Az utcai kereskedők lenyomják a plázákat?

Az Eston International Zrt. közzétette a cég idei első piaci elemzését, melynek fókuszában, az elmúlt félév ingatlanpiaci fejlesztései, átadásai és irányadó mutatói szerepelnek.

2009 második fele a kiskereskedelmi piac szemszögéből nem bővelkedett sok újdonságban. A válság már korábban átírta a fejlesztők forgatókönyveit, így a piaci szereplők helyzete nem változott érdemben az első félévhez képest. Budapesten a terveknek megfelelően, novemberben percre pontosan megnyitott az újbudai Allee bevásárlóközpont (45 000 m2) és sikere azóta is töretlen, ami leginkább központi jellegével magyarázható. Az Allee diadala befektetői szempontból is megkérdőjelezhetetlen, hiszen az átadás után alig 2 hónappal, több érdeklődő befektető közül végül az Allianz SE szerzett 50%-os részesedést az ingatlanban.

A szintén 2009 végére ígért fejlesztések közül a Corvin Átrium és az Europeum Hotel és Retail Komplexum átadása is elmaradt idén. Az Europeum elérte ugyan szerkezetkész állapotát, azonban megfelelő mennyiségű és minőségű bérlői összetétel hiányában a nyitást elhalasztották. A szálloda rész üzemeltetője, a Marriott ettől függetlenül biztosan megnyitja 2010 tavaszán a 235 szobás, négycsillagos Courtyard Hotelt.

A kisebb retail területtel rendelkező irodafejlesztések közül a második félévben az Eiffel Square Irodaház, összesen 2200 négyzetmétert kitevő kiskereskedelmi egységeivel bővült a kínálat, melyből a Costa Coffee 300, az Inmedio sajtótermékeket kínáló lánc pedig 260 négyzetmétert bérel. Egyes piaci hírek szerint a hasonló árkategóriájú Starbucks-ra, a kávévilág piacvezetőjére sem kell sokáig várnunk. Az angol étterem-, szálloda- és klubtulajdonos Whitbread Group PLC tulajdonában lévő Costa 2010-ben kívánja igazán megalapozni kelet-európai terjeszkedését azáltal, hogy év végén ajánlatot tett a lengyel Coffeeheaven készpénzes felvásárlására. A cég részvényeiért darabonként 24 penny-t (-74 Ft) kínál, így 90 meglévő kávézó, köztük 4 magyarországi felett venné át az irányítást.

A kávérajongók november óta egy igazán presztízs helyszínen, a megújult Párizsi Nagyáruház Lotz-termében az Alexandra Könyvesház által üzemeltetett BookCafe-ban is felfrissülhetnek. A “könyvesház és kávézó/teázó” koncepció nem újkeletű, azonban egyre erősödő jelenség, hogy a könyvek árusítása mellett egyéb kiegészítő szolgáltatásokat is igénybe vehetnek a vásárlók. A budapesti multifunkcionális projektek közül a KÖKI Terminál (50 000 m²) átadása várható legkorábban, a fejlesztő tájékoztatása szerint 2010 végén éri el a szerkezetkész állapotot. A többi projekt ütemezése részben átalakult az előző félévi tervekhez képest.

A budapesti utcák kis üzlethelyiségeit a válság a plázáknál is nehezebb helyzetbe sodorta. A vásárlóközönség becsábítására számtalan különleges kezdeményezés indult a főváros különböző pontjain. Új jelenségként megfigyelhető, hogy tovább emelkedett a tematikus utcák száma és jelentősége. Ez annak is köszönhető, hogy az önkormányzatok jelentős kedvezményeket biztosítanak azoknak a bérlőknek, akik az általuk preferált üzleti profil alapján alakítják ki az üzlethelyiségeket.

