Lakáshitel verseny: a türelmetlenek jobban járnak?

A lakásvásárlási hitelek felvételét megelőzően az ügyfelek jellemzően még mindig a törlesztőrészlet nagysága alapján választanak bankot maguknak. Az igénylés során a havonta fizetendő részlet – igaz a későbbi időszak kárára – tovább csökkenthető, amennyiben valaki türelmi időt kér a tőketörlesztésre. Vajon mikor jár jobban az igénylő, ha rögtön elkezdi a tőkét is fizetni, vagy a türelmi idős változat a nyerő?

A hazai pénzintézetek ügyfélminősítő rendszerei külön-külön megvizsgálják az igénylő fizetőképességét és a fedezetként felajánlott ingatlan értékét. A türelmi idős konstrukciók igénybevétele esetén a jövedelemvizsgálat kettéválik és nem csak az induló részletre, hanem a később esedékes magasabb törlesztők tükrében is vizsgálják az adóst.

A már türelmi idős konstrukciót felvett lakáshiteleseket több megpróbáltatás is érte. Az első kamatperiódusra vonatkozóan akciós kamatot kínáló pénzintézetek türelmi idős konstrukciót választó ügyfelei tudták leginkább minimalizálni a havi részleteket, majd jött a kamatváltozás.

Ekkor még mindig tartott a tőkemoratórium, az ügyfeleknek a magasabb kamatot, valamint a feltételrendszertől függően a kezelési költséget kellett megfizetni. A türelmi idő lejártakor megkezdődik a tőke törlesztése is, ehhez párosul az árfolyamok emelkedéséből adódó törlesztőrészlet növekedés.

A havi törlesztőrészletek alakulása egy 5 millió forintos
lakáshitel esetén a 20 éves futamidő alatt (kamat: 6 %, kezelési költség: 1 %)

Mindenesetre, akik éltek a türelmi idő adta lehetőséggel, azok elkerülhették, hogy a tőkét is a drámaian megemelkedett árfolyamok mellett törlesszék. Akinek még tart a türelmi ideje, az a devizaárfolyamok csökkenése esetén elkerülheti a normál annuitásos törlesztéssel fizető ügyfeleket ért nehézségeket.

Számításunk szerint összességében az egyenletes törlesztést választó ügyfél jár jobban. A türelmi idős konstrukcióban törlesztő ügyfél az 5 millió forintra 20 év alatt (6 %-os kamatot, 1 %-os kezelési költséget és változatlan árfolyamszintet feltételezve) 9 799 832 forintot, a normál annuitással törlesztő adós 9 219 370 forintot fizet vissza.

Az alacsonyabb induló törlesztőrészlet vonzó lehet, de számításunk szerint a futamidő során kifizetett félmillió forint feletti hiteldíj-többlet eltántoríthatja a körültekintő igénylőket a konstrukció választásától.

Kétszámjegyű kamatokat hozhat a szigorítás!
 
A lakáshitel igénylések drámai csökkenése jól tükrözi a lakossági hitelfelvételi kedv visszaesését, valamint a bankok óvatosabb hitelezési politikáját. Amíg az elmúlt év első 9 hónapjában a háztartások nettó devizahitel felvétele meghaladta a 100 milliárd forintot havonta, addig a magyar Nemzeti Bank legfrissebb jelentésében már csak 8,7 milliárdos havi növekmény áll.

Az árfolyamok őszi elszabadulását követően a devizahitelek aránya az összes új hitelkihelyezésen belül 92 %-ról 76 %-ra csökkent. A forinthitelek irányába történő elmozdulás azonban átmenetileg bizonyulhat, mivel a kormány tervei szerint júliustól megszűnhet az államilag támogatott lakáshitelek kamattámogatása.

Nagy kérdés, hogy ezt követően vajon milyen hitelért folyamodnak majd az igénylők. Az árfolyamkockázat pusztító erejét már többször bizonyító devizahitelek, vagy a kamattámogatás nélkül várhatóan kétszámjegyű kamatokkal kínált forint alapú konstrukciók lesznek vonzóbban?

Amennyiben nem történik változás, úgy rövidesen visszatérhetünk a lakáshitelezés hőskora előtt jellemző készpénzes vásárlásokhoz. A különbség csak annyi, hogy akár csak egy évtizeddel ezelőtt is a lakásárak jóval alacsonyabbak voltak, az emberek pedig rendelkeztek megtakarításokkal. Jelenleg az eladók kitartanak a magas árak mellett – senki sem enged szívesen – míg a megtakarítások jó részét már elvitte a válság.