Rekord adatok és óvatos várakozások az ingatlanpiacon

A nagy összterületű bérbeadások ellenére a budapesti irodapiacon növekedett az üresedési ráta 2008-ban; ipari ingatlanból közel 50%-kal több került bérbeadásra, mint 2007-ben, míg a kiskereskedelmi márkák vidéken terjeszkednek. A befektetési piacon alig történtek tranzakciók az elmúlt év során.

A globális
ingatlan-tanácsadó DTZ szakértői összefoglalják a múlt évet, és megosztják az
olvasókkal 2009-re vonatkozó várakozásaikat.

Irodapiac

Mielőtt a pénzügyi válság elérte a bérlői piacokat,
a budapesti irodapiacon több rekord is megdőlt 2008-ban. Több mint 330 000
m² modern irodaterület került bérbeadásra, köztük a piac eddigi
legnagyobb tranzakciójával: a K&H Bank a Tringránit által fejlesztett
Millenniumi Városközpontba, összesen 47 000 m²-re költözik be
három ütemben. A nagy volumenű bérbeadások ellenére 2008 december 31-ére az
üresedési ráta 460 bázisponttal, 16,8%-ra emelkedett 2007 év végéhez képest a
rekord mennyiségű átadott iroda miatt. 250 000 m² új irod
készült el az elmúlt év során, melyek nagy része (a Millenium Tower II és III,
a Haller Gardens és a Corvin Irodák I) a gyorsan fejlődő dél-pesti alpiacon
található.

A DTZ egy jó évet tudhat maga mögött. Többek között
sikeresen képviselte a Raiffeisen Bankot (8,400 m²) és az egyik
telekommunikációs vállalatot (7,900 m²), emellett hozzájárult a BSR
center 50% feletti bérbeadottságához, és nagy szerepet játszott abban, hogy a
Studium irodaház csaknem 90%-ban megtelt bérlőkkel. “A 2008-as év az ügyleteink
számát tekintetve (37) is nagyon kiemelkedő volt. 2009-ben is mindent
megteszünk a siker érdekében, mindemellett úgy gondoljuk, hogy a tárgyalási
procedúra több időt fog igénybe venni mint eddig valaha is. Továbbra is
történnek majd tranzakciók, és nagyméretű irodákra is lesz kereslet, de a
létrejövő tranzakciók motivációi várhatóan teljesen mások lesznek, mintha
gazdaságilag kedvezőbb időkben jönnének létre. Jelentős mennyiségű új iroda
kerül átadásra idén, de kevéssé stabil pénzügyi háttérrel rendelkező fejlesztők
vélhetően elhalasztják az építkezést.” – mondta Kovács Melinda, vezető
ingatlan-tanácsadó.

Ipari Ingatlanpiac

A magyaror ipari ingatlanpiacot nem érintette a
válság az elmúlt év során. A bérbeadások rekord szintet értek el: 45%-kal több
terület kelt el, mint 2007-ben. Budapest és vonzáskörzetének modern ipari
állománya jelenleg 1,4 millió m², amelyből 200 000 m²2008-ban került átadásra.

A jelenlegi gazdasági környezet hatására azonban a
fejlesztők egy része elhalasztja spekulatív projektjét, és csak előbérleti
szerződéssel a kezében kezdi el az építkezést, illetve built-to-suit
ingatlanjukra koncentrál. Sok cég felülvizsgálja terjeszkedési, vagy költözési
terveit várható bevételeik függvényében, ami hozzájárul a fejlesztői aktivitás
csökkenéséhez.

“Összehasonlítva a rekord szintű 2008-as évvel,
2009-re csökkenést várunk a bérbeadások és átadások terén is. Mindazonáltal
továbbra is sikeresek lesznek azok a projektek, amelyek jól megközelíthető, stratégiai
helyszínen találhatók, és rugalmas terjeszkedési lehetőséget nyújtanak
bérlőiknek. Az M0-ás körgyűrű meghosszabbítása felértékelte Budapest
északkeleti részét, ezért ebben a régióban a logisztikai projektek számának
növekedésére számítunk a következő években.” – mondta Tamás Éva, a DTZ
ingatlan-tanácsadója.