Az V. kerület dizájn boltjait összefűzve megalakult a “Design District Budapest”, mely egyedi divatárukat, lakberendezési kellékeket és egyéb dizájn-különlegességeket kínáló butikokat ölel fel. Azzal a célkitűzéssel alapították, hogy a plázákba járó vásárlóközönség egy részét újra a belvárosi utcákra csábítsák. A Király utca kereskedői is összefogtak és közös kereskedelmi akciókat indítva igyekeztek népszerűsíteni a környéket, hogy méltó helyet foglaljanak el a tematikus utcák rendszerében.

A vendéglátóipari üzlethelyiségek is az együttműködést választották az egymás elleni vetélkedés helyett. A Hajós utca éttermei és bárjai különböző arculatuk ellenére közösen hirdetnek, bízva abban, hogy ezzel a Ráday utca, a Liszt Ferenc tér vagy a Jókai tér nyomdokaiba léphetnek. A belváros üzlethelyiségeinek fellendülése szoros korrelációban áll a térségfejlesztéssel, a városkép pozitív irányú átalakulásával.

Budán az Allee felépülésével koránt sem állt le a XI. kerület fejlődése. A BARTÓK kulturális városközpont program keretében, a Bercsényi utca és a Bartók Béla út kereszteződésénél hosszú távon a 20-as évek kávéházi hangulatát igyekeznek megteremteni a következő években azáltal, hogy az önkormányzat saját preferencia rendszere alapján, üzleti minőségen alapuló differenciált bérleti díjakat határozott meg, ezzel motiválva új galériák, klubok, műhelyek illetve minőségi szolgáltató és vendéglátóhelyek betelepedését. Feltételrendszerüknek való megfelelés esetén egy utcára nyíló, földszinti, európai nívójú, kiemelten preferált profilú üzlethelyiség a Bartók Béla út Gellért térhez közeli szakaszán, akár 6€/m²/hó-ért is kibérelhető.

A II. Kerületi Önkormányzat is kidolgozott egy akciótervet, mégpedig Bel-Buda kerületközpontjának újjáalakítására. A közösségi beruházások lezárulása után minőségi átalakulás, illetve profilváltás várható a környék egyes üzlethelyiségeinél. A forgalomcsillapítás és a fejlesztések mielőbbi előremozdítása itt is összefogásra késztette a kiskereskedőket. A kerület várakozásai szerint az üzletek fokozatos funkcióváltása eredményeként nőni fog a baba- és kismama-ruházati üzletek, igényes (gyermek) könyvesboltok, játékboltok, cipő és bőráru üzletek száma.

Összességében tehát elmondható, hogy a fővárosi kiskereskedők a térség rehabilitációjától várják, hogy visszatérjen az élet az utcákra, ezáltal pedig a boltokba is.

A fejlődés vidéken sem állt meg az elmúlt időszakban. Sétálóutcák felújítása, illetve kialakítása zajlik jelenleg is több vidéki nagyvárosban, főként európai uniós pályázati forrásból. Ami a bevásárlóközpontokat illeti, itt sem történt meglepetés. A második félévben átadták Győrben a Dunacenter (12 000 m²) beruházást, mely 50%-ban a CA Immobilien, 50%-ban a Holler Ivan Group Ingatlan Alapítvány tulajdonában áll.Zalaegerszegen a ConvergenCE első vidéki fejlesztéseként debütált a Zala Park (17 800 m2), mely közel 250-300 új munkahelyet teremtett.

A strip-mall típusú ingatlanokat fejlesztők módosítottak 1-2 évet ütemterveiken az első félév óta. A STOP.SHOP-ok folyamatosan igyekeznek lépést tartani a Family Centerekkel, azonban 2009 második felében végül nem adtak át új üzletközpontot.

A budapesti bérleti díjak nem változtak nagyságrendileg az első félév óta, a többi részpiachoz hasonlóan a bérbeadók ebben a szegmensben is hajlandóak egyedi árengedményt, hosszabb bérleti díj mentes időszakot felajánlani egy-egy mágnesbérlő megszerzéséért.