Erősödő versenypozícióban a parkolóházak

A parkolással kapcsolatos piaci eseményeket, elemzéseket mindig élénk érdeklődés kíséri, nem véletlenül, hiszen a fővárosi és nemzetközi helyzet is “egyre fokozódik”. A parkolóhelyek száma korlátozott, ellenben a kereslet megállíthatatlanul nő, akárcsak a díjszabás.

Míg azonban a közterületi parkolás díjainak radikális emelkedése nem járt együtt a szolgáltatási színvonal emelkedésével, addig a parkolóházak igyekeznek egyre színvonalasabb szolgáltatást nyújtani. A vásárlókért folyó versenynek köszönhetően a legdinamikusabb fejlődés a bevásárlóközpontok garázsainál tapasztalható. A 2009. november 10-én megrendezett Portfolio Property Forum egyik tanulsága szerint a specializáció és a szolgáltatási színvonal emelése mindenképpen jó gyümölcsöt hoz magával – hívta fel a figyelmet az OGH hírügynökségnek adott aktuális helyzetértékelésében Csukás Csongor, a PBW Hungary ingatlan üzemeltetésért felelős vezérigazgató-helyettese.

Budapesti viszonylatban a szabadon igénybe vehető parkolóhelyek száma alig éri el a gépkocsiállomány 10-12%-át.

Ezer lakosra jelenleg országos átlagban 375 db személygépkocsi jut, de ha figyelembe vesszük, hogy ugyanez az arány Nyugat-Európában 550 körüli, akkor belátható, hogy a hazai illetve elsősorban fővárosi parkolási piac nem kis kihívások előtt áll az elkövetkező évtizedekben. Ez a folyamat akkor is, borítékolható, ha a gazdasági recesszió miatt az autóeladások száma jelenleg drasztikus visszaesést mutat.

A fizető parkolók aránya Budapesten – a szabad parkolási övezetek kárára – folyamatosan nő. A fizetős parkolási időszakok illetve a parkolódíjak szintén növekszenek – a legutóbbi 2009. júliusi áfa emelést és a közterületi fizetési övezetek átrendezését követően átlagosan 30%-al mélyebben nyúltak az autósok zsebébe. A növekvő díjak hátterében a piacgazdaság könyörtelen szabályai állnak: míg a parkolóhelyek száma korlátozott, a kereslet, vagyis a parkoló autók száma nő. A főváros stratégiájában ráadásul az a nem titkolt szándék is érvényesül, hogy a piaci szereplőknek, ingatlanfejlesztőknek ismét érdemes legyen tőkét áramoltatni a parkolóházak építésébe. Az utcai parkolás tarifái egyébként már most nem csak hogy megközelítik, hanem egyes esetekben meg is haladják a garázsok óradíjait (az utcai parkolás 145-580 Ft/óra, míg a garázsok esetében 400-900 Ft/óra között alakulnak a tarifák). 

A parkolási problémák hosszú távú megoldására valójában csak két alternatíva, a P+R parkolók illetve mélygarázsok (parkolóházak) adhatnak választ.

Előbbiek alacsony száma azonban kétségessé teszi, mikor is alakulhatnak át közlekedési szokásaink. A fővárosban a 4000 P+R férőhelyet tartanak számon, és ebből is mindössze 3500 ingyenes (miközben például csak Újbudán naponta átlagosan 180.000 autó gördül át városi célpontok felé). Reális alternatívaként marad tehát a porondon a mélygarázsok, parkolóházak fejlesztése.
Az örökös parkolási polémiák sorából nem hagyható ki a felszíni parkolás illetve a parkolóházak, garázsok szolgáltatásainak összehasonlítása sem. A felszíni parkolásnál lényegében nem egy igazi szolgáltatásért, hanem a közterület használatért fizetünk, (nincs őrzés, az autó ki van szolgáltatva az időjárásnak, a növények nedveinek, az állatoktól származó szennyeződéseknek, ráadásul csúcsidőben ingyenes periódussal itt nem találkozhat az ember).

Statisztikák szerint az autósok 62-65%-a még mindig kézpénzzel  fizet,  de mivel az utcai automaták papírpénzt (bankkártyát) nem fogadnak el,  túlzottan  gyakran szembesülhetnek az aprópénz hiányából fakadó problémával. Azaz jóhiszeműségünk mellett is ki vagyunk téve a büntetés valószínűségének, a büntetések összege pedig aránytalanul magas. A parkolókártya nyújtotta minden fizetési előny mellett is kiszolgáltatott marad az autós az időtúllépésnek. A mobilfizetés már nagyságrendekkel jobb megoldás, de ennek ára is van (a szolgáltatási és tranzakciós díjak révén).
A garázsokban, parkolóházakban az elmúlt két évben összességében nem változtak olyan mértékben a tarifák, mint a felszíni parkolásnál, holott itt jellemzően magánterület használatról beszélünk, ahol biztonsági és kényelmi szolgáltatásokat is kaphatunk. Az autót rossz időjárási körülmények között is kényelmesen megközelíthetjük, és az egyes szolgáltatók üzletpolitikájának megfelelően ingyenes parkolási időszakokkal, illetve fogyasztáshoz kötött kedvezményekkel csalogatják az autóval érkező vendégeket, akik az aprópénzen kívül bankjeggyel, bankkártyával (vagy bérlettel és esetleg speciális bónusz csekkekkel) is fizethetnek. Ráadásul a felszíni parkolással szemben itt biztonságban érezhetik magukat az autósok a büntetéstől (ez alól egyedül a kártya elveszítése a kivétel).

Az ingatlanpiaci elemzések szerint a bevásárlóközpontok fejlődési lehetősége – különösen a válság idején – a specializáció, a szolgáltatási színvonal emelése.

A Colliers International ősszel megjelentetett kereskedelmi ingatlanpiaci tanulmányában, illetve a 2009. november 10-én megrendezett Portfolio Property Forum panelbeszélgetésein is pozitív példaként emelték ki a MOM Park elmúlt két évben tett erőfeszítéseit az iroda és kiskereskedelmi szegmensben egyaránt. Az ehhez kapcsolódó parkolási szolgáltatásoknál maradva elsők között itt találkozhattunk már a “szabad kezet adó” rendszámfelismerő parkolási rendszer kényelmével kihajtáskor, de igen sokat tettek a parkoló aktív- és passzív védelmének fejlesztése terén is (több kamera, járőr, sőt civil rendőrök bevonásával). Ennek eredménye képen a nem kívánatos, gyűjtőszenvedélyű látogatóktól is meg tudták kímélni az autótulajdonosokat. Kiemelt hangsúlyt fektetnek a jó tájékozódási- és fényviszonyokra, a balesetveszélyes helyek fényvisszaverő eszközökkel való ellátására, illetve a veszélyes pontok kiiktatására. Más ügyfélbarát – többek között kényelmes és korszerű fizetési – megoldásokat is tervez még az üzemeltető, hiszen a parkolás továbbra is a vásárlók becsalogatásának és hosszú távú megtartásának egyik kulcsfontosságú eszköze marad.

Összegezve a parkolási piac helyzetét, amennyiben a mélygarázs-fejlesztések megtérülési rátája piacképessé válik, ez jelenthet hosszú távú alternatívát a piacon. Természetesen ez magával vonja majd az egyes szolgáltatók közötti verseny erősödését, amely a szolgáltatási díjakban és a szolgáltatások minőségében fog megnyilvánulni