal az új eladások helyett az autóipari ügyfelek túlnyomó többsége jellemzően a már meglévő járműállomány kiszolgálására összpontosít, ami jó előjel lehet a keresletet illetően arra az időre, amikor az utazási szokások elkezdenek visszatérni a normális szintre.
• Utazás/idegenforgalom/konferenciák/szórakoztatóipar. Ezek az ügyfelek együttesen a logisztikai ügyfélkör körülbelül 1%-át teszik ki, és jellemzően koncentráltan vannak jelen egyes piacokon, például Florida középső részén, Las Vegasban és a kaliforniai Orange megyében.
• Vendéglátás. A kizárólag vendéglátóipari ügyfelek a logisztikai ügyfélkör kevesebb mint 1%-át teszik ki, bár az élelmiszer- és italforgalmazásban tevékenykedő egyes ügyfelek valószínűleg egyaránt szolgáltatnak élelmiszeripari és vendéglátóipari csatornákon keresztül is.
• Áruházak/ruházati cikkek/sporttermékek. Az áruházak az ügyfélkör kevesebb mint 1%-át teszik ki, míg a ruházati/sporttermékek szegmense 6–7% közötti részesedéssel bír.
• Olaj- és gázágazat. Ezek az ügyfelek nem jelentenek számottevő keresletet a logisztikai ingatlanpiacon. Együttes részesedésük nem éri el a teljes ügyfélkör 0,5%-át.

Az egyes ágazatok teljesítménye a koronavírus-járvány idején

A gazdaság alakulása a „maradj otthon” szakaszban. Az építési határidőket meghosszabbítják, csak a már folyamatban lévő vagy bérbe adott projekteket fejezik be a közeljövőben; az új beruházások száma meredeken csökken.

• A gyakorlati korlátozások általában lassítják az építkezések ütemét. Az építkezések ütemét számos tényező lassítja: a korlátozottan rendelkezésre álló munkaerő, az engedélyek megszerzésének és ellenőrzések lebonyolításának nehézségei, valamint a felszerelések és anyagok beszerzésének nehézsége.
• Eltérő jogi korlátozások. Az Egyesült Államokon belül a jelen tanulmány írásának idején négy államban és több városban tiltották meg a nem létfontosságú építkezések folytatását. Bár Európában az építkezés továbbra is számos országban szünetel, az ipari előállítás és az építőipar korlátozásait kell az elsők között lassan visszaállítani (pl. Spanyolországban).
• Az új beruházások gyors visszaesése. A bérbeadással kapcsolatos várható megnövekedett kockázatok miatt sok tulajdonos elhalasztja tervezett beruházásait, a már a kivitelezés előtti szakaszban lévő projekteket is beleértve.

A logisztikai ingatlanpiac a konszolidáció szakaszában

Mivel a válaszreakciók továbbra is alakulóban vannak, a közeljövőben az új logisztikai ingatlanok iránt valószínűleg korlátozott igény jelentkezik részben a gazdasági fellendülés elhúzódása miatt, részben pedig amiatt, hogy a károk enyhítése érdekében bizonyos kategóriák iránt előrehozták a keresletet. Bár az ágazati trendek ebben a szakaszban is érvényesülnek, a gazdasági tevékenység visszaesése azzal is jár majd, hogy az ügyfelek ellenálló képessége még inkább függ a tőkéhez való hozzáféréstől és a működési rugalmasságra való képességüktől.

Korlátozott újranyitás. A súlyosan érintett ágazatokban jó ideig valószínűleg nem fog helyreállni a szokásos üzleti tevékenység. A belépési korlátozások számos szolgáltatóipari vállalkozás, például éttermek és szórakozóhelyek esetén alacsony bevételi korlátot jelentenek a helyreállítási időszakban is.

Fennmaradnak a korlátozott kijárási szokások. A fogyasztói szokások valószínűleg lassan állnak helyre, amint azt a kínai hétvégi forgalom is mutatja, amely a korlátozások feloldása ellenére jóval a járvány előtti szint alatt marad. Az otthoni kiszállítás és étkezés előnyben részesítése tartósnak bizonyulhat, ami további keresletet jelent az élelmiszerek és alapvető termékek iránt a háztartások működőképességének fenntartása érdekében – ami nagyobb kiszállított árumennyiséggel jár a munkahelyi vagy iskolai környezet méretgazdaságossági előnyei nélkül.

A nem alapvető termékek iránti kereslet a jellemző ciklikus mintákat követi. A fogyasztói bizalom gyengülésével párhuzamosan esnek vissza a nagyobb értékű vásárlások és a nem alapvető termékek iránti kereslet. Általánosságban az autóipari, háztartási és elektronikai berendezések és ruházati/sportcikkek ágazatokban jelentkezik komolyabb bevételkiesés.

