Tessék, már akciózzák az ingatlanokat! – Most érdemes bevásárolni garázsból?

A válság kitörése óta alig esett szó a garázsok piacáról, noha az esetenként több millió forintért kínált, néhány négyzetméteres ingatlanokból továbbra is bőségesen van kínálat a piacon, vevő viszont egyre kevesebb akad.

Míg néhány évvel ezelőtt, az új építésű projektek aranykorában még az is megesett, hogy sorban álltak az új lakók a garázsokért, ma már sok esetben alig-alig lehet eladni azokat.

Érdemes most venni?

Bár az elmúlt évek során számos ingatlanfejlesztő hívta fel különféle sajtóközleményekben a figyelmet arra, hogy az új lakás vásárlásakor nem árt időben és gyorsan az autó számára szükséges beállóhelyet is megvásárolni, a piac valahogy egyre nehezebben értett a szóból. Sok esetben lehetett tapasztalni, hogy a lakások elkészülte után, a jellemzően 1-3 millió forintért kínált garázsok értékesítésére újabb és újabb akciókat indított a beruházó, majd ezek részleges sikerét látva – elkerülvén azt, hogy az objektumok egyetlen forint bevételt se hozzanak – különféle bérleti konstrukciókat ajánlottak fel, jellemzően havi 10-25.000 forintért. A tulajdonosoknak anyagilag jóval kedvezőbb megoldás itt-ott sikeres volt, ám így is bőven maradtak üres beállók.

Csak az első fecskére kellett várni

Mióta rendelet szabályozza, hogy legalább annyi autóbeállót kell építeni, mint ahány lakás található az épületben, még inkább megnehezedett az értékesítők dolga, hiszen nagy valószínűséggel nincs minden beköltözőnek autója, a piaci tapasztalatok szerint pedig az üresen maradt helyeket még azok sem töltik fel teljesen, akik adott esetben több autó számára is vásároltak parkolót. Ráadásként némi matekozással könnyen rájöttek a tulajdonosok, hogy ha kivárnak és bérelnek, a garázs vételárát havi részletben befizetve 5, vagy akár 10 évig is viszonylag alacsony havi díjért parkolhatnak, az eredeti alaptőkét pedig valamilyen befektetési formába invesztálva a hozamból a bérleti díj jó része is kitermelhető.

Különösen nehéz helyzetben voltak azon társasházak beruházói, akik olyan területen építkeztek, ahol az utcai parkolás ingyenes volt (sokáig nem csak a külvárosi területek voltak ilyenek, hanem az újlakás vásárlás szempontjából máig népszerű Zugló, vagy a XIII. kerület egyes részei), avagy a közvetlen közelben olcsó havi díjjal üzemelő parkolóház működött. Egy Pesterzsébeten épült lakóparkban például az átadás után három évvel is a garázsok több, mint egyharmada áll üresen, de egy igen felkapott és népszerű zuglói projektben, mely 2006-ban került átadásra is akciózik még a beruházó, hátha valaki mégis rászánja magát a vásárlásra. A tulajdonosok között természetesen működött az információcsere, melybe sokszor a kelleténél bőbeszédűbb értékesítők is besegítettek – olykor bizony egy-egy elszólásból is felmérhette a potenciális vevő, hogy a garázsvásárlással nem feltétlenül kell sietni. A bérleti konstrukciók terjedésének köszönhetően pedig egyre többen kivárják a végső, legkedvezőbb ajánlatot.

Ha nem veszik, akkor kötelező

Más építkezéseknél sokkal egyszerűbb módját választották a garázsok értékesítésének: kötelezővé tették azt, a lakást csak az autóbeállóval együtt lehetett megvásárolni. Bár az árukapcsolás etikusságáról lehet vitatkozni, a módszer semmiképpen sem új: a használt ingatlanok piacán is számos példát lehet találni arra, hogy az egyébként árban, elhelyezkedésben kedvező eladó lakás mellé ki kell fizetni a hozzá tartozó garázst is.

