A jó állapotú ingatlanok a kelendők

Folytatódik a szokásos szezonalitásnak megfelelő, csendes adásvételi darabszám növekedés az ingatlanpiacon – derül ki a Duna House ingatlanpiaci Barométeréből.

Az adatokat érdemes a 2011-es számokkal összevetni és nem a tavalyival, amikor a végtörlesztés miatt az első három hónapban 30 ezer fölötti számot produkált a piac. 2011-ben 18 600, idén pedig 18 300 körüli tranzakció mennyiséget becsült a Duna House, ami elenyésző, 1,6%-os eltérés csupán. A tavalyi „fordított-trend” utáni idei adatok tehát egyelőre azt mutatják, hogy visszatért a forgalom a megszokott menetrendhez, vagyis egyelőre semmi olyan tényező nem látszik, ami felülírhatná a szokásos szezonalitást. A szokatlan márciusi időjárás ellenére a vásárlók jelenléte erősödött az ingatlanirodákban februárhoz képest, így a Keresleti Index is visszaemelkedett a januári 74 százalékpontra.

Az idei első negyedév árindexeit szinte minden vizsgált csoportban a stagnálás jellemzi – mutatja az ingatlanközvetítő elemzése. Az összevont Országos Lakásár Index a 2012. IV. negyedéves 81 százalékpontos mélyponton stagnált, vagyis a tavaly év eleji keresletnövekedés okozta átmeneti áremelkedést követően az azt megelőző tendencia látszik folytatódni. Az összevont Országos Panelár Index is az előző negyedévben elért 85 ponton folytatódik, ami lényegében az elmúlt 3 éves átlagértéknek felel meg. Az Országos téglalakások árindexe 3 negyedéves intenzív esés után a 2012. IV. negyedéves 76 százalékpontos történelmi mélypontját követően idén 77 pontra emelkedett. Jó hír lehet, hogy a vidéki panelárak 3 negyedéve tartó esése megállt, sőt némi emelkedést mutatott az idei első három hónap alapján: a keleti régióban 2 ponttal 79-, nyugaton 1 ponttal 72 százalékpontos értékre emelkedtek. A téglaépítésű lakások árai szintén enyhe emelkedést mutattak az előző negyedévhez képest, de mind a keleti (82 pont), mind pedig a nyugati (86 pont) országrészben az elmúlt 2-2,5 évre jellemző stagnálás mutatkozik. Az idei első negyedévben csupán a fővárosi árindexek estek, ezek viszont mindkét lakástípus esetében. A Panel Index 79 százalékpontra esett, ez szintén az elmúlt két év átlagértékének tekinthető. A budapesti Tégla Index három pontos mínusszal 90 százalékpontra zuhant, ami ugyan az egyik leggyengébb értéke eddig a kategóriának, de még így is a legértékállóbb típus az összes vizsgált közül.

Az első negyedévben vásárolt panel lakások esetében az észak-budai régióban költöttek a legmagasabb, 15,4 milliós átlagáron. Az egy négyzetméterre eső átlagár is itt volt a legmagasabb, 253 ezer Ft. Budapesten a belvárosban (ez panel esetében a 8. kerület) vásároltak a legolcsóbban, itt 140 ezer Ft alatti négyzetméterár lett az átlag. Ez még így is magasabb az összes vidéki régiónál, melyek közül 132 e Ft/m2 árral a Nyugat-Dunántúl bizonyult a legdrágábbnak, legolcsóbb Észak-Magyarország volt 101 ezer Forintos négyzetméter átlagárral. A téglaépítésű lakások átlagában kiegyenlítettek a régiók, szinte minden területen 170 ezer Ft/m2 áron vásároltak a vevők. Ettől kicsit magasabb átlagon vettek Dél-Dunántúlon, ahol 184 ezer Ft-os árátlag jött ki. Egyedül Észak-Magyarország tér el ezektől a nagyságrendektől, hiszen itt csupán 115 ezer Forintos négyzetméteráron vásároltak átlagban. Észak-Budán szinte a triplájáért keltek el a téglalakások, hiszen 328 ezer Ft/m2 lett a negyedéves átlag. Lakásárat tekintve is itt költöttek a legnagyobb összegeket, átlagban 23,8 millió Forintot ingatlanonként.

 
Továbbra is a „jó”, vagy „nagyon jó” állapotú minősítést kapott ingatlanoké volt a főszerep az első negyedévben. A Dél-Alföldön volt a legnagyobb igény ilyenekre, itt a megvett lakások 77%-át ezek tették ki. A legkisebb arányt Közép-Dunántúl mutatta a magasabb minőségből, itt 11%-ban felújítandót vettek és 34%-ban közepes, de még lakhatónak mondhatót.

Házak estében az energetikai besorolások jól láthatóan két csoportra oszthatóak, egyrészt külön halmazt alkotnak a „B”-nél jobbak, melyek az összes egynegyedét teszik ki, másrészt markáns az „F”-nél rosszabbak aránya, melyek az összes ház felére jellemző. Lakások esetén 65% volt a D-G közöttieké, de 21%-kal nagyjából minden 5. lakás „B” vagy annál jobb értéket ért el. Budapest-vidék összehasonlításban egyértelműen látszik, hogy a főváros lakásállománya (de a megvásárolt állományé biztosan) rosszabb, mint a vidékié. Itt „F” kategóriáig a vidéki állomány erősebb, majd a gyenge „G” és e fölöttieknél már Bp. „vezet”.

 
A Duna House elemzése szerint jóval magasabb árcsökkenéssel kellett a panellakás eladóknak szembesülniük, mint az a korábban megszokott volt. Általában 3-4% árcsökkenés után további 3-4% vevői alku az általános, ám az idei első negyedévben mindkét árcsökkentő tényező további 2-4% emelkedést mutatott. A téglalakások esetében Közép-Magyarországon volt a legmagasabb az árcsökkentés (összesen 15%), családi házak esetében pedig az észak-magyarországi régióban, ahol az eredetileg elképzelt ár és a végső ár között 24% különbség lett az átlagos.