Furcsa helyzet a lakáspiacon: drágulnak az otthonok, pedig…

Az Ecostat által számított IngatlanBarométer negyedik negyedéves értéke 43,6 százalék lett, ami a megelőző három hónaphoz képest 0,9 százalékponttal magasabb. A teljes, 2006-os mutató 44,9 százalékra süllyedt a 2005-ös 47,4 százalékról.

Csökkenő teljesítmény, túlkínálat

Az ingatlanpiac 2006-ban egyértelműen csökkenő teljesítményű volt, s beigazolódott a kutatók egy évvel ezelőtti megállapítása, miszerint “a strukturális átrendeződés folytatódik, a lakásépítés és forgalmazás dinamikája mérséklődik, az infrastrukturális fejlesztéseké folyamatosan és tartósan erősödik. Élénkülés várható a lakás- és építmény-felújítási piacon, hasonlóan a nyugat-európai tendenciákhoz. Ennek ütemét és tartósságát lényegesen befolyásolják a támogatási és hitelkonstrukciók feltételei. A 2007. évi lakásépítési igények várhatóan csökkennek, a lakások iránti kereslet mérséklődik, és az egyéb építményeknél is visszaeséssel számolunk.”
Az ingatlanpiaci teljesítmények összességében romlottak az elmúlt esztendőben. A 2007. év első felére vonatkozó előrejelzések is hasonló tendenciát mutatnak, a piaci kereslet, a gazdálkodás és a hitelezés feltételeiben az érintettek kismértékű romlással, kedvező esetben stagnálással számolnak.
A negyedik negyedévi index továbbra is az ingatlanpiac stagnálására és egyes szegmenseinek visszaesésére utal. A kínálat meghaladja a keresletet, a létesítések volumene kevés ingatlancsoport kivételével csökken. Az értékesítési idők hosszabbodnak, az árak alig emelkednek, a használt ingatlanok körében stagnálnak, helyenként csökkennek.

Itt a tető

Az ingatlanpiac bővülése egyelőre elért egy felső határt – fogalmaz a jelentés. Az új létesítmények iránti igény és a meglévő állomány cserélődése a jelenlegi feltételek mellett alig fokozható. A piaci szereplők várakozásai továbbra is széles sávban szóródnak, a legmagasabb átlag feletti dinamikát jelző csoport ebben a negyedévben az önkormányzatok, amelyek pozitívnak és növekvő mértékűnek ítélik meg a következő félévi ingatlan-beruházásukat és az ingatlanok felújítását.

Nem lesz lakossági boom

A felmérés szerint a lakosság részéről a közeljövőben nem lesz nagyarányú lakásépítés és ingatlanvásárlás, a mennyiségi igényeket növekvő mértékben a minőségi cserék váltják fel. A lakásfelújítások iránti igények egyébként a panelfelújítási program keretében 2005. év végén, 2006. év során élénkültek. A vállalatok továbbra is bizonytalanok ingatlanvásárlásaik és az ingatlanokba történő befektetéseik terén. Optimistábbak jelenleg az önkormányzatok, amelyek több ingatlan-beruházást és -felújítást terveznek a következő fél évben, mint amennyit megvalósítottak a korábbi időszakokban. Az első félévre az ingatlanforgalmazók csökkenő mértékű keresletet és bérlési szándékot jeleztek.
Az ingatlanfejlesztő cégek várakozásai szerint a legtöbb ingatlanépítés és felújítás a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban lehet. A fővárosban a korábbinál kevesebb, Budapest nem zöldövezeti részein a jelenleginél jóval kisebb területet érintve építkeznek majd az ingatlanberuházó cégek a következő félévben. A beruházók csökkenő befektetési hajlandóságra számítanak, legkevésbé a lakosságtól várnak rendeléseket, de a többi lehetséges szereplő esetén is inkább a kereslet csökkenő volumenével számolnak. A vállalkozások jellemzően nem kezdenek ingatlanfejlesztésbe és ingatlanbefektetésbe a következő időszakban.

Tovább emelkednek a lakásárak

A lakásárak változásának megítélésében már nem olyan mértéktartóak a forgalmazók, mint voltak az év első negyedében. A növekvő költségek egy részét érvényesíteni kívánják az ingatlanok eladási árában. Az új építésű lakóépületek eladási ára akár 6 százalékkal, míg a használt lakóépületeké 3-5 százalékkal emelkedhet a következő időszakban. A lakásárak a lanyha kereslet ellenére is feltehetően nőnek, jórészt a közvetlen és a begyűrűző energiaárak hatására. (Ingatlanos szakértők nem győzik hangoztatni, hogy nem beszélhetünk egységes lakáspiacról, a különböző szegmensek helyzete eltérő módon alakul, s ugyanez igaz az egyes körzetekre is, azaz lesznek olyan ingatlanok, amelyek a fent jelzettnél nagyobb ütemben drágulnak, de lehet példa stagnálásra és az ár süllyedésére is. A szerk.)

Drágulás, az infláció felett

Ahogyan tavaly, idén is az inflációnál magasabb árnövekedésre számítanak a különböző szegmensekben a szereplők, ám a legnagyobb mértékű drágulást már nem a telkeknél, hanem a munkaerő-költségeknél (9,9 százalék) és az építőanyag-áraknál (10,1 százalék) prognosztizálják. A várakozások szerint az építési szerelési tevékenységek árai 9,7, a telekárak 6,2 és a tervezési díjak 8,4 százalékkal haladhatják majd meg a 2006. évi szintet.
A következő hat hónapban az új lakóépületek árai 7,8 százalékkal, az “A” kategóriás irodák ára átlagosan 8,2 százalékkal, a “B” kategóriás irodáké 7,7, a használt ipari építményeké 8,6 és az új logisztikai ingatlanok eladási ára várhatóan 8 százalékkal növekednek.
A 2006. év végén a vállalkozók 6-8 százalékos tartományban becsülték a bérleti díjak növekedését. A legnagyobb mértékű bérletidíj-emelkedést az “A” kategóriás irodáknál (11,9 százalék), a használt és új ipari építményeknél (7,7, illetve 7,6 százalék), az új kereskedelmi építményeknél (7,4 százalék), és az új logisztikai ingatlanoknál (7,4 százalék) várják. A használt kereskedelmi építmények bérleti díjai várhatóan 6 százalékkal növekszenek. A legalacsonyabb bérleti-díj emelkedés a használt logisztikai ingatlanoknál prognosztizálható (5,8 százalék).

Hitelügyek

A lakásépítés pénzpiaci feltételeit értékelve az Ecostat szakértői úgy látják, hogy a hiteligénylés csökkenő trendje rövid távon fennmarad, a devizahitelek túlsúlya csak a pénzpiaci verseny erősödésével fog mérséklődni, a felújítások, korszerűsítések növekedésével az államilag nem támogatott hitelek aránya nő.
A lakásfelújítások lényeges összetevője a panel-felújítási program, támogatási forrásai 2007-ben fokozatosan bővülnek. A panel programban a házgyári technológiával épült lakótömbök korszerűsítésének költségét azonos arányban finanszírozza az állam, az önkormányzat és a lakóközösség. 2002 óta az állam 112 ezer lakás felújítására mintegy 20 milliárd forintot költött.