Mi van, ha nem akarom fizetni az új lift árát a társasházban?

Mi van akkor, ha a társasházban a földszinti lakó nem akarja fizetni az új lift rá eső részét, mondván: ő nem használja, fizessenek a feljebb lakók?

A tetőtér beépítések reneszánszát éljük, ezért számos társasházi lakás tulajdonos szembesülhetett már azzal a költőinek egyáltalán nem nevezhető kérdéssel, hogy kötelezhető-e anyagi hozzájárulásra a társasházban, ha a felsőbb emeleten lakó, módosabb tulajdonos vagy egy ingatlanfejlesztő, beruházó liftet szeretne beszereltetni a társasház közös tulajdonában lévő épületrészbe (többnyire lépcsőház, pince stb). Joggal merül fel a kérdés, vajon kötelezhető-e bármelyik társasházi szomszéd – nevezzük Kiss úrnak a földszinten lakót – arra, hogy ebből a rendkívül drága beruházásból részt vállaljon?

Egyre több a tetőtér beépítés – és több lehet a lifttel kapcsolatos vita is

Kattints a képre még több infóért !

Ahhoz, hogy közelebbről megvizsgáljuk a problémát, tisztában kell lennünk a közös tulajdon, az eszmei hányad, illetve a szavazási mechanizmusok alapfogalmaival. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek (jellemzően ebbe a kategóriába sorolható a lépcsőház, a teremgarázs, a pince, a tető, közművek alapvezetékei vagy a társasházhoz tartozó kert, kerítés, támfal, járda, rámpa stb.) használatára és birtoklására, ezen jogát azonban senki nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak és érdekeinek sérelmére.

Minden tulajdonostárs ebből a „közösből” bizonyos arányú, úgynevezett eszmei tulajdoni hányadokat tulajdonol, ennek pontos mértékét minden egyes társasházi albetét tekintetében a tulajdoni lap is feltünteti. A tulajdonjog egyik részeleme a rendelkezési jog is, de vajon mit takar a rendelkezési jog?

Alapesetben a közös tulajdonban lévő részeket érintő ügyekben egyszerű szótöbbséggel dönthetnek a tulajdonostársak, minden tulajdonosnak – ha az alapító okirat nem tartalmaz ettől eltérő rendelkezést – az őt megillető eszmei tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. Ez a döntés a kisebbségben maradt tulajdonostársakat is köti, tehát az elfogadott döntést ellenző kisebbség is köteles a határozatot végrehajtva viselni az arányos terheket.

Viszont a tulajdonostársak egyhangú döntése szükséges az un. rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz. Itt kell keresnünk példánknál maradva Kiss úr igazát, meglátjuk megleljük-e!

Különbséget kell tenni tehát a tervezett munkálatok között aszerint, hogy mik tartoznak a rendes gazdálkodás körébe és melyek nem, mert ez határozza meg, hogy a beleegyezésünk nélkül kötelezhetőek vagyunk e az adott költség viselésére.

Minden tervezett munka, beruházás alapvetően az alábbi három csoportba sorolható:

1. Az állag megóvása és fenntartása érdekében végzett munkálatok célja, hogy az ingatlan állagát azonos állapotban őrizzék meg, vagy a vészhelyzetet elhárítsák. Ezen munkálatok elvégzésére bármely tulajdonostárs (a többiek jóváhagyása nélkül!) is jogosult. A költségeket e kategóriában minden tulajdonostárs köteles viselni, saját tulajdoni hányada arányában. A munkálatokat elvégző társtulajdonos követelheti a többiektől a felmerült költségei arányos részét.
2. A második csoportot a rendes gazdálkodás körét még meg nem haladó kiadások képezik: ezek a munkálatok nem feltétlenül az állag megóvását, károsodás megakadályozását célozzák, de az ingatlan használhatóságát ezzel együtt növelik. Ide tartozik például az ingatlan közművesítése és más, hasonló jellegű korszerűsítés is.

Érdekesség, hogy a Legfelsőbb Bíróság közelebbről is foglalkozott a kérdéssel az úgynevezett „panelprogram” kapcsán. A Kúria (korábbi nevén Legfelső Bíróság) Gfv.X.30.197/2008/4. számú döntésében kimondta, hogy „annak megítélésénél, hogy az adott beruházás rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e, nem a beruházás költségvonzatának, hanem az elérni kívánt célnak van ügydöntő szerepe.” Kevésbé jogásziasan fogalmazva nem az a fő szempont, hogy mennyibe kerül a beruházás, hanem az, hogy milyen célt szolgál.

A fenti két csoportba tartozó munkálatok esetében tehát még akkor is köteles viselni a társtulajdonos a költségek rá eső részét, ha a munkálatról megtartott szavazáson nemmel szavazott, illetve tartózkodott.

3. Esetünkben a Nagy Úr által szorgalmazott liftberendezés beszerelése azonban egyik eddig említett kategóriába sem sorolható, azaz a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül. Ezzel el is érkeztünk a harmadik kategóriánkhoz.

A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. számú törvény rögzíti a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmát: minden olyan munkálat ide sorolandó, ami nem tartozik az állagmegóvás, fenntartás körébe. Jellemzően ez a közös tulajdonban lévő ingatlanrész bővítését, átalakítását vagy új épületrész, épületberendezés (például lift) létesítését jelenti. Ebben a kategóriában a tulajdonostársak egyhangú, 100%-os egyetértése szükséges a szavazáson, nem kerülhető meg tehát egyetlen tulajdonostárs sem, ha ilyen jellegű, rendkívüli kiadás merül fel egy társasház életében.

Azonban nem csak az anyagi vetülete fontos ennek a kérdésnek. Nagy Úr akkor sem építheti meg a liftet, ha vállalja, hogy annak teljes költségét megfizeti, ebben az esetben is szükséges a társtulajdonosok egyhangú, 100%-os egyetértése.

Mit kell érteni a 100% alatt? Természetesen valamennyi tulajdonostársat, nem csak azokat, akik részt vesznek az adott kérdést napirendjére tűző közgyűlésen, hanem a közgyűlési részvételtől függetlenül a társasházi tulajdonosok mindenkori összességét. Kiss úr tehát megnyugodhat, akarata ellenére semmiképpen nem lehet liftet építeni a társasházban, pláne nem lehet annak költségviselőjévé tenni. Nagy úr tehát cammoghat tovább gyalog a negyedikre.

Szerzőnk Dr. Kesseő-Balogh Péter, a Jogado Blog szakértője

Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu