Menekülési út az építőiparnak

2011 jobbára beváltotta a hozzá fűződő várakozásokat. A kínálat a nagyobb volumenű új projektek hiányában a megjósoltaknak megfelelően tovább csökkent, mely a nagyjából 2010-zel azonos eladási mutatók mellett további, jelentős piaci szűküléshez vezetett.

Ami a fentiekből előremutató lehet, az az, hogy a tavalyi évben új lakást vásárlók még méret, illetve vételár kompromisszumok árán is hajlandóak voltak az újépítésűek mellett dönteni. Ez azt jelenti, hogy az újépítésű lakások iránt stabil kereslet mutatkozik, mely a hazai fogyasztói árérzékenységet, illetve a befektetési céllal vásárlók esetében a megfelelő megtérülési célt figyelembe véve jelentősen serkenthető lenne az újépítésű lakások árának csökkentésével.  A budapesti új lakások iránti kereslet mértéke 2011-ben nagyjából azonos volt a 2010-es évivel, 2732 darab lakás talált gazdára. Közel 1500-zal csökkent az eladatlan lakások száma, az értékesítettség így 70-ről 75 %-ra nőtt. 85 új projekt jelent meg a piacon, melyek kis lakásszámuk miatt (átlagosan 11 lakás/ projekt) nem növelték számottevően a kínálati oldal számait. A legtöbb új projekt a továbbra is igen népszerű XI. és XIV. kerületben indult.

Emelkedett az elfekvő készlet, vagyis a nehezen vagy egyáltalán nem eladható lakások aránya, mely azt mutatja, egyre kevesebb az ideális, keresleti igényeknek megfelelő lakás. Fentieket igazolja az is, hogy növekedett az eladásra került lakások korrigált mérete – 64-ről 67 négyzetméterre – illetve kis mértékben emelkedett az átlag eladási négyzetméter ár is 403.000-ról 425.000 Forintra. A kínálati átlagár nagyjából azonos maradt a 2010-es évihez 445.000 Forint, a piacra belépő új projektek átlag négyzetméterára azonban nőtt, 465.345 Forint volt. 

A fenti tendenciákból arra következtethetünk, hogy a láthatóan stabil keresleti mutatók markánsan növelhetőek lennének, ennek azonban feltétele, hogy az újépítésű lakások árai számottevően csökkenjenek. Ennek jelenleg egyetlen, és a térség számos országában már bizonyítottan működő módja a lakások árát jelentősen növelő adóterhelés csökkentése.  Az elmúlt év során a budapesti újépítésű lakások vásárlása után közel 16 milliárd forintnyi ÁFA került befizetésre az állami költségvetésbe. Amennyiben az ÁFA csökkenne, s a kereslet a várakozásoknak megfelelően megnőne, nem kellene számottevő adóbevétel csökkenéstől tartani. Egy átlagos lakás vételárából közvetett módon a költségvetésnek adó, járulék és illeték formájában több mint 48 % bevétele származott. Az ÁFA 10 %-ra történő csökkentése a fenti értéket 31 %-ra mérsékelné, ami még így is meglehetősen magas arány.  Ahhoz, hogy egy csökkentett ÁFA kulcs mellett a költségvetés bevétele ne csökkenjen, csak 1450 lakással kellene Budapesten több új lakást eladni.  Emellett nem elhanyagolható az a tény sem, hogy a kereslet ilyen irányú megnövekedése jótékony hatással lenne a lakóingatlan fejlesztői kedvre, ezáltal megrendeléseket generálna az építőiparnak, mely számottevő mennyiségű új munkahely megteremtéséhez és ezáltal többlet adóbefizetéshez vezetne. A jelenlegi tendenciákat figyelembe véve 2012-ben várhatóan a tavalyinál is kevesebb új lakás kerül majd a budapesti újlakás piacra, a használatba vételi engedélyek száma nem éri majd el a 2000-et. A kínálat 2012 év végére várhatóan 4000 darab alá csökken. Amennyiben nem történik semmilyen élénkítő intézkedés a kereslet a 2011-es évi szintjén marad majd: 2500 – 2700 db között lesz.  A keresleti és kínálati számok közötti strukturális eltérés egyre hangsúlyosabbá válik, hiszen tovább csökken majd az ideális alaprajzú, méretű és elhelyezkedésű újépítésű budapesti lakások száma.