Újabb csapás a lakáspiacon – Nem veszik meg a külföldiek a lefoglalózott lakásokat

Megrendülni látszik az újlakás piac Budapesten. Miután tavaly 40%-kal esett vissza az értékesített újlakások száma, 2009-ben sokkal szomorúbb év várhat a fejlesztőkre. A legutóbbi fejlemény, hogy a külföldiek tömegesen mondják vissza már lefoglalózott lakásukat, így számos – eredetileg drágán eladott – lakás kerülhet vissza a piacra, amelyek értékesítése gondokat fog okozni még az “ingyen” foglaló elengedésével is.

Egyes fejlesztők bajba
kerülhetnek, amelyet tetéz az is, hogy nem csak a külföldiek, hanem a magyar
vevők háza tájáról is hallhatóak rossz hírek. Információink szerint itt is
beindultak a lemondások, s vannak olyan új projektek, ahol havonta egy-egy
lakást adnak el. A bankokról még nem is beszéltünk.

AL Holding – GKI
szerint 2009 elejéig összesen 255 lakást mondtak le külföldiek Budapesten. Ha
ezt a tavaly értékesített ötezer lakáshoz viszonyítjuk (a 100-nál több lakást
eladók 2500 darabot értékesítettek), akkor ez nem sok, ugyanakkor a Portfolio.hu
információi szerint számos fejlesztő rengeteg olyan lakást nem tekint
lemondottnak a birtokba adásig, amelyet az eredeti vevő egyértelműen nem akar
megvásárolni. Így a lemondott lakások tényleges mennyisége a fenti számnál
lényegesen magasabb lehet, ami a 2009-ben várható pár ezres értékesíthető
darabszámból már szignifikáns részt hasít ki.

50-80%-os külföldiek
által elkövetett lemondásokról beszél az egyik nagy lakásfejlesztő
vezérigazgatója. A szakember szerint ugyanakkor nem csak a külföldiek, hanem
a magyarok is tömegesen le akarják mondani lefoglalózott lakásukat. A fejlesztő
saját ügyfélkörével elégedett, hiszen a vevőket többnyire meg tudják tartani,
ugyanakkor csak aktív kapcsolattartással és segítségnyújtással. Ha nem
megyünk az ügyfél után, akkor alapesetben arra kell számítani, hogy lemondja a
lakást – hangsúlyozza a fejlesztő. Szerinte a külföldiek lemondása nem maga
a probléma, hanem csak egy része annak a problémahalmaznak, ami jelenleg az
újlakás piacon jelen van.

Szerencsére nekünk nincsenek külföldi
ügyfeleink – hangsúlyozza egy másik fejlesztő. Esetükben inkább a bankokkal
van probléma, akik az ügyfeleken kívül – az aláírt hitelszerződés ellenére –
magát a projekteket sem szívesen finanszírozzák. Normális banki finanszírozással
még elképzelhető, hogy 2000 lakás eladásával elmegyeget az újlakáspiac,
ugyanakkor amennyiben a bankok sem segítik elő a lakásvételeket, úgy csendes vég
vár a szektorra.

Meg tudja erősíteni a külföldiek által elkövetett
lakáslemondásokat egy számottevő lakásmennyiséget külföldön értékesítő
lakásügynök. Szerinte a külföldiek lakásvásárlási kedve annyira elment, hogy
majdnem az összes ilyen profilú iroda le is húzta a rolót. A szakember a
Portfolio.hu-nak elmondta, hogy fejlesztő függő, hogy kinek mekkora kárt okoznak
ezek a lemondások. A külföldiek rendszerint drágán vettek lakást, így az eredeti
áron az ingatlant nem lehet a magyar vásárlóknak értékesíteni, ugyanakkor a
foglaló mértéktől függően maradhatott a fejlesztőnél olyan pénz, amit tovább tud
adni az új vevőjének. A külföldiek számára értékesített lakások rendszerint
nem a 10-90%-os fizetési ütemezésben mentek el, hanem a magasabb jutalék miatt
25-75%-ban, vagy 30-70%-ban. Fejlesztője válogatja azonban, hogy ki mennyit tud
megfogni a már befizetett 25-30%-os összegből, mivel ez rendszerint foglalóra és
1. részletre bomlik. A tranzakciótól visszalépés következtében a foglaló
elveszik, de az 1. részlet visszajár, így különösen fontos, hogy a fejlesztőnek
konkrétan milyen szerződése van. Azok, akik 10%-os foglalót kértek azok nehezebb
helyzetben vannak, mert a 10% zöme elment az értékesítési költségekre, s a
maradékot elméletileg vissza kellene adni, amely nem biztos, hogy olyan könnyen
megy a mostani finanszírozási környezetben és lelassult eladások mellett, mint
korábban.

A külföldiek visszamondása egyébként nem meglepő. Az
ír, spanyol, angol befektetők hátországa többé kevésbé összeomlott ingatlanos
szemmel (Angliában nincs hatalmas dráma, csak ott a font árfolyama zuhant a
mélybe) a kilátások borússá válását súlyosbítja az ott várható recesszió is. A
legnagyobb kérdés, hogy a kieső külföldieket sikerül-e pótolni, miközben a
magyar vevői kapacitások is lényegesen visszaszorultak.

Egy biztos,
hogy 2009 első fele minden szempontból keményebb lesz a lakásfejlesztők számára,
mint 2008 volt. A lakásvásárlók számára ugyanakkor pozitív hír, hogy úgy
vehetnek kész vagy majdnem kész újlakást, hogy nem a maradékból kell
válogatniuk, hanem ismételten a piacra kerülhetnek igazán jó lakások.