Mi vár ránk a lakáspiacon?

Mit hoz 2010 a hazai lakáspiacon? Megmozdulnak a lakásárak idén? Mire számítanak a piaci szereplők?

Kiss Gábor, ügyvezető igazgató, Nanette Construction Hungary

Mivel a budapesti lakáspiacon  tavaly újabb beruházások – a Nanette City Home-on és a Viván kívül – egyáltalán nem indultak, sőt a folyamatban lévő fejlesztések közül sem mind fejeződött be, a piacon értékesítésre váró új lakások kínálata – a visszaeső kereslet ellenére is – folyamatosan apadt. Alapvetően ezeknek a folyamatoknak volt köszönhető, hogy a hazai lakáspiacon a tavalyi év jelentős árcsökkenés nélkül telt el. Arra számítunk, hogy az elérhető és megfizethető lakás hitelek ismételt megjelenése, illetve a javuló makrogazdasági kilátások várhatóan élénkítik majd idén a keresletet, ami – a fogyatkozó készletekkel együtt – szükségszerűen az új építésű lakások árai emelkedésének irányába kell, hogy hasson. Számítunk ugyanakkor a piac bizonyos értelemben történő kettéválására. Az előbb említett folyamat ugyanis véleményünk szerint csupán a jó adottságú lakások piacán megy végbe, és a vevői elvárásokat ki nem elégítő, nem megfelelően pozicionált lakásokat a fejlesztők továbbra is nyomott áron lesznek kénytelenek kínálni. Meglátásunk szerint tehát újabb projekteket mindenképpen érdemes lesz indítani, erre azonban idén csak a nagy és tőkeerős fejlesztőknek lesz lehetőségük.

Zelei Zoltán, értékesítési igazgató, Elephant Holding

A jelenlegi gazdasági helyzetben a jövő előrejelzése a szokásosnál is nehezebb, szinte már a jóslás kategóriájába tartozik. 2010 annyival mindenképpen jobb lesz 2009-nél, hogy a tavalyi éven szerencsére már túl vagyunk, 2009 ugyanis igen rossz volt a lakáspiac szempontjából. Arra számítunk, hogy a forgalom idén 10-20%-kal megélénkül, de a válság előtti volumeneket nem fogjuk elérni. Nem várjuk ugyanakkor, hogy jelentős mennyiségben induljanak új beruházások, így idén jóval kevesebb lakás építésével számolunk: a fejlesztők új projektek helyett jelenleg a már készülő vagy felépült lakásaik értékesítésére koncentrálnak. Az új lakások meglévő készlete tehát folyamatosan csökkenni fog, ezért a lakáspiac fokozatosan keresleti piaccá alakul majd át, amely folyamat 2011-ben fog tetőzni. Ezért 2010-ben nem is számolunk a lakásárak érdemi csökkenésével, sőt prognózisunk szerint 2011 tavaszától már komoly áremelkedésnek lehetünk tanúi. 2010-ben várakozásaink szerint kettészakad az új lakások  piaca, a fejlesztők jelentős része ugyanis meglévő lakásainak egy részét – kényszerűségből – csökkentett árakon próbálja meg majd értékesíteni, egy másik része azonban vélhetően kitart a korábbi árszintek mellett. Ugyanakkor az új lakások árának csökkentése vagy tartása ugyanazon beruházáson belül is változhat, azaz lehetnek majd olyan projektek, ahol bizonyos lakások árát a beruházók hajlandóak lesznek csökkenteni, míg másokét változatlanul hagyják. Összességében azt lehet mondani, hogy 2009 a kényszerű várakozás éve volt, 2010 a stagnálás, a túlélés, a szelekció éve lesz, míg 2011-től emelkedés várható.

Valkó Dávid, vezető elemző, Otthon Centrum

Várakozásaink szerint a lakás vásárlási hajlandóság 2010 második félévétől indulhat erősödésnek, de a válság előtti, 2008-as ingatlanpiaci helyzet csak 2011 közepére térhet vissza. Mivel az árak alakulása jellemzően a kereslet változásaitól függ, az idei első fél évben még marad a csökkenő tendencia. Több bizonytalan tényező nehezíti ugyanakkor a jövőbe tekintést, ezek közül a legfontosabb a parlamenti választás, amely a piac működésében eddig is gyakran jelentett fordulópontot. A lakáspolitikában végbemenő óvatos javulás segítheti a piacot; de a választásokig, illetve az utána következő hónapokban – vagy akár az év egészében – még nem várható nagy horderejű döntés, a lakosság tehát minden bizonnyal várakozó állásponton lesz. Ezt – reményeink szerint – némileg ellensúlyozhatja az illetékek csökkenése. Egy másik jelentős piacbefolyásoló tényező lehet a már elfogadott vagyonadó ingatlanokra kivetett eleme. Ennek hatása ugyanakkor a jelenlegi politikai kommunikáció alapján a választások eredményén múlik majd. Tavaly még nem volt jellemző, hogy a vevők döntését befolyásolta volna az adóköteles limit, de idén már felkerült a keresési paraméterek közé, hogy az ingatlan forgalmi értéke – első lakás esetében – lehetőleg ne haladja meg a 30 millió Ft-ot. A tavaly októberben bevezetett támogatott hitelkonstrukció – önmagában és jelenlegi formájában – az új lakások piacán 2010-ben sem érezteti majd kedvező hatását. A beruházók által nyújtott kedvezmények és innovatív értékesítésösztönző megoldások viszont továbbra is fennmaradnak.