Befektetési piac

Míg 2008 a rekordok éve volt az irodapiacon, a
befektetési aktivitás 2003 óta a legalacsonyabb volt a tavalyi évben: a 400
millió euró összértékben megvalósult tranzakciók a 2007-es befektetési
volumennek (1,9 milliárd) alig több mint az ötödét tették ki. Az irodai
tranzakciók a teljes forgalom közel 73%-át tették ki 2008-ban. A DTZ becslése
szerint a prémium termékek hozamai az irodai és kiskereskedelmi szektorban 125
bázisponttal nőttek 2008-ban, míg a másodlagos termékek esetében ez az
elmozdulás még jelentősebb volt.

Az ingatlanpiac a Bank Center (130 millió Euró) és
a Krisztina Palace (60 millió Euró) eladását tartja számon a 2008-as év
legnagyobb tranzakcióiként. A legnagyobb ipari befektetési tranzakció a Tulipán
Park eladása volt (21 millió Euró), amelyet a német SEB Invest vásárolt meg. A
tárgyalások során az eladó SEGRO-t a DTZ képviselte. Lindwurm György, az
ügyletben részt vevő vezető befektetési tanácsadó a következőképpen
nyilatkozott: „Bár a tárgyalások a válság szeptemberi kitörése után fejeződtek
be, mindkét fél számára kielégítő eredménnyel zárultak, amely a DTZ
szakértelmének is köszönhető.

2009-ben a nemzetközi befektetők vélhetően
visszatérnek a piacra – pénzügyi stabilitásuktól és hitelfelvételi
lehetőségeiktől függően – mivel számos szorult helyzetbe kerülő cég akarja majd
eladni ingatlanait, hogy likviditást növelje. A megnövekedett kínálat és a
befektetők által érzékelt nagyobb ország-kockázat várhatóan árcsökkenést
gerjesztenek. Ez pedig a vevők és eladók árelvárása közti rés csökkenéséhez
vezet, elmozdítva a magyar kereskedelmi ingatlanpiacot a valós érték felé.

Kiskereskedelmi piac

A közel 800 000 m²-es
kiskereskedelmi összterület Budapesten és agglomerációjában csupán két új
projekttel bővült 2008-ban: Az M1 Outlet Centre és a Luxus Áruház nyitott meg a
tavalyi évben. 2009-ben viszont több átadásra is számíthatunk; többek között a
XI. kerületi Allee bevásárlóközpont (46 000 m²) és a
Belső-Pesten található Corvin Atrium (34 600 m²) készül el
idén. A tervezési fázisban lévő projektek azonban várhatóan késést fognak
szenvedni finanszírozási nehézségek miatt. 2008-ban olyan új márkák léptek be a
piacra, mint a Motivi, a Cropp Town vagy a DIM Paris, míg néhány már jelenlévő
márka – mint például az Inditex Group – már vidéken is erőteljesen
terjeszkedik. A bérleti díjak változatlanok voltak az év során, de egyre inkább
jellemző, hogy kedvezményeket kapnak az új, sőt akár meglévő bérlők is.

Az Arena Plaza marketing menedzsere, Egyed
Krisztina, aki a DTZ magyarországi csapatának tagja, a következőképpen
nyilatkozott: “A karácsonyi időszak a vártnál is sikeresebb volt a
bevásárlóközpont szempontjából. A jövő évre vonatkozóan azonban lassulásra
számítunk a csökkenő fogyasztói költések miatt, ezért színes programokkal
tesszük vonzóvá az Arena Plazát a vásárlók számára. Többek között nagy volumenű
TV kampánnyal kísért divatbemutatókat, nyereményjátékokat tervezünk.”