Bővülő lakáskínálat kontra gyengülő ingatlanindex

Újra gyengül a fővárosi ingatlanindex, értéke októberben -16,5 volt, ami az ingatlanpiaci kilátások enyhe romlását mutatja az első félévi, illetve a tavaly őszi állapothoz képest. A pesszimizmusba hajló várakozásokat egy növekedési szakaszba lépő új lakás piac mellett regisztrálták egy a GKI-AL Holding és az Ingatlan és Befektetés című szaklap által közösen végzett ingatlanpiaci elemzés során.

A felmérés eredményeiről szerdán sajtótájékoztatón számoltak be a kutatást végzők az új lakáspiacot érintő, legfrissebb piackutatási eredményekkel együtt.

A GKI – AL Holding közös, az Ingatlan és Befektetés szakmai támogatásával negyedévente rendszeresen elkészülő fővárosi ingatlanindexe a vállalati vezetők, az ingatlanpiaci szereplők, és a lakosság várakozásait, jövőbeli terveit és a kereslet – kínálat viszonyát tükrözi az egyes részpiaconként, ekképpen összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról.
A 2007. októberi felmérés szerint még mindig a lakáspiacon a legpesszimistább a megítélés, sőt a borúlátás kissé erősödött a negyedévvel ezelőttihez viszonyítva. A lakosság lakásépítésre, vagy vásárlásra vonatkozó szándékai is a korábbiaknál borúsabbak.

Az üzleti ingatlanok piacán a legfontosabb változás az előző negyedévihez képest, hogy az indexben szereplő összes ingatlantípus esetén a vállalati – azaz a keresleti – kilátások romlottak. Az ingatlanforgalmazó cégek összesített kilátásai – az irodapiacon kívül – minden szegmensben javultak az előző felméréshez képest, beleértve az indexben nem szereplő ipari ingatlanokat és építési telkeket is.
Az új építésű ingatlanok eladási árainak várható emelkedése a harmadik negyedévben a prognózisok szerint 5 százalék körül lesz. A használt ingatlanok körében az üzlethelyiségek és a raktárok ára továbbra is várhatóan gyorsabban nő, mint a többi épülettípusé. Budapesten – a korábbi stagnálás után – áremelkedésre számítanak. A fővárosi telekárak várható növekedési üteme is emelkedett, most 8 százalék körüli az összesített várakozás.

A budapesti irodapiacon továbbra is erős a túlkínálat, de ennek mértéke – dacára a számottevő fejlesztéseknek – az előző két megkérdezéshez képest nem növekedett. Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő tizenkét hónapban a fővárosi és a pest megyei irodapiacon a mai helyzet fennmaradását valószínűsítik. Kelet- és Nyugat-Magyarországon a túlkínálat erősödése a leginkább valószínű.
Élénk s kereskedelmi ingatlanok piaca, a verseny továbbra is éles, a piaci szereplők valószínűleg átmenetinek vélik az idei megtorpanást. Az előző időszakhoz képest – országos átlagban – érdemben nem változott a piaci túlkínálat – persze jelentősek a területei különbségek. Az ingatlanos cégek képviselői a következő egy évben a fővárosban túlkínálat enyhe csökkenését várják, s a maihoz hasonló helyzetet vetítenek előre Pest megyében. Kelet-Magyarországon a túlkínálat enyhe csökkenésére, Nyugat-Magyarországon ennek növekedésére számítanak.

A logisztikai piacon egyszerre érezhető a nemzetközi verseny erősödése és a növekedési lehetőségek bővülése. A hazai raktárpiacon 2006 közepétől érezhető a fejlesztések élénkülése, s ez a lendület jelenleg is tart. A következő egy évben várhatóan a raktárpiacon – a kapott válaszok szerint – csökken a túlkínálat mértéke. Mindenesetre a piaci szereplők megítélése eltér egymástól. Az ingatlanfejlesztők korábbi derűlátása jelentős mértékben lecsökkent, a fejlesztések üteme a közeljövőben szerintük stagnálni fog. Az ingatlanokkal foglalkozó vállalkozások összességében a kereslet növekedését valószínűsítik – Pest megye kivételével – az egész országban.

Illy Péter, az Al Holding vezérigazgatója a társaság legfrissebb, az új lakások piacát kutató vizsgálatukra hivatkozva elmondta, az elmúlt negyedévhez képest csaknem 10 százalékkal nőtt a kínálat, ma a fővárosban 9900 darab, az építés különböző fázisában lévő lakás vár eladásra. Év eleje óta változatlan, mintegy 1500 a készleten lévő, vagyis már átadott lakások mennyisége, azonban ezek a lakások folyamatosan cserélődnek. Jelentős növekedés nem várható ebben a körben, az átadások ütemezésétől függően azonban átmenetileg sor kerülhet bővülésre. Kis mértékben csökkent az eladások száma, míg 2006 első háromnegyed évében 7460, idén ugyanebben az időszakban 6834 új lakás talált gazdára Budapesten. Kiemelkedő kínálatbővülést regisztráltak Budán a III. és a XXII: kerületben, Pesten pedig a IX., és a XX. Kerületben valamint a XIII. kerület Vizafogó részén. Az eladásra váró új lakások száma jelentősen csökkent a pesti belvárosban, a VII. kerületben, valamint Újpesten, Rákoskeresztúron és a XXI. kerületben. Az új lakáspiacon az árak tavasz óta átlagosan 4 százalékot meghaladó mértékben drágultak, az egy évvel ezelőtti időszakhoz viszonyítva pedig több, mint 9 százalékos az emelkedés.

A másodlagos jelzálogpiac válságának Magyarországra begyűrűző hatásával kapcsolatban Borsi László, a Lakásvásár Médiacsoport elnöke hangsúlyozta, közvetlen hatásokkal nem kell számolnunk, már csak azért sem, mert nálunk nem olyan magasak az ingatlanárak, mint azokban az európai országokban, ahol már érezhető a pénzügyi turbulencia eredménye. Intenzíven foglalkoztatja szakmát és közvéleményt a napokban megszavazott ingatlanadó, amelyet átgondolatlan, elhamarkodott lépésnek minősített a szakértő. Rámutatott, a világ számos országában van értékalapú ingatlanadó, ezt nálunk a megfelelő ingatlannyilvántartás, ingatlankataszter hiányában nem lehet bevezetni. A számított értékalapú adó azonban fából vaskarika, jogilag védhető, de szakmailag elfogadhatatlan. Irreális értékhatárokat állapítottak meg a különböző területekre, Budapesten például a maximum 950 ezer forint négyzetméterenként, noha ennél lényegesen magasabb árak is vannak a piacon. Mivel nem kötelező a bevezetése, felmérhetetlen hatással lesz a piacra, például bizonyos területek hátrányba kerülhetnek a piaci versenyben az adóval megemelt áruk miatt. Ráadásul miután nem csak lakásokra, hanem egyéb ingatlanokra is vonatkozik, kérdés, hogy például a bérbeadók ezt miként érvényesítik a bérleti díjakban. Könnyen lehet, hogy azokon a területeken, ahol bevezetik, mind a bérleti díjak, mind az árak drágulni fognak.