22-es csapdájába eshetnek azok, akik ingatlant akarnak bérbe adni!

Kell-e adószám, vagy sem? Van-e bejelentési kötelezettségünk a NAV felé, vagy sem? Amikor a törvény maga ellen beszél:

Bejelentési kötelezettség és adószám

A magánszemélynek az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmének elszámolásához már nem kell adószámot kiváltania 2010. augusztus 16-tól az adózás rendjéről szóló törvény (Art.) 22.§.(16) bekezdésében rögzítetteknek köszönhetően. Ellenben aki korábban is foglalkozott már bérbeadással, annak bejelentési kötelezettsége van (volt) a NAV felé. A tavaly bevezetett mentesség is csak azokra vonatkozik, akik kizárólag az Áfa-törvény szerinti ingatlan-bérbeadási (haszon-bérbeadási) tevékenységet folytatnak, és az általános forgalmi adót érintően nem éltek azzal a lehetőséggel, hogy adókötelezettséget választanak. Nagyon fontos szabály, hogy az adószámos magánszemély bevételének részét képezi az az összeg is, amelyet költségtérítésként (például: saját gépjármű használatáért) kap. A személyi jövedelemadóról szóló törvény 74.§-a egy elkülönült adózási módot is lehetővé tesz az ingatlan-bérbeadással foglalkozó adószámos magánszemélyek számára, tehát több választási lehetőségük van a többieknél. Ellenben ha az evás egyéni vállalkozó él az adókötelessé tétel lehetőségével, akkor adószámot kell kérnie!

Ha magánszemély garázst ad bérbe -, akkor nincs az áfa-kötelezettség terén választási lehetősége, az áfás, az Áfa-törvény előírása alapján (jogászok azt mondanák, hogy a „törvény erejénél fogva”). Természetesen az alanyi adómentesség választására még lehetősége van, de az nem változtat a – főszabály szerint áfa-köteles státusz miatt – a számlaadási kötelezettségen és ebből eredően az adószám kiváltásának kötelezettségén.

Az Art. mentességi szabálya két esetben akkor sem érvényes, ha maga a bérbe adott ingatlan jellege miatt az Áfa-törvény fő szabálya szerint nem terheli áfa a bérbeadást, azaz mindenképpen ki kell váltania az adószámot annak a bérbeadónak, aki

–          egyéni vállalkozóként folytatja a bérbeadást, illetve

–          aki a közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal kereskedelmi kapcsolatot létesít (azaz tagállami illetőségű bérlője van).

Akinek adószáma van, az számlaképes és számlát kell kibocsátania a bérleti díjról. Kivéve, ha a bérlő magánszemély, készpénzzel fizet és nem kéri a számlát. Nyugtát azonban neki is kapnia kell.  Némi bizonylatolással kapcsolatos „macerát” azok sem úsznak meg, akik nem kötelesek az adószám kiváltására.  Ők egyéb számviteli bizonylatot – azaz nem számlát, nyugtát, amihez adószám kell-, kötelesek kiállítani. Ennek fogalmát, a bizonylat kategóriájának megfelelő dokumentum minimális adattartalmát a számviteli törvény taglalja részletesen. A lényeg az, hogy a gazdasági eseményt (jelen esetben a bérbeadást), annak megtörténtét egyértelműen azonosító és alátámasztó iratról van szó. Ez a tárgyalt esetben egy elismervény, amely a bérleti díj megfizetésének dátumát, összegét , a befizető nevét, a bérbeadó nevét és adóazonosító jelét tartalmazza.

 Ha a bérbeadónak van adószáma – például azért, mert 2010. augusztus 16-a előtt kezdte meg a tevékenységet -, de nem választott áfa-kötelezettséget, az általa kiállított bizonylatokon – akár nyugta, akár számla, akár a számviteli törvény szerinti egyéb bizonylat – az adószámát kell feltüntetnie.

Ha a bérbeadónak azért van adószáma, mert egyéni vállalkozói tevékenységet is folytat, akkor a bérbeadói tevékenységre 2010. augusztus 16-a előtt (ekkor kötelező volt adószámot kérni a bérbeadóknak) nem kapott másik adószámot, hanem az egyéni vállalkozóként kapott adószámát kellett a bérleti díjról kiállított számlákon is feltüntetnie.  Továbbá 2010. augusztus 16-át követően is fennmarad a számlaadási kötelezettsége a bérleti díj tekintetében is, mivel van adószáma.

Tehát, ha az eva hatálya alá bejelentkezett egyéni vállalkozó esetében bevételnek számít az eva időszaka alatt a vállalkozói igazolványában nem szereplő egyéb tevékenységeiből származó olyan bevétel, amelynek alapján számlát, egyszerűsített számlát, vagy nyugtát állít ki (pl. szakértés, lektori tevékenység, stb.), akkor az már a 22-es csapdájának számít!

Ugyanis 2011-től azoknak a bérbeadó magánszemélyeknek, akiknek van adószáma, továbbra is kell számát, nyugtát adniuk a bérleti díjról! Ezért, az evás egyéni vállalkozó – neki nyilvánvalóan van adószáma -, ha ingatlant ad bérbe, számlát, nyugtát köteles kiállítani a bérlőnek, akkor is, ha a szóban forgó ingatlan nem a vállalkozása eszköze, hanem magánszemélyként birtokolja és adja bérbe azt.  Magyarán, ha a magánszemély evás egyéni vállalkozó is, és magánszemélyként ingatlant ad bérbe, annak a bérbeadásból származó jövedelmét vállalkozói tevékenységnek kell minősítenie még akkor is, ha a vállalkozói igazolványában tevékenységei között ez nem szerepel.

Az eva hatálya alá bejelentkezett egyéni vállalkozónak ugyanis az eva időszaka alatt a vállalkozói igazolványában nem szereplő egyéb tevékenységeiből származó olyan bevétele, amelynek alapján számlát állít ki (mint például a bérbeadás esetén), szintén evás bevétellé válik. Azaz, a bérleti díj után is meg kell fizetnie a 30%-os mértékű evát!

Ahogy fentebb már volt róla szó, az Áfa-törvény fő szabályként adómentesnek tekinti az ingatlan bérbeadást. Az adókötelezettség a bérbeadó döntése szerint választható: ekkor terheli áfa a bérleti díjat, de a bérbeadó az e tevékenységével összefüggő kiadásai előzetesen felszámított adójának levonására is jogot szerez.

Az evás egyéni vállalkozók azonban nem élhetnek e választás jogával, tekintettel arra, hogy ők nem alanyai az áfának. Így az általuk az áfa-mentes bérleti díjról kiállított számla nem tartalmaz áfát, de alapja az evának. Viszont, ha nincs a számla végösszegében áfa, akkor általában– erre a tevékenységre legalábbis – nem érte meg a vállalkozónak az evát választania.

2011-től a bérbeadásból származó jövedelem adózási szabályai a 2010. évi XC. törvénynek köszönhetően jelentős mértékben megváltoztak. Azonban –  adóhatóság álláspontja szerint is –  a hivatkozott törvény a személyi jövedelemadóról szóló és az adózás rendjéről szóló törvényeket módosította az ingatlan bérbeadásra vonatkozó szabályozás tekintetében. Az eva törvény idevágó részletszabályait azonban nem változtatta meg e törvény sem. Ebből következően az evás egyéni vállalkozó, ha ingatlant ad bérbe, 2011-ben is csak evásként adózhatja le az ingatlan bérbeadását!

Folytatjuk