Gyengén teljesített az irodapiac: Elkeserítő számok – túl kicsi vagy túl nagy?

A végletek negyedéve volt az utóbbi három hónap a budapesti irodapiacon: több mint 118 ezer négyzetméternyi új iroda került átadásra, de csupán kevesebb mint 50 ezer négyzetméternyit adtak bérbe.

Siralmas lett a harmadik negyedév a budapesti irodapiacon. A június végéig tartó három hónap értékelésekor még sikerként emlegették, hogy jelentős mértékű irodaterületre írtak alá bérleti szerződéseket, de a továbbra is fennálló problémák mellett a július-szeptemberi időszakot még ez a pozitívum sem jellemezte.

Hogy az időszak tragikus voltát érzékeltessük, talán elég megemlíteni két számot: a negyedév során összesen több mint 118 ezer négyzetméternyi irodaterület került átadásra, míg a bérleti szerződések csupán 47 663 négyzetmétert érintettek.

Alig adtak ki új irodát

A kevesebb mint 50 ezer négyzetméternyi spekulatív irodaterületre megkötött bérleti szerződés 2006 második negyedéve óta a legszerényebb eredménynek számít a budapesti irodapiacon, a 2009 második három hónapjának eredményéhez képest elszenvedett visszaesés mértéke pedig 60%-os. A képet ráadásul még sötétebbre festi – különösen az üres irodaterületek szempontjából -, hogy a bérleti szerződések előbb említett értékének több mint fele, 51%-a a korábbi szerződések meghosszabbítását jelentette, vagyis nem érintett új irodaterületet. A második negyedév során még csupán 40%-os volt az imént említett csoportba tartozó szerződések aránya, de a növekedés nem meglepő: a szerződéshosszabbítások negyedévről negyedévre egyre nagyobb teret hódítanak. A megállapodások 37%-a már meglévő irodaházakat érintett, míg 11%-uk esetében a bérlők az általuk korábban bérelt területek nagyságát növelték, az adott épületen belül. Az előbérleti szerződések száma jelentősen visszaesett, arányuk kevesebb mint 1%-osra csökkent a korábbi negyedévben még 27%-os szintről. Körülbelül tehát mintegy 18 ezer négyzetméter irodaterületet adtak ki újonnan, ami a jelenlegi válságos időkben még nem is lenne kimondottan drámai eredmény, éppen csak az újonnan átadott irodaterületek nagyságához képest tűnik meglehetősen csenevésznek.

A szerződéshosszabbítások nagy súlyát tükrözik a legnagyobb irodapiaci tranzakciók is: az első öt között csak korábbi megállapodások megújítását találjuk. A legnagyobbnak ezek közt is a Tata 5730 négyzetméterre vonatkozó hosszabbítása tekinthető a Science Parkban, míg a második a Deloitte 4871 négyzetméteres szerződése az Átrium Parkkal. Nem csoda, ha az új bérleti megállapodások nem tudtak befurakodni a legnagyobbak közé, hiszen még a legjelentősebb, a Dorottya Udvarban megkötött több mint 1600 négyzetméteres tranzakció sem tudta megközelíteni a Novartisnak a Bartók Házzal megújított, csupán az ötödik helyen álló, több mint 2500 négyzetméteres szerződését.

Rengeteg új terület a piacon Már az előző negyedév végén előrevetítettük, hogy az akkor átadott 65 ezer négyzetméteres irodaterületet a második félév során további jelentős mennyiség, 190 ezer négyzetméter követheti. Nos, a harmadik negyedév során nem kellett csalódnunk ebben a prognózisban: rögtön 118 482 ezer négyzetméter került átadásra, ami több mint 2,33 millió négyzetméterre növeli a Budapesten található teljes irodaállomány méretét. A legnagyobb épület a Madarász Irodapark keretében készült el, több mint 16 800 négyzetméter kiadható irodával, de birtokba vehették a bérlők az Infopark ugyancsak több mint 16 ezres “E” épületét, az IP West közel 14 ezer négyzetméteres harmadik fázisát, a Capital Square 10 500 négyzetméteres második fázisát, illetve a 7300 négyzetméter kiadható területtel rendelkező Bécsi Cornert. Az előbbiek mellett még több kisebb irodaház átadására is sor került, elkészült a Fórum Offices, a Palazzo Dorottya, illetve az Erzsébet Office Building “B”. A built-to-suit, vagyis az adott igényre készülő létesítmények közül két irodaházat vehettek birtokba a bérlők, az MTV új székházát, illetve a Market székházat.

Ismét nőtt a kihasználatlanság

Az átadott irodaterületek nagyságát, illetve a bérbeadási számokat elnézve nem is lepődhetünk meg azon, hogy ismét növekedett a kihasználatlanság a budapesti piacon. Az emelkedés mértéke azonban kisebb volt, mint az, amire a második negyedévben az első három hónaphoz képest sor került: az akkori 5,4 százalékpontos emelkedéssel szemben a harmadik negyedév során “csak” 1,7 százalékponttal növekedett az üresedési ráta. Szeptember végén az irodaállomány 19,7%-a állt üresen, vagyis összesen körülbelül 460 ezer négyzetméter. Míg az előző negyedév során a bérlő nélkül álló irodaterületek nagysága csak 2004 márciusa óta volt a legnagyobb, addig a harmadik negyedévben az üresedés újabb rekordot döntött: a 2003 decembere óta mért legmagasabb szinten áll.

Az egyes alpiacok esetében a kihasználatlansági ráta növekedése 1,2 és 1,6 százalékpont között ingadozott, de a központi terület meglehetősen kiugró, több mint 2 százalékpontos emelkedéssel szembesült (az átadott új irodaállomány következtében). De a központ még így is a legalacsonyabb üresedési rátával rendelkezik: itt jelenleg az irodaterületek 13,7%-a üres, szemben a június végi 11,7%-os szinttel. A legtöbb iroda még mindig a nem központi pesti alpiacon áll üresen – immár a harmadik egymást követő negyedévben -: a júniusi 23,4%-os kihasználatlanság 25,1%-ra növekedett.

Nem erősödtek sokat az irodák

Az előbbiekben már ismertetett tények és számok tükröződnek az irodaházak általunk nyomon követett reprezentatív csoportjának esetében is. Mint ismeretes, még az év elején kezdtük meg egy tizenhárom épületből álló csoport vizsgálatát, amelyek közös jellemzője, hogy mind a tavalyi évben kerültek átadásra. Mára elég sokuknak sikerült elfogadható feltöltöttségi szintet elérnie, de a sikerüket mégsem az előző negyedév hozta meg. Változás ugyanis alig történt a kihasználtsági adatokban, csupán egy-két korábban elég magas üresedéssel rendelkező létesítmény tudott teljesítményén javítani. Például a Haller Gardens kihasználtsága a korábbi 25%-ról 30-ra, míg a South Buda Business Parké 10-ről 20%-ra emelkedett. Az irodaházak egész csoportját tekintve ugyanakkor még mindig nem lehet ok az elégedettségre: a bennük található összes irodaterület alig valamivel több, mint 50%-ára találtak bérlőt eddig. A korábbi leszakadók eredményei még mindig meglehetősen szerények, az előbbiekben már átadott jelentős mennyiségű fejlesztést tekintve pedig még inkább kérdéses, hogy milyen hamar sikerül majd őket feltölteni.