Milliárdok nem találnak itthon gazdára

Bár lenne mit elkölteni, nehéz helyzetben vannak a magyarországi ingatlanalapok kezelői. A hazai piac túl szűk, az A-kategóriás irodaházak piacát leszámítva az egyes szegmensek túl sok specifikus kockázattal bírnak. Bár a befektetési lehetőségekre lenne igény, a fejlesztések véghezvitele csak kevés esetben valósul meg az elvárt biztonság és megtérülés hiányában – a novemberi RICS Hungary Planning & Development Breakfast keretében a befektetési alapok stratégiáiról beszélgettek a meghívott szakértők.

A “Money makes the world go round? – Hosszú távú befektetők hosszú távú érdekei a városfejlesztésben” című panelbeszélgetés moderátora Kígyós Péter MRICS volt. A beszélgetésben Csoma András MRICS, a Biggeorge’s-NV Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója, Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő Zrt. Igazgatóság elnöke és ingatlanbefektetési igazgatója, valamint Tóth Balázs MRICS, az OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója vettek részt. A három alap összesen közel 400 milliárd forint vagyont kezelt az előző év végén.

Elsőként egy friss témáról, a befektetési alapok által kezelt vagyonra kivetett új különadóról esett szó. A résztvevők szerint az adó kivetése mindenképpen veszélyt jelent az ingatlanalapokra, mivel egyértelműen versenyhátrányt okoz. Az adóbevétel növekedése mellett ez a lépés egyúttal az állampapír-befektetések felé terelheti az eredetileg ingatlan-befektetésre szánt megtakarításokat. A nyugat-európai és a magyarországi hozamszintek konvergenciája miatt, egy ilyen adónem tovább csökkentheti a hazai befektetések vonzerejét. 

A panelbeszélgetés résztvevői egyetértettek abban, hogy alapkezelőként nem könnyű ma Magyarországon ingatlant vásárolni. Általában csak a biztos cash-flow-t ígérő, hosszú távon stabil bérleti szerződésekkel rendelkező irodaházakat célozzák. A nagyobb alapkezelőknél kiskereskedelmi egységek vásárlása is terítéken van, azonban ezen a téren is szűk a piac, mivel méretgazdaságossági okokból csak nagyobb egységekben gondolkodhatnak. Amennyiben pedig itthon nem találnak megfelelő termékeket, akkor külföld felé is tudnak fordulni.

A válság évei alatt számos olyan bérlői igény merült fel, melyekkel korábban egyáltalán nem találkoztak (pl. kerékpártároló és zuhanyozók kiépítése, kantin), így sok helyen szükségessé váltak az állagmegóváson túlmenő beruházások. Az ilyen fejlesztések gyakori buktatója, hogy az a bérlők zavarása nélkül problémásan kivitelezhető, különösen a magas kihasználtságú ingatlanok esetében. Szintén nehézséget okoz, hogy sok esetben a C- és A-kategóriás irodaházak között olyan alacsony a bérleti díj különbség, hogy a fejlesztés egyszerűen nem térül meg.

A biztos cash-flow pedig mindennél többet ér: gyakran azért adtak el alapkezelők irodaházakat, mert azokat fel kellett volna újítani a stabil jövedelemtermelés érdekében, de erről az elvárt megtérülés hiányában inkább lemondtak. Azt azonban elismerik, hogy vannak olyan értékes ingatlanok, melyeket vétek lenne eladni és ahol az arculatjavítás vagy energiatakarékos megoldások kivitelezése megtérülő beruházás lehet. 

Szó esett arról is, hogy foglalkoztatja-e az ingatlanalapok kezelőit aktív menedzsmentet igénylő eszközök vásárlása. Úgy vélik, a szállodák nem számítanak befektetési alapterméknek, mivel nem bérleti, hanem üzemeltetési szerződéseket kötnek rájuk, ami azt eredményezi, hogy az üzemeltető gazdálkodásától függ a megtérülés. Hotelek vásárlása az alapkezelők részéről már csak azért is ritka, mert nehéz értékelni az ilyen létesítményeket, azaz eldönteni, hogy az ingatlan hozama vagy a cég pénzügyi számai a döntőek.