A korábbi kereskedelmi értékesítési trendek az egyes szegmensekben jól jelzik a logisztikai ingatlanpiac rugalmasságát. A két korábbi recessziós időszak során jól megfigyelhető az alapvető napi szükségletek súlyának növekedése a logisztikai ingatlanok bérlőinek és az értékesítés növekedésének keresztmetszetét illetően. A legmagasabbtól a legalacsonyabb értékig tartó átlagos kumulatív csökkenés az egyes kategóriákban a vegyes kiskereskedelmi, egészségügyi, valamint élelmiszer- és italtermékek iránti kereslet erőteljes növekedését mutatja. A logisztikai ingatlanipar teljesítménye összességében 330 bázisponttal haladta meg az országos átlagot, a visszaesés itt 2,8%-os volt, szemben a teljes kiskereskedelmi ágazat -6,1%-os teljesítményével.

Az egyes ágazatok teljesítménye korábbi recessziós időszakokban

* – kiskereskedelmi értékesítés (kivéve: jármű/gáz/élelmiszeripari szolgáltatók) bővülése, mint proxy
** – általános cikkek / élelmiszerek / egészségügyi és személyes higiéniai termékek / nem bolti értékesítés súlyozott átlaga, mint proxy
*** – az ipari termelés bővülése, mint proxy

A gazdaság teljesítménye a konszolidációs szakaszban. A „maradj otthon” gazdasági szakaszra jellemző jelentős kapacitáskiesés és fokozott kockázati várakozások a konszolidációs szakaszban is befolyásolni fogják a fejlesztési tevékenységet. Az Amerikai Építési Vállalkozók Szövetsége által idén április 6. és 9. között végzett felmérés szerint az építőipari cégek mintegy 40%-a küldött kényszerszabadságra vagy bocsátott el munkavállalókat a koronavírus-járvány következtében.7 Az építőipari finanszírozás valószínűleg továbbra is szűkösen áll majd rendelkezésre, ami az új spekulatív projektek esetén korlátozó tényezőt jelent. Mindaddig, amíg be nem indul a vakcina széles körű forgalmazása, az építkezéseken valószínűleg szigorúbb biztonsági intézkedések lesznek érvényben, amelyek tovább hosszabbíthatják a határidőket.

Következtetések

A több lábon állás növeli az ellenálló képességet. A logisztikai ingatlanpiaci ügyfelek körébe tartozó vállalkozások egyszerre képesek kihasználni a hirtelen piaci változások előnyeit és kénytelenek alkalmazkodni ezekhez a változásokhoz, de összességében átlagon felüli nettó teljesítményt produkálnak.

• A jelenlegi „maradj otthon” gazdaságban jelentős ágazatokban, például az élelmiszer- és italforgalmazásban, a vegyes kiskereskedelemben, a fogyasztási cikkek és a szállítmányozás/forgalmazás terén gyorsan bővülő kereslet tapasztalható. A kiskereskedelmi értékesítési adatok szerint a logisztikai ingatlanpiachoz kapcsolódó ágazatok 60%-ára bővülés, 40%-ára pedig visszaesés a jellemző.
• A konszolidációs szakaszban azoknak az ügyfeleknek, akik alkalmazkodni tudtak az újfajta fogyasztói magatartásokhoz, az ellátási láncaikat egyre inkább az „új normalitáshoz” kell optimalizálniuk, amelyhez az ideális készletarányok újragondolása is hozzátartozik. A létfontosságú és alapvető napi szükségleteket kielégítő ügyfelek a korábbi recessziós időszakokban a kereskedelmi forgalom növekedését illetően az átlagnál jobban teljesítettek.

Soron következő tanulmányunkban a világjárványból levont, az ellátási láncokat érintő tanulságokkal fogunk foglalkozni, nagyobb hangsúlyt fektetve az alapvető ügyfélágazatokra és a hosszabb távú hatásokra, pl. a készletek szintjére, az e-kereskedelmi kiszállításokra és a beszerzési stratégiákra.

Záró megjegyzések

1 A relatív növekedést az egyes ágazatokban az árbevételi trendek segítségével jelezzük, amely adatok tájékoztató jelleggel alkalmazhatók a logisztikai ingatlanok iránti keresletre, de nem teljesen fedik azokat. Az ügyfélkörrel kapcsolatos összes hivatkozás a Prologis globális portfóliójára vonatkozik, amely a teljes piaci portfóliótól eltér.
2  A Prologis Research számításai az Egyesült Államok Népszámlálási Hivatalának adatai alapján.
3  Az elmúlt két recessziós időszakban, a 2002-es és 2009-es naptári év alapján.
4  A Prologis 2020. április 15-i portfóliója alapján.
5  Az Egyesült Államok Népszámlálási Hivatalának a kiskereskedelmi értékesítésre vonatkozó előzetes jelentése, 2020. március.
6  A Prologis portfóliója, alap bérleti díj szerint.
7  https://www.agc.org/sites/default/files/Files/Communications/2020_Coronavirus_FourthEditionFin
al_.pdf