Akinek megy, és akinek nem – Aktív, de kétarcú az irodapiac

Igencsak aktívnak bizonyult a budapesti irodapiac, de a képet továbbra is a kettősség jellemzi: egyes irodaházaknak jól megy, míg mások hiába csökkentették jelentősen a bérleti díjakat, mégsem tudják becsalogatni a cégeket.

Az előző negyedév meglehetősen aktívra sikerült a budapesti irodapiacon. Az év első három hónapjában még arról panaszkodtunk, hogy az elcsúszott irodaátadók miatt alig jártunk ünnepségekre, de a második negyedév ledolgozta a hiányosságokat. Több új irodaház is elkészült, és ezek összesen több mint 65 ezer négyzetméterrel növelték a budapesti irodaterületet. Többek között birtokba vehették a bérlők a Capital Square-t, a Parkwayt, amely a MÁV új székházaként is szolgál, és már az átadás előtt 100%-os kihasználtsággal számolhatott, valamint elkészült a Riverpark is.

Tervek vagy csak álmok?

És még nincs is vége az idei átadók sorának: a tervek szerint a második félévben jelentős mennyiségű, az év első hat hónapját meghaladó, összesen 190 ezer négyzetméternyi irodaterület kerülhet a piacra. Ezek egyelőre 28%-os bérbeadottsággal rendelkeznek, de kérdés, hogy a jelenlegi piaci környezetben mennyire lehet ezt az arányt növelni.

A 190 ezres szám azonban még mindig jelentősen eltörpül a tervben lévő fejlesztések mellett. Jelenleg a teljes budapesti irodaállomány 2,2 millió négyzetméterre tehető, a fejlesztők szándékában – egyelőre ugyan csupán papíron – 1,8 millió négyzetméteres bővítés áll. Ehhez persze még sok idő kell, főként ha a jelenleg leállított beruházásokat nézzük. Az év eleje óta ugyanis nem kezdődtek el új projektek kivitelezési munkálatai, és egyes becslések szerint az előbb említett számnak mindössze 25%-át teszik ki az építési fázisban tartó beruházások, míg más piaci információk a fejlesztés alatt álló irodaterületek nagyságát 345 ezerre teszik.

Rekordok a bérbeadásban

De nemcsak az átadások hoztak eseménydús három hónapot a budapesti irodapiac életébe: a bérbeadási számokra sem lehetett panasz – legalábbis első hallásra. 2008 utolsó negyedévét figyelmen kívül hagyva ugyanis rekord nagyságú irodaterület talált bérlőre az év második negyedévében, összesen több mint 118 ezer négyzetméter. A legnagyobb tranzakciót a GTC Metrónak sikerült megcsípnie, ahova 16 700 négyzetméterre a Budapest Bank költözik majd be, az irodaház elkészülte után. De örülhetett a Globe 13 és az Akadémia Center is, amelyeknek nagyon fontos, több mint 10 ezer négyzetméteres bérlőjét sikerült megtartania az OEP és a Raiffeisen Bank személyében.

A még alacsony feltöltöttséggel rendelkező épületeknek a bérlői szokások változása miatt egyre kisebb az esélyük a cégek becsalogatására. A 2009 második negyedévé­ben lebonyolított bérleti tranzakciók 40%-át ugyanis a szerződéshosszabbítások tették ki, ráadásul a szerződés-újratárgyalások aránya folyamatosan emelkedik. Csupán a bérleti szerződések egyharmada tette lehetővé, hogy csökkenjen a már korábban elkészült üres irodaterületek nagysága, míg a maradék 27%-ot az előbérleti szerződések jelentették.
 

Hova nőhet még az üresedés?

Nem sok jót mond el a piacról az sem, hogy bár az átadott új irodaterületek fele már előbérletben elkelt, a kihasználatlanság tovább növekedett, és 2009 júniusának végén az első negyedévben tapasztalhatóhoz képest 5,4 százalékponttal magasabbon, 18%-on állt. De ha figyelembe vesszük, hogy milyen nagy volumenű irodaállomány toporog a partvonal mellett, és kerül még idén átadásra, akkor nem lepődhetünk meg azon, ha a már 2004 márciusa óta nem látott magasságokba szökő üresedési ráta jelentős mértékben emelkedik majd.

A legrosszabb helyzetben továbbra is a dél-pesti irodák vannak, ahol a korábbi 41%-ról 32-re csökkent ugyan az üresen álló irodaterületek aránya, de az alpiac még így is magasan vezet a kihasználatlanság tekintetében. A legjobban a bel-budai irodák vannak feltöltve, esetükben az üresedési ráta csupán 7%-os.

Kit igazol a piac?

A REsource hasábjain is éles vita bontakozott ki arról, kiadhatók-e az irodaterületek havi 9 euró/négyzetméter áron. Egyelőre úgy tűnik, hogy a bérlők becsalogatása érdekében – más esélyt nem látva – több irodaház is a bérletidíj-csökkentés irányába mozdult el. Bár az átlagos kínálati bérleti díjak négyzetméterenként még most is havi 12-14 euró között mozognak, növekedett azoknak a fejlesztőknek a száma, akik lemennek a 10 eurós sáv alá, és havi 9-10 euróért kínálják irodáik négyzetméterét.

Továbbra is a kettősség az úr

Korábban a 2008-ban átadott irodaházak közül tizenhárom sorsát kezdtük el nyomon követni, mivel ezek reprezentatív képet adnak a tavalyi átadások egészéről. Az eddigi tendencia szerint két csoport erősen elkülönült egymástól: az egyik esetében az irodaházak magas feltöltöttséggel büszkélkedhettek, míg a leszakadó ágban lévőknek alig sikerült valamekkora területet bérlőkkel feltölteni. Az utóbbi hónapokban néhány épületnek sikerült ugyan az utóbbi kategóriából az elsőbe kerülnie, de még a második negyedév végén is számos iroda szenvedett alacsony feltöltöttséggel. Ha összességében nézzük az épületeket, akkor még mindig elég elkeserítők a kihasználtsági adatok: a falaik közt tavaly átadott irodaterületeknek még a fele sem talált bérlőre. Vagyis – míg a piac egészére vetített átlag 18% – ezek kihasználatlansági rátája meghaladja az 50%-ot.

De vizsgáljuk meg külön-külön is az előbb említett két csoportot. A jól teljesítő épületek esetében a kihasználatlanság az előbb említett számnál jóval barátságosabb képet mutat: nem egy épület esetében a feltöltöttség átlépi a 80%-ot, és így az üresedés számos esetben kisebb a piacon megfigyelhető átlagnál. Ugyanakkor a másik, gyengén teljesítő csoport tekintetében továbbra is elkeserítő az eredmény, pedig valamennyit az előző negyedév rekord bérbeadási aktivitásából ők is profitáltak. A 10-20%-os feltöltöttséggel – vagyis 80-90%-os kihasználatlansággal – azonban aligha lehetnek elégedettek a tulajdonosok. Ráadásul a rosszul menő irodák még sötétebb jövő elé nézhetnek, ha tekintetbe vesszük, hogy a piaci tendenciák alapján a már átadott üresen álló irodák feltöltése egyre inkább lassul. Tovább rontja a kilátásokat, hogy még további jelentős üres irodamennyiség is a piacra kerül a következő fél évben, így erősen kérdéses lehet, hogy az erősebb versenyhelyzetben az épületek eddig sem igazán népszerű irodaterületei megtalálják-e majd a bérlőjüket.