Közeleg a leértékelés ideje

Infláció alatti mértékben, legfeljebb 1,5-2 százalékkal drágulhat az idén a fővárosban az új lakások ára, bár a beruházók a folyamatos túlkínálat miatt még ebben sem hisznek. A GKI és az AL Holding fővárosi- ingatlan-indexe a lakosság körében rekordmértékű vásárlási és felújítási kedvet mért.

Sok a bizonytalansági tényező ahhoz, hogy jól meg lehessen ítélni, mire is számíthatunk az idén az ingatlanpiacon. Ott van mindjárt az új kormánytól várt gazdasági reform terve, ami az áfaemelést, illetve a közalkalmazotti szférában jelentős elbocsátásokat is maga után vonhat. A megszorító intézkedések negatív hatása a tapasztalatok szerint azonnal és markánsan a lakáspiacon jelentkezik majd. Vagyis meglehet, hogy bár most minden korábbinál többen, mintegy 75 ezren jelezték, hogy egy éven belül lakásvásárlást vagy -építést terveznek, és 165 ezer család gondolkodik felújításban vagy bővítésben, sokan elhalasztják majd tervük megvalósítását. Akar László, a GKI Gazdaságkutató Rt. vezérigazgatója szerint az biztos, hogy 2006-ban is körülbelül 40 ezer lakás épül az országban, tehát nagyjából annyi, mint az elmúlt két évben. A mostani általános optimizmust a reálkeresetek növekedése támasztja alá, miközben a GKI kimutatta, hogy ha a kormány most nem tenne semmit, akkor iszonyú mértékben nőnének tovább a bérek.

A GKI, az AL Holding és az Ingatlan és Befektetés című szaklap által készített ingatlanindex értéke 2006 első negyedévében -13,8-ra emelkedett, ami majdnem annyi, mint 2004 nyarán volt. Az ingatlanpiaci várakozásokat és terveket kutató felmérés eredményét most éppen a lakáspiaci peszszimizmus húzza le, az üzlethelyiségek területén várt felfutás és az irodapiaci sikerek viszont megdobják.

Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója meglepődött a lakásvásárlást tervezők nagy számán, mivel ők, vagyis az építtetők ebből egyelőre semmit nem éreznek. A fővárosi ingatlanos cégek 89 százaléka erős vagy jelentős túlkínálatot érzékel, ami ráadásul a jósolt áremelkedés ellen hat. A kínálatban egyre nagyobb, immár 25-30 százalék az azonnal beköltözhető lakások aránya, és az arány várhatóan állandósul. A keresletet nem lendítette fel a Fészekrakó korhatárának tavaly történt felemelése, ezért a forgalmazók az újabb intézkedéstől sem várnak túl sokat. Ugyanakkor a használt lakások piacán tapasztalt árcsökkenés és az értékesítési idő kitolódása miatt félő, hogy egyre többen kénytelenek elodázni a tervezett lakáscserét.

Az évente felépülő 40 ezer új lakásra az állomány pótlásához szükség van, ezért valószínűleg hosszú távon marad ez a mennyiség. A KSH legutóbbi adatai szerint ugyan 8 százalékkal csökkent az építési engedélyek száma, de ez a szakemberek szerint nem jelez valós csökkenést, csupán azt, hogy a beruházók immár megfontoltabban kezdik a projekteket, és nem kérnek annyi – új engedélynek számító – módosítást, mint a korábbi években. Az eladási árakat nehéz megtudni, mert a fejlesztők nem hozzák nyilvánosságra az alkuk eredményét. A tapasztalatok szerint a vevőcsábítás elsődleges eszköze nem az árengedmény, hanem a különböző ajándékok és fizetési kedvezmények. Az árleszállítást egyelőre igyekeznek megúszni a fejlesztők. Mégis várható, hogy előbb-utóbb megjelennek a piacon a leértékelt új lakások – tette hozzá Illy -, mert az eladatlan készlet egy része olyan korszerűtlen, rossz helyen és időben épült lakás, amit másként nem lehet eladni. Az akciós lakások hátránya, hogy azok némi vásárlóerőt elszívnak majd a többiektől. Az érem másik oldalán viszont azok az igények láthatók, amelyekre nincsenek felkészülve a fejlesztők, vagyis a piac egy sávjában kínálati hiány van. Amiről pedig egyelőre nem szól a fáma, az a rosszul tervezett lakások tömkelege, ugyanis az alaprajzoknál már-már típushibákat lehet felfedezni. Az új lakások kialakításánál ilyennek számít a sötétség, amikor az épületeket sűrűn, egymást leárnyékolva építik fel, és a túl közel kerülő szemközti lakásokból könnyedén belátnak egymáshoz a lakók. Van, ahol a félszobák olyan picik, hogy szélességük még a két métert sem éri el, vagy a strangok a hálószoba mellett futnak, netán túl kicsik a nyílászárók. A rosszul tervezett lakások egyik ismérve, hogy a hatalmas közlekedők miatt a szobákból csípnek el, élhetetlen tereket hozva létre.