Balatoni ingatlanok: mindkét part eladó

Továbbra is rengeteg az eladó nyaraló a Balatonnál, igazi vevők helyett azonban inkább csak nézők vannak. Egy-két településen viszont egy őszi boom előszelét érzékelik.

Napi egy eladandó ház ? illusztrálja a balatonparti túlkínálatot Torma István. A füredi Immobalaton Kft. ingatlanközvetítő iroda vezetője szerint havonta harminc potenciális új üzletet ezen a piacon képtelenség lebonyolítani. Érdeklődők vannak, sokan néznek házakat, de szinte mindenki féláron akar hozzájuk jutni.

A kereslet és kínálat nehezen találkozik: ?Van, aki 10 millióért keres 25 milliós házat, de nemrégen Kanadából jelentkezett egy érdeklődő, aki a 72 milliós hirdetésre 32 millió forintos ajánlattal próbálkozott volna? ? meséli Torma István. ?Tíz-húsz százalékot lehet alkudni az árból, de ennél többet aligha engednek az eladók, márha egyáltalán nyitottak az alkudozásra ? teszi hozzá.?

Generációváltás

A helyzet tehát nem sokat változott tavaly óta. A 15-20 évvel ezelőtti, Kádár-korszakban épült szocreál nyaralók tulajdonosai egyre nagyobb számban próbálják pénzzé tenni tulajdonukat. Ezt a szakemberek egyfajta generációváltással magyarázzák: a mai fiatalok körében korántsem olyan felkapott a tó környéke, mint korábban volt. A régen tömegesen idejáró német turisták is jórészt elpártoltak, és mindeközben lerobbantak az ingatlanok, de drágultak a nyaralótartással kapcsolatos költségek. Drága az autópálya, még drágább a benzin, sokat kell költeni a felújításra, és a bérbeadást vagy egyéb hasznosítást is különböző adók terhelik.

A kínálati piacon az eladóknak nemcsak hogy alább kell adniuk a remélt vételárból, de hosszas kivárással is szembe kell nézniük. Ma már általában 1-2 éves értékesítési idővel kell számolni, de van aki nyolc éve akasztotta ki az ?eladó? táblát.

Ennél gyorsabban csak a kivételesen jó adottságú házakat vagy telkeket kapkodják el. Ilyenre is akad példa: egy összközműves, építési engedéllyel rendelkező vízparti telek nemrégiben két nap alatt ment el Balatonalmádiban, de jó eséllyel mérettetnek meg a kivételes panorámájú üdülők vagy telkek is.

Túlkínálat apartmanokból is

A lanyha kereslet ismeretében érdekes látni a gomba módra szaporodó lakóparkokat, apartmanházakat a tó mindkét partján. A beruházók ez esetben a luxusfogyasztókat célozzák meg igényes kivitelezésű lakásokkal, külső és belső medencével, szaunával, helyenként portaszolgálattal, fitneszteremmel. Csak Füreden öt ilyen épült az elmúlt 1-2 évben, összesen 250 új lakást kínálva, de több száz lakás készült el, illetve készül most is Siófokon, Keszthelyen, Földváron és más nagyobb városokban. A szkeptikusok úgy vélik, ezeket már nem tudja felszívni az egyébként is csekély kereslet, és félő, hogy lesz olyan beruházó, amelyik bedől a finanszírozási terhek súlya alatt.

Az efféle apartmanok egyébként ? bár itt is van némi árlemorzsolódás ? nem olcsók, 300 ezer forintos négyzetméterárukkal már-már fővárosi szinten vannak. Van ahol egy 60 négyzetméteres apartmant 30 millió forintért (500 ezer forintos négyzetméterárban) kínálnak, ezért az árért azonban már egy 100 négyzetméternél is bőven nagyobb családi házat is megvehetünk. Ráadásul az új beruházások esetében a lakásokhoz ? irreálisan sok pluszpénzért ? kínált garázsokról és a magas járulékos költségekről sem szabad megfeledkezni. (A medencék üzemeltetése és minden egyéb ?extra” révén a közös költség havi 20-40 ezer forint körül alakulhat.) Másrészről viszont akár állandó lakásnak is beillenek, és hosszú távon jó befektetésnek is bizonyulhatnak ? feltéve, hogy bekövetkezik egy szemléletváltás, amely révén a magyar tengert ismét tömegek találják majd vonzónak.

Őszi boom?

Nem mindenhol van pangás, állítja viszont a dél-balatoni ingatlanpiacot ismerő Szabó Tibor. A balatonlellei Korrekt Ingatlanközvetítő Iroda vezetője például rég nem látott nyüzsgést tapasztal a vevők részéről is. Döntően magyarok, kisgyermekes családok, vagy éppen nyugdíjasok keresnek maguknak nyaralót, és az érdeklődés a forró nyári napokban sem szűnik. ?Márpedig ez azt vetíti előre, hogy ősszel igazi boom lehet? ? mondja a szakember, aki szerint az elmúlt időszak forintgyengülése és a kamatadó szeptemberi életbe lépése is az ingatlanok felé tereli az érdeklődőket.

20 milliós lélektani határ

Szabó Tibor tapasztalatai szerit tehát kezd élénkülni a vásárlói, befektetői kedv, ám igaz, hogy a legtöbben az olcsóbb ? 10 millió forint alatti ?, de azért vízközeli ingatlanokat keresik. A vevők többsége legfeljebb 20 millió forintot hajlandó fizetni, ez olyan lélektani határ, amit nem szívesen lép át az átlagos magyar vásárló.

Több balatoni ingatlan-adatbázist átböngészve arra jutottunk, hogy ennyi pénzért azért már lehet válogatni mindkét oldalon (igaz, az északi part továbbra is mintha 5-10 százalékkal drágább lenne): vehetünk egy teljesen új építésű kisebb vagy egy 70?80-as évekbeli 100 négyzetméteres társasházi lakást, és még szélesebb palettából válogathatunk a családi házak között. Ebben a kategóriában ugyanúgy kínálnak új építésű, kisebb nyaralókat, mint ahogy 180 négyzetméteres villákat is, jó esetben felújított állapotban. Eggyel feljebb ugorva az árlistán 20-30 millió forintért pedig már egy többgenerációs, 200?300 négyzetméteres új építésű házat is lehet találni.

A legtöbben kisebb családi házat keresnek, lehetőség szerint újat és olyat, amelyik nem kerül többe 15-16 millió forintnál ? mondja Szabó Tibor. Aki nem befektetési vagy hasznosítási céllal, hanem pusztán saját élvezetére vásárolna nyaralót, az a mostani kereslet-kínálati viszonyok közepette különösen jó helyzetben van. Az eladóknak viszont tudomásul kell venniük, hogy a nagyobb méretet nem lehet arányosan érvényesíteni az árakban, és a kisebbek már csak a fokozottabb érdeklődés miatt is viszonylagosan többe kerülnek.