Szinte optimista a szektor – Ingatlanpiaci konszenzus

Csökkenő bizonytalanság, enyhe optimizmus jellemzi az idei év utolsó piaci felmérését. A Portfolio.hu által minden negyedévben megkérdezett vezető piaci szereplők többsége szerint jövőre már nem emelkednek tovább a tranzakciós hozamok, a kihasználatlanság ráta azonban bőven 20 százalék fölött fog tetőzni. Ennek megfelelően 2010-re a piaci szereplők többsége még a bérleti díjak további csökkenését prognosztizálja.

Ennek megfelelően 2010-re a piaci szereplők többsége még a bérleti díjak további csökkenését prognosztizálja. Elkészült legfrissebb ingatlanpiaci konszenzusunk.

A legfrissebb konszenzusunk egyik fontos tanulsága az, hogy nagymértékben csökkent a bizonytalanság a piaci szereplők között. Míg a harmadik negyedévben készített felmérésünkben az általunk megkérdezett szakértők jelentős része nem vállalkozott 2010-re prognózist adni, addig mostanra nagyot javult a válaszadási hajlandóság és a megkérdezettek döntő többsége 2011 év végére vonatkozó előrejelzéseket is adott.

Emellett a mostani felmérés sokkal pozitívabb képet rajzol a hazai ingatlanpiac kilátásairól. Bár Általánosságban a konszenzus azt sugallja, hogy látszik a fény az alagút végén, az ingatlanszektor több szempontból már túl van a legrosszabb időszakon. A legfontosabb piaci mutatók esetében 2011-re már egyértelműen javulást vár az általunk megkérdezett ingatlanosok többsége.

Még nő a kihasználatlanság

Az évzáró piaci felmérésünk szerint a fejlesztési hullám nem zárul le az idei évben, hanem – bár kétségtelenül visszafogottabb mértékben – folytatódik az előttünk álló két évben is. A piaci konszenzus szerint 2010-ben összes 200 ezer, míg 2011-ben további 130 ezer négyzetméternyi új irodaház épül majd Budapesten, azaz a várakozások szerint a következő két évben nagyságrendileg annyi irodaterületet adnak át a fejlesztők mint 2009-ben. Ez önmagában jelentős visszaesésnek tűnhet, azonban a jelenlegi keresleti oldalt és a kihasználatlansági rátát figyelembe véve véleményünk szerint túlfejlesztést jelent.

A konszenzus szerint ugyanis a budapesti bériroda-piac üresedési rátája jelenleg 20 százalékon áll. Ez az arány megegyezik a nemzetközi tanácsadókat tömörítő Budapest Research Forum erre vonatkozó harmadik negyedéves adataival. Az általunk megkérdezett ingatlanos cégek várakozásait összegyűjtve az látszik, hogy a válaszadók 80%-a vár további emelkedést 2010-ben, míg 2011-re 60%-uk már csökkenést prognosztizál. A konszenzus szerint az üresen álló irodaállomány mennyisége 2010-ben éri el tetőpontját, 23.5 százalékot. A pesszimistább várakozások 25-26 százalékot tartanak reálisnak, míg az optimista piaci szereplők arra számítanak, hogy 17-18 százakra mérséklődhet az üresen álló területek aránya 2010 végére. 2011-re ugyanakkor már a megkérdezettek többsége javulást vár, a konszenzus 2011 végére 19 százalékos kihasználatlanságot prognosztizál.

Elképzelhetetlen az emelkedés

A kínálati oldal és a kihasználatlanság függvényében egyáltalán nem meglepő, hogy az általunk megkérdezett piaci szereplők közül senki sem vár bérleti díj emelkedést 2010-ben. A választ adók 70 százaléka stagnálásra számít, míg 30 százalék szerint az idei év után jövőre is csökkenés várható. Ezzel szemben a 2011-es várakozások érezhetően optimistábbak, erre az évre már a felmérésben résztvevő ingatlanosok fele díjemelkedést tart elképzelhetőnek mind a prémium, mind az átlagos A-kategória esetében.

