Vérfrissítésre vár az ipari piac

Tavaly több mint 325.000 négyzetméter raktár- és ipari területre kötöttek bérleti szerződést; ez megegyezik a 2011-es év adatával. A 2012-es évet elsősorban a szerződéshosszabbítások jellemezték. A szakértők az elkövetkező egy-két évben sem számítanak ennél nagyobb aktivitásra; visszafogott fejlesztői tevékenység, a szerződés hosszabbítások dominanciája és stagnáló bérleti díjak jellemzik továbbra is a piacot – véli a DTZ ingatlantanácsadó és a CA Immo ingatlanbefektető.

 Bár egy raktár elköltöztetése komplex és költséges feladat és fennakadásokat okozhat a bérlő működésében, a hosszabbítások nagy aránya arra is visszavezethető, hogy jelenleg csupán 12 helyszínen van lehetőség 10.000 m2-nél nagyobb egybefüggő terület bérbevételére. Emellett egyre nagyobb számban kerülnek piacra banki visszavett ingatlanok, azonban ezek jellemzően kisebb alapterületűek és „csupán” az átlagos, 2.000 m2 körüli bérlőknek kínálnak reális alternatívát.

„Az ipari ingatlanpiacon már néhány éve nincs egyensúlyban a kereslet és kínálat. A piac attól növekszik egészségesen, ha vannak új bérlők, akik új ipari területre tartanak igényt. A logisztikusok által dominált piacunkon a szerződéshosszabbítások és bővülések aránya teljesen reális a piaci körülményekhez viszonyítva, mivel alig akad olyan alternatíva, ami költözésre adhatna okot egy nagyobb logisztikai vállalatnak.” – hangsúlyozta Joó Domonkos, a DTZ üzletágvezetője.

Közel 200.000 m2 területen hosszabbítottak tavaly; ebből 8 cég 15.000 m2 feletti bérelt területre.

A piac gyengeségét jól mutatja, hogy az újonnan belépő bérlők összesen csupán 81.000 m2-re kötöttek szerződést, az átalagos bérbeadott területméretük pedig 2.000 m2 alatti. Ezek a mutatók alacsonyabbak a 2011-ben mért adatoknál. Az elmúlt év legnagyobb, újként elkönyvelt bérbeadása (12.000 m2) is csupán annak köszönhetően jött létre, hogy a bérlő a jelenlegi raktárával közvetlenül szomszédos épületbe költözött át.

Ezzel együtt az üresedési ráta 1 év alatt 1,4 százalékponttal csökkent és 2012 év végén 19,4%-on állt. A legjobban teljesítő alpiac a déli volt, ahol az üresedés közel 3 százalékponttal csökkent és jelenleg 12,3%-on áll. Ebben a régióban regisztrálták a 15.000 m2 feletti hosszabbítások közül hatot amelyből 4 jelentős mértékben bővült is, ezzel szemben csak 1 épület kínál ekkora szabad területet.

„A 2012-es évben a hosszabbításokból a CA Immo is jelentősen kivette a részét. Az M1 ipari parkunkban az év egyik legnagyobb volumenű, 17.500 négyzetméteres szerződés-hosszabbításáról írtunk alá hosszú távú megállapodást egy meglévő stratégiai partnerünkkel és a Liszt Ferenc repülőtérnél lévő Aerozone ipari park számos bérlője is hosszabbított. A Match felvásárlása miatt felszabadult 30.000 nm-es, parkon belül önálló egység pedig egyedülálló kínálatot jelent, ugyanis kevés a nagy egybefüggő terület a piacon, mellyel mi hűtött egységeket is kínálva, rendelkezünk.” – tette hozzá Gulyás Ede, a CA Immo magyarországi ügyvezetője.

Tavaly összesen három épületet, összesen 16.500 négyzetméter új fejlesztést adtak át, amely az 1,8 millió négyzetmétert meghaladó modern állományban 1%-os növekedést eredményezett. Fejlesztések tekintetében következő években sem várható áttörés, előbérleti szerződés nélkül, spekulatív alapon senki sem kezd bele fejlesztésbe.  

A DTZ és a CA Immo egyetért abban, hogy a fejlesztői aktivitás a következő években is visszafogott lesz és továbbra is a szerződés-hosszabbítások fogják dominálni a piacot.

A bérleti díjakat illetően úgy vélik a szakértők, hogy az árak elérték azt az alsó tartományt, amelyből nem lesz lefelé történő elmozdulás, inkább stagnálás várható.  Az alacsony bérleti díjak kedvező hatással lehetnek a keresletre, mert az A-kategóriás ingatlanok árai közelednek a B-kategóriához, ami lehetőséget teremt a minőségi váltásra. A modern raktárak kedvezőbb üzemeltetési költségei pedig tovább csökkentik a különbséget. Az összességében visszafogott új kereslet és az alacsony árak nem ösztönöznek fejlesztésre esetleg speciális szolgáltatást nyújtó beruházások valósulhatnak meg, ilyen lehet a konténer terminál.

A bérlők összetételét tekintve az elmúlt évekhez hasonlóan továbbra is a logisztikai szektor uralja a piacot; a 2012-es teljes bérbeadás 46%-át tette ki. Az új bérbeadások 36%-ért is a logisztika szegmens felelt, ezt követte 20%-os részesedéssel az élelmiszeripar.