Gazdasági csodára van szükség

Varsó elszívja Budapest lehetőségeit, ahhoz pedig, hogy újra egészséges ütemben bővüljön a budapesti irodaállomány, gyakorlatilag gazdasági csodára van szükség – többek között ez derült ki a Portfolio Property Investment Forum konferenciáján, az irodapiac aktuális kérdéseit vizsgáló Csökkenő üresedés, boldogabb bérbeadók? című panelbeszélgetésen.

A beszélgetést Mazsaroff Kata, a Colliers International bérlői képviseleti vezetője moderálta. Felvezető kérdésében arra kereste a választ, hogy tudatos stratégia következménye-e, hogy a bérbeadói oldalról javult a piac és megállt a bérleti díjak csökkenése, sőt, néhány helyen a növekedés is elindult. Madler Attila, a Gamma Properties partnere szerint a helyzet alakulása alpiaconként nagyon változó képet mutat, bizonyos piacokon (pl. Váci út, agglomeráció) nem láthatjuk a bérleti díjak emelkedését, a kedvezmények mértékét azonban szinten mindenhol csökkentik a bérbeadók, így a nominális bérleti díj stagnál. 

Szalma Péter, a CA Immo bérbeadási vezetője is igyekszik meglovagolni a csökkenő üresedés trendjét: mára nem árverseny a jellemző, cél, hanem hogy a termék beszéljen magáért. Angel Gábor, a BIF vezérigazgatója hozzátette, hogy a ‘B’ kategóriás irodapiacon is nő a kihasználtság, ráadásul jövőre a bérleti díjak is emelkedhetnek, pláne hogy kevesebb a díjcsökkentés helyett nyújtott ösztönző. Radnóty Zoltán, a HB Reavis vezérigazgatója emlékeztetett, hogy a cégek HR-költésekének nagyon kicsi része megy el irodabérlésre: a jelenlegi környezetben a válság során alkalmazott költségcsökkentő stratégiáját ideje ár-érték stratégiára kell cserélni. 

Arra a kérdésre válaszolva, hogy kik az új bérlők a piacon, Koó Gergely, az Immofinanz Hungary leasing menedzsere és marketing koordinátora elmondta, hogy kevés új belépő, de az állami szektor szerepe kiemelhető. Madler Attila tapasztalata szerint pedig a szoftverfejlesztési szektorból jönnek új bérlők, akik korábban ‘B’ kategóriás irodaházakban vagy lakásokból dolgoztak. Gyakran hallani az SSC-k növekvő aktivitásáról, azonban Radnóty Zoltán szerint Varsó rendre elviszi az ilyen bérlőket. Véleménye szerint a budapesti irodapiac egy versenyképes alternatívát kellene, hogy jelentsen, de ez a valóságban nem így van. Szalma Péter is hasonlóan látja a helyzetet: a bérbeadások nagy része olyan SSC-knél történt, akik már jelen vannak Magyarországon, kevés az új belépő. 

Radnóty Zoltán szerint egy jelentős irodapiaci keresletbővüléshez 4-5%-os, szolgáltatási szektort érintő gazdasági növekedésre van szükséges. Ebben az esetben egy 100-150 ezer négyzetméteres éves bővülést tartana reálisnak – ezzel szemben a mostani állomány-bővülés az amortizáció kompenzálására sem elég. Elmondta azt is, hogy a Váci Corner projektet sikeresnek tartja és a HB Reavisnál további spekulatív fejlesztések elindításán gondolkodnak.