A fenti üzleti modell – főleg azokban a körzetekben, ahol az utcai parkolás drága volt, vagy közbiztonsági okok miatt nem feltétlenül tűnt a legjobb döntésnek – sokáig működött is, ám a gazdasági válság ezen a téren is kellemetlen következményeket hozott az újépítésű piac számára. A 2008 ősze óta takaréklángon üzemelő szegmensben már annak is örül sok beruházó, ha a lakást elviszik – a garázsokat pedig vagy “emészthető” szintre árazták le (ez általában 1 millió forint körüli összeget jelent), vagy lehetőséget biztosítanak a bérlésre. Időnként előfordultak “csomagajánlatok” is, amikor a nehezen fogyó garázsokat beépítették az ingatlan árába, ez azonban sokszor hitelezési szempontból okozott problémákat.

Előnyben a Belváros

A legjobb helyzetben máig a belső, belvárosi projektek vannak, ahol a garázsvásárlás ösztönzéséhez szükséges mindegyik feltétel teljesül: az utcán drága és időkorlátos a parkolás, általában nem szokott parkolóhely lenni, és az egymás hegyén-hátán parkoló járművek miatt az átlagember nem szívesen hagyja az utcán többmilliós autóját. Ezeknél a beruházásoknál akár 2.5-3 millió forintot is elkérnek egy-egy parkolóhelyért, jóval nagyobb sikerrel téve ezt, mint Budapest szellősebb területein.

Hasonló képet mutat a vidéki piac is – a közhiedelemmel ellentétben – sok megyei jogú nagyvárosban a garázshelyek egy fillérrel sem olcsóbbak, mint a főváros belső kerületeiben. Pécs belvárosában közel 3 millió forintot kérnek egy garázsért (némi alkudozás után tároló is járhat hozzá), Nyíregyházán, Miskolcon, Tatabányán vagy éppen Győrben 1.5-2 millió forint között lehet gondoskodni az autó biztonságos elhelyezéséről. A főváros kevésbé frekventált kerületeiben – mint például a VIII.-ban – 1.2 millió forintért kínálják a parkolóhelyeket, azonban tömött sorok szinte sehol sem állnak.

Megéri beállni?

Ingatlanszakértők szerint az a piaci környezet, ami a 2004-2007-es időszakot jellemezte, a közeljövőben aligha fog visszatérni, ráadásul a vevők is sokkal jobban megnézik, mit vesznek. “Míg korábban mindegy volt, csak legyen parkoló, ma már árban is erősen érződik a különbség a belső udvarra felfestett két festékcsík, a fedett teremgarázshely, illetve a biztonsági személyzettel működő, fűtött garázshelyek között” – jelzi a piac átalakulását egy ingatlanközvetítő. Véleménye szerint sok helyen komoly probléma volt, hogy a garázsokban – azok őrizetlensége miatt – rendszeresek voltak a lopások és az autófeltörések, ami újabb kiadásokat tett szükségessé a tulajdonosok részéről.

Az új áraktól sokszor semmiben el nem maradó használt garázsok esetében – a főváros egyes elit kerületeiben az 5 millió forintos kínálati ár sem számít ritkáságnak – elsősorban a lakótelepi garázsokban van a legtöbb fantázia, melyek továbbra is nagy eszmei értékűnek számítanak, és kiválóan alkalmasak másfajta, vállalkozási célokra is – az ország számos lakótelepén üzemelnek garázsokból átalakított üzletek, jellemzően havi néhány tízezer forint bérleti díjjal.

Garázst vásárolni ma sem feltétlenül rossz üzlet. Azon területeken, ahol a parkolási lehetőség igen szűkös, vagy éppen kevés a garázs (ilyen például Budán a Várnegyed környéke, vagy éppen az V-VII. kerület a pesti oldalon), középtávon az autóbeálló értéke még növekedhet is, szükség esetén pedig bevételt is termelhet. A központtól távolabb, ahol láthatóan nehezen fogynak a garázsok, első körben inkább a bérlet lehet jó megoldás.