A bevásárlóközpontokra “munkaigényes, de megoldható” befektetésként tekintenek, azonban itt is problémát jelent a magyar piac mérete, valamint az, hogy a felújítási költségek miatti félelmek miatt csak új létesítmények vásárlása jöhet szóba, amikből a plázastop miatt nem sok épült az elmúlt években. Bár a nagy vagyont kezelő alapkezelők nem engedhetik meg maguknak, hogy csak egy szegmensbe fektessenek be, a kiskereskedelmi szektor volatilis szabályozói környezete sok kockázatot rejt magában. Addig, amíg csak magyarországi befektetésekben gondolkoznak az alapok, “mindenevő”-nek kell lenniük, ennek ellenére – főleg a nyilvános alapok – kizárólag a legegyszerűbb eszközosztályokat és struktúrákat választhatják. Hiányoznak a piac keresleti oldaláról az intézményi zártvégű alapok, akik nagyobb kockázatvállalás mellett magasabb hozamra törekedhetnének.

Nyugat-Európában bérlakásokat is gyakran találunk az alapkezelők portfólióiban, Magyarországon azonban ez már csak azért sem elterjedt, mert jellemzően nincsenek összefüggő blokkok, ahol könnyen lehet több lakást egyszerre kezelni és megfelelő kereslet esetén teljes épületek is kivásárolhatóak vagy fejleszthetőek lennének. Ezen felül a magas fajlagos költségekhez és kockázatokhoz képest alacsony hozam távol tartja a szegmenstől az intézményi befektetőket. Szintén problémát jelent, hogy itthon nincs a bérlakásoknak intézményesített piaca, valamint a szabályozási környezet nem a bérbeadóknak kedvez, így sem fejlesztésre, sem befektetésre nem ösztönöz. 

Követendő példaként felmerült az Egyesült Királyság, ahol a kormányzat támogatja eredeti funkciójuk betöltésére alkalmatlanná vált irodaházak lakóépületté történő alakítását. Hasonló funkcióváltó fejlesztések itthon a lakások eladását terhelő magas ÁFA-tartalom miatt nehezen képzelhetők el, továbbá a fejlesztőket elriasztja az is, hogy az ilyen átalakítások jelentős épületgépészeti beruházásokat igényelnek. Van itthon olyan alapkezelő, melynek már voltak hasonló tervei, azonban nem talált olyan ingatlant, ahol bontás nélkül lehetséges lett volna a projekt megvalósítása. Csak reménykedhetünk benne, hogy a jövőben egyszerűbbé válnak az ilyen fejlesztések, hiszen sok, eredeti funkciójának betöltésére már alkalmatlan irodaházat találunk a belvárosban, amelyeket egyéb adottságaik miatt (pl. lokáció, mélygarázs megléte) viszont lehetséges lenne vonzó lakóépületté alakítani.

Szó esett az ingatlankezelők társadalmi felelősségéről is, valamint arról, hogy hogyan vesznek részt (akár mikroszintű) városfejlesztésekben. A beszélgetésen jelen lévő három alap összesen mintegy évi 1,3 milliárd forint helyi adót fizet az önkormányzatoknak, ennek ellenére együttműködés ritkán jön létre az alapok és az önkormányzatok között. Helyi jellegű fejlesztések (pl. térkövezés, közművek kiépítése, tájépítészet) véghezvitele nélkül sok esetben nem is kapnak építési engedélyt az ingatlanfejlesztők, ráadásul a választások előtti időszakban gyakran jelentkezik az önkormányzat különböző kérésekkel, fordítva (pl. buszmegállók áthelyezése, terület gyalogosok részére történő átadása, forgalmi rend változtatás) viszont nem sokat várhatnak el az ingatlanfejlesztők. Nem ritka, hogy az önkormányzatok gátat szabnak bizonyos átalakításoknak, hosszú távú, mindkét fél számára előnyös együttműködések kialakítása pedig rendkívül nehéz, mivel “a politikusok gyorsan felejtenek”.

Zárógondolatként a panelbeszélgetés résztvevői arra hívták fel a figyelmet, hogy “nem látszik eléggé a szakma”, azaz a politikusokhoz és a lakossághoz egyszerűen nem jut el, hogy az ingatlanszektor működése mennyi társadalmi haszonnal jár – és nem csak az épületek közvetlen használóinak.