“A cseh piac vonzóbb mint a magyar”

Elégedettek lehetnek -e a hazai bankok az ingatlanfinanszírozási üzletággal? Miért attraktívabb a cseh ingatlanpiac a magyarnál? Kockázatosnak tekinthetjük a jelenlegi budapesti irodapiacot? Többek között ezekről kérdeztük Sitery Csabát, az Eurohypo dél-kelet európai csapatának vezetőjét. Interjú.

Sitery Csaba meghívott előadója a december 4-én megrendezésre kerülő Portfolio Property Investment Forum-nak.

Portfolio.hu: Hogyan látja a magyar versenyt, a marzsokat a nyugat-európai, illetve a kelet-európai országokhoz képest?

Sitery Csaba: Az én területem Dél-Kelet-Európa, amelyben benne van Ausztria, Csehország, Szlovákia, Magyarország, Bulgária és Románia, ezeket tudom összehasonlítani. A magyar piac jelenleg kényelmesebb marzs szempontjából, mint akár az osztrák, akár a cseh – bármennyire is furcsa ez. A cseh és osztrák marzsok jóval a magyar alatt vannak. De nemcsak a marzsokról van szó, hanem az ügyfelek elvárásairól is, ami a tőkeáttételt, az általános kondíciókat jelenti.

P.: Előfordul, hogy egy magyar projekt hasonló kockázatvállalással, mint egy cseh, nem kerül finanszírozásra, mert túl kockázatosnak vélik?

S.Cs.: A cseh és a magyar piac megítélése hasonló, de valamiért a cseh piac attraktívabb, mint a magyar. Főleg Prága miatt, de nagyon jön fel Brno, Olmüc vagy Osztrava. Több a befektető és nagyobb a verseny, magasabbak az elvárások. Ami a többi országot illeti: Szlovákia hasonló Magyarországhoz, nagyon feljött az utóbbi időben, a régió legizgalmasabb piaca pedig egyértelműen Románia. Bulgária kicsit el van felejtve Románia árnyékában.

P.: A finanszírozói verseny hogy áll Romániában?

S.Cs.: Nekünk kedvező, hogy a verseny nem olyan erős, mint a többi, fejlettebb piacon. Az Eurohypo tőkeerős, ezért jó kártyáink vannak Romániában. Most zártunk le egy nagy tranzakciót, refinanszíroztunk két nagy meglévő bevásárlóközpontot Bukarestben. Ez nagyságrendileg olyan, mintha Magyarországon egyszerre finanszíroztuk volna a WestEndet, az Aréna Plázát meg az Árkádot. Egyelőre tehát viszonylag alacsony a konkurencia. A magyar bankok jóval korábban kezdték. A román ingatlanpiacon most kezd felnőni ez a generáció, 6-7 évvel vannak mögöttünk. Gyorsan fejlődnek, de nagy a lemaradás. Kevés a szakértő banki oldalon is.

P.: A hazai ingatlanpiacon a ’90-es évek óta gyakorlatilag fölfelé mennek az árak. A finanszírozók sokat tudtak keresni, csak a nagyon rossz projektek buktak meg. Van-e valami az Eurohypo belső szabályzatában, hogy mi van akkor, ha nem megy a piac, hogyan lehet ezt elkerülni?

S.Cs.: Az a szép az ingatlanfinanszírozásban, hogy ha valakinek kiterjedt portfoliója van a különböző országokban, az ingatlanciklus mindenütt más stádiumban van, tehát ha valahol nehézségek támadnak, máshol éppen jól megy. A mi régiónkban a piaci szereplők az elmúlt 15 évben csak emelkedést láttak, folyamatosan mentek lefelé a tranzakciós hozamok. A mi véleményünk szerint az a tapasztalt ingatlanfinanszírozó, aki végigjárta a teljes ingatlanciklust. Amikor a piac rossz helyzetben van, olyankor könnyű finanszírozni. A veszély akkor van, amikor az ingatlanpiac fejlődése a csúcson van, mert ilyenkor mindenki belefut egy agresszív tőkeáttételbe, mely könnyen veszélyessé válhat a csúcs utáni csökkenő hozamkörnyezetben.

P.: Az irodapiacon jelenleg milyen kockázati szintről beszélhetünk?

S.Cs.: Igyekszünk elkerülni a teljesen spekulatív fejlesztéseket. Másrészt az egy dolog, hogy magasak a kamatvárakozások, emiatt a hozamok visszafordulnak, ugyanakkor Budapesten az üresedés 11 százalék körül van, ez egy kifejezetten egészséges arány, 7-8 százalék alatt már hiányról beszélünk. Romániában, Bukarestben pl. az A-kategóriás szegmensben az üresedés 3 százalék alatt van, gyakorlatilag nem lehet irodát találni. Budapesten volt már az üresedési ráta 25 százalék fölötti is 3-4 éve, én nem látom, hogy rossz ciklusban lennénk. A budapesti ingatlanpiac jelenleg a Jones Lang LaSalle által készített ingatlanpiaci körciklus ábrán a 3. negyedben van, azaz egyelőre még megyünk felfelé.