A “Nagy Ötös” országai léphetnek a befektetési piac élvonalába 2009-ben

A legerősebb öt európai ország – Franciaország, Németország, Olaszország, Spanyolország és az Egyesült Királyság, a “Nagy Ötös” – kész újjáépíteni az elmúlt években megszokott kiskereskedelmi befektetési piaci részesedését 2009-ben – tudhatjuk meg a Jones Lang LaSalle legújabb kutatásából, amelyet a MAPIC keretében mutattak be.

A bevásárlóközpont befektetések az „Nagy Ötös” országaiban az összes európai volumen 80%-át tették ki 2004-ben, ez 2008-ra 45%-ra csökkent. A jelenlegi piaci feltételek lehetőséget kínálnak a “Nagy Ötösnek”, hogy visszanyerjék korábbi piaci részesedésüket.

Neville Moss, az Európai Kiskereskedelmi Piackutatási Részleg vezetője a következőket nyilatkozta: “A befektetők manapság inkább azokat az ingatlanokat részesítik előnyben, amelyek erős védelmi tulajdonságokkal bírnak, és nagyobb jelentőséget tulajdonítanak az alapvető tulajdonságoknak, mint piac, elhelyezkedés, megbízható bérlői mix, kereskedelem és minőség. Meggyőződésünk, hogy a fejlett, nagy nyugat-európai országokban található bevásárlóközpontok rendelkeznek ezekkel a tulajdonságokkal”.

2009-re kitekintve Jeremy Eddy, a Jones Lang LaSalle Európai Kiskereskedelmi Befektetési Részlegének igazgatója ezt nyilatkozta: “ 2009-hez közeledvén remélhetően lassan elhalványul a 2008 második felében tapasztalt sokk, és a likviditás újra megerősödik. A törékeny gazdaság tovább terheli a bérleti díjakat és a bevételeket és ez alól egy európai piac sem lesz kivétel, ebben ez az öt ország is érintett lesz.  Következésképpen a hozamok emelkedésére kell számítani, ami már zajlik az Egyesült Királyság piacain és egyre inkább teret hódit a kontinentális Európában is. Ez az árkorrekció újabb lehetőségeket kínál a tőkeerős befektetőknek.
A 2003 és 2007 között tapasztalt agresszív befektetői piac a hozamok konvergenciájához és homogenizálódásához vezetett egész Európában, mivel az érett piacokon örökké növekvő tőkeerő lefelé mozdította a megtérülési mutatókat, így a befektetők a számításaiknak inkább megfelelő új helyszínek felé fordultak.

Ez a hozam konvergencia minden piaci szegmensben tapasztalható volt, mivel a piac nem volt képes a különböző kockázatú elsődleges vagy másodlagos ingatlanokat reálisan árazni.  Emiatt a hozamok polarizálódására számítunk a különböző kockázatú szegmensekben, bármilyen piacon található ingatlanról legyen szó. Teljes mértékben úgy gondoljuk, hogy az újraértelmezett árazásnak köszönhetően a befektetők figyelme az érett piacokra fog koncentrálni” – foglalta össze Eddy.

A Jones Lang LaSalle 8 tényt tár fel, melyek alátámasztják a befektetők érdeklődését az első osztályú bevásárlóközpontok iránt a “Nagy Ötös” piacain:

1.    Erős és stabil gazdaság: A gazdasági bizonytalanságot követően a befektetők az érettebb piacok felé fordulnak majd, mivel ezek jobban átláthatóak, a likviditás és a pénzügyi stabilitás is erősebb. Ugyan ezek a piacok nem feltétlenül biztosítják a legnagyobb megtérülést, mégis a biztos kereskedői réteg és a gazdaság rugalmassága folytán potenciálisan biztosabb bevételt garantálnak.

2.    Érett bevásárlóközpont piac: A befektetési piac bevásárlóközpont állományának 62%-ával rendelkező “Nagy Öt” a fejlesztők érdeklődésének központjába kerül a kereskedelmi múltjának köszönhetően, főleg most, mikor a befektetők inkább a bevételt generáló ingatlanokat keresik. A lassuló vagy hanyatló bérleti díj emelkedés időszakában esetén ezek a bevásárlóközpontok még mindig előnyösebbnek bizonyulnak.

3.    Jövőbeni kínálat: A korlátozó tervezési rendszer a “Nagy Ötös” országaiban hivatott megelőzni a túlkínálatot. Ennek az elővigyázatosságnak a gyümölcseként az új központok kihasználhatják az új kínálat hiányát, de így is gondosan kell megállapítaniuk a bérleti díjakat és a bevásárlóközpont teljesítményét az adott környezetben.

4.    Átláthatóság: A bizonytalan gazdasági környezetben az átláthatóság kulcsfontosságúvá válik és a “Nagy Öt” országai a leginkább átlátható piacok közé tartoznak.

5.    Erős befektetői piac: Az elmúlt 5 évben a befektetők köre jelentősen megnőtt, leginkább a kiskereskedelmi ingatlan szektornak köszönhetően.  A kiskereskedelmi szektor befektetői köre is nagymértékben bővült, valamint az intézményi és a multiszektor alapok kiskereskedelem felé irányuló érdeklődése is nőtt, köszönhetően a bevásárlóközpontok védekező jellemzőinek és a sokoldalú bérlői összetételnek.

6.    Stabilitás: Lévén kevésbé érzékeny szektor, a bevásárlóközpontok kevésbé vannak kitéve a bérlői piac kihívásainak a változatos bevételi forrásoknak, és az újjáépítés és az aktív menedzsment nyújtotta előnyöknek köszönhetően.

7.    Szerteágazó tulajdonosi struktúra: Számos, az ingatlanpiaci szektornak kitett befektetési termék van piacon. Az ingatlanszakma szakértői ezeknek a termékeknek a specifikus tulajdonságait kihasználva magasabb megtérülést tudnak elérni. Ez nem akadályozza az általános- illetve intézményi befektetőket a piacon, de az ő esetükben egy erős ingatlankezelővel és létesítménykezelővel történő együttműködés elengedhetetlen. Ez az együttműködés a “Nagy Ötös” országaiban már nagy múltra tekint vissza.

8.    Kiemelkedő megtérülés: A bevásárlóközpontok továbbra is túlteljesítenek a többi kiskereskedelmi ingatlannál, mivel további értékeket kínálhatnak az ingatlankezelésen keresztül, illetve új bevételi forrásokat találhatnak az épület újjáépítése által. Stratégiai bérbeadással és professzionális üzemeltetéssel a bevételeiket maximalizálni tudják, ugyanakkor a kihasználatlanságot a minimálisra csökkenthetik, így biztosítva a legjobb pozíciót az egyre élesebb piaci versenyben.