A felmérésben résztvevő szakértők a kínálati bérleti díjak szintjét átlagosan továbbra is 12 euróra becsülik, az egyéni becslések pedig a 10.5-12.5 eurós sávban mozognak. A prémium irodaházak esetében a medián érték 17 euró, ami a 14-21 eurós sávból kerül ki. A piaci szereplők tehát továbbra sem tartják reálisnak, ill. elterjedtnek az “akciós”, 10 euró alatti bérleti díjakat. Egyszámjegyű bérleti díj egyik becslésben sem szerepelt.

Talán az egyik legpozitívabb üzenete az idei év utolsó piaci felmérésének, hogy a résztvevő piaci szereplők 90 százaléka szerint nem várható további hozamemelkedés az előttünk álló két évben. A piaci konszenzus szerint a jelenlegi prémium irodapiaci hozamszint 7.75 százalékon áll és 2010-re 7.5, míg 2011-re 7.4 százalékra mérséklődhet. A befektetési piaci megítélését jól mutatja, hogy az általunk megkérdezett szakértők közül senki sem számol azzal a lehetőséggel, hogy 2011 végére a jelenlegi – tehát 7.75 százalékos – szintnél magasabb hozamok mellett kössenek ügyleteket Magyarországon.

Hasonló a helyzet a logisztikai és a kiskereskedelmi ingatlanok esetében is, a felmérésben résztvevők több mint 80 százaléka nem számít már további hozamemelkedésre a következő két évben. A piaci becslések többsége szerint a prémium bevásárlóközpontok hozamszintje megegyezik a prémium irodaházakéval. A budapesti logisztikai ingatlanok esetében a konszenzus szerint 8.9 százalékos hozamszintet határoz meg, míg a városon kívül lévő ipari ingatlanok hozamát jellemzően 9.4 százalékra becsülik a piaci szereplők.

A korábbi – a válságot megelőző – évekhez képest feltűnő változás, hogy a prémium és az átlagos A-kategória tranzakciós hozamszintjei markánsan elváltak egymástól. Míg 2008 elején, tehát a válság előtti hónapokban csupán 25 bázispont különbség volt a prémium és a másodlagos termékek között, addig a mostani konszenzusunk szerint a differencia 75 bázispontot tesz ki, és 2010-ben a hozamkülönbség 150 bázispontra nőhet.

Összességében az látszik, hogy mindhárom alpiacon (iroda-, logisztikai- és kiskereskedelmi piac) kb. 200-250 bázispontos hozamemelkedés következett be a válság kirobbanása óta eltelt időszakban. A konszenzus szerint a jelenlegi szintekről csak legfeljebb 25-30 bázisponttal csökkenhetnek a hozamok 2011 végére, azaz a válság előtti hozamszinteket az előttünk álló két évben a jelenlegi várakozások szerint meg sem közelítjük.

Kiskereskedelmi stagnálás

A kiskereskedelmi szektorban – az előző negyedévekhez hasonlóan – továbbra is a stagnálás a jellemző. A felmérésben megkérdezett piaci szakértők 85 százaléka nem vár bérleti díj emelkedést, a többség pedig stagnálásra számít 2010-ben. Ezzel szemben 2011-re vonatkozóan már érezhető némi optimizmus, a prémium bevásárlóközpontok esetében a választ adók harmada már a díjak emelkedésére számít, míg a belvárosi utcai üzlethelyiségeknél még jobb ez az arány, a piaci szereplők fele avval kalkulál, hogy a bérleti díjak 2011-ben már emelkedésnek indulnak. Összességében tehát az idei piaci felmérések azt sugallják, hogy a kiskereskedelmi szektor szignifikáns bérleti díj csökkenés nélkül vészelte át a gazdasági válság eddig eltelt másfél évét. A korábbi dinamikus emelkedés persze megtorpant, de az irodapiacon tapasztalt díjcsökkenés a bevásárlóközpontokban és az utcai üzlethelyiségekben elmaradtak.

A logisztikai piacon a trendek valamivel borúsabbak, mint a kiskereskedelmi piacon tapasztaltakkal. A szakértők 2010-re jellemzően még stagnálást, ill. csökkenést várnak, 2011-re azonban már pozitívabb becslések érkeztek be hozzánk. A konszenzus szerint jelenleg a városon kívüli logisztikai parkok kínálati bérleti díja 3.4, míg a Budapesten belüli (city logistics) parkok bérleti díja 4 euró körül alakul.