“Ha rendesen kezelik, az ingatlanalap nem kockázatos”(interjú)

A német ingatlanalapok ugyan a válság kapcsán kénytelenek voltak nehézségekkel szembe nézni, de távolról sem tapasztaltak a piac szereplői olyan jellegű turbulenciákat, amelyek a magyar ingatlanalapokat érték az elmúlt fél évben – mutatott rá Enno Kühn, a Credit Suisse ingatlanalapokkal foglalkozó német leányvállalatának alelnöke.

A Credit Suisse Asset Management egyébként Európa-szerte jelentős változáson megy keresztül, miután a vagyonkezelési üzletág a jövőben az Aberdeen Asset Management részeként folytatja működését, így az Aberdeen olyan piacokon jelenhet meg, ahol korábban nem volt jelentős pozíciója, például Magyarországon – mondta el Patrick Walker, a társaság európai üzletfejlesztési vezetője. A két szakemberrel a Portfolio.hu Wealth Management 2009 Konferencián beszélgettünk.

“Ha korrekt az értékelés, az ingatlanalap nem kockázatos”

Portfolio.hu: Hogyan vészelték át az elmúlt egy év viharos történéseit a német ingatlanalapok?

Enno Kühn: A német ingatlanalap-szegmens historikus összehasonlításban is stabil, pozitív eredményeket tud felmutatni, különösen a nehéz gazdasági, piaci helyzetekben nyilvánult meg, mennyire kiegyensúlyozott hozamokat nyújt az ágazat befektetőknek, miközben más eszközosztályokban jelentős visszaeséseket láthattunk. Természetesen ingatlanalap és ingatlanalap között is van különbség, egyes termékek sokkal inkább opportunista befektetési politikával rendelkeznek, de a “core” alapok szinte minden körülmények között hozzák a 4-6 százalékos éves hozamukat.

Szintén a kiegyensúlyozott teljesítményeket erősíti a széles diverzifikáció a szektorban, mind a piacok, országok között, mind az egyes ingatlanpiaci szegmensek, mind pedig a portfóliókba kerülő ingatlanok korát és értékét tekintve. A magas kihasználtság miatt stabil bérletidíj-bevételekre számíthatnak az alapok, a bérleti szerződések közel fele 2014 után jár le az ágazati becslések alapján, ami szintén a hosszú távú fenntarthatóságra utal.

Mindezek miatt egyébként hosszú távon folyamatosan tőkebeáramlást könyvelhetnek el az alapok, amit átmeneti tőkekiáramlások szakítanak meg, például a kényszerű felfüggesztésekkor 2005 decemberében és 2006 januárjában, illetve 2008 októberében. Az ágazatban kezelt vagyon ugyanakkor még az elmúlt hónapokban is stabil tudott maradni, nem volt csökkenés. Egyébként a jelenleg még felfüggesztett alapok is várhatóan újraindulnak még október előtt.

P.: A magyar ingatlanalapok piacán jelentős félreértékelésekre utaló ármozgások voltak tapasztalhatók a közelmúltban. Találkozhattak-e hasonló jelenséggel a német piacon a befektetők? Van-e érdekkülönbség az ingatlanértékelések terén?

E.K.: Nem, nincs érdekütközés az értékelésben, hiszen az alapkezelő nem is értékelheti az alapban lévő ingatlanokat, ez a független, a hatóságok által jóváhagyott értékbecslők dolga, az alapkezelőknek nincs ráhatása az értékelésekre. Az alapok ráadásul nincsenek rákényszerítve, hogy értékesítsék az ingatlanokat, hosszú tartási időre rendezkedtek be, ezt tükrözik az értékelési módszerek is. Az alapokban lévő ingatlanokat ugyanis nem az aktuális piaci árak, hanem a hosszú távon fenntartható bérletidíj-bevétel alapján értékelik, így a túlzott emelkedések és gyors áresések sem igazán hagynak nyomot az alapok árfolyamán.

Az értékelések meglehetősen konzervatívak, a tranzakciók alapján látszik, hogy a piaci árak nem egy esetben akár 20 százalékkal is meghaladhatják a nyilvántartott értéket. A német ingatlanalapok éppen emiatt az értékelési metódus miatt valóban alacsony kockázatúak, az árfolyamokban nem láthatunk hirtelen, nagymértékű ingadozásokat. Természetesen az alapkezelők is ennek megfelelő kommunikációval értékesítették az alapokat, a hiszen az alapok volatilitása alig haladta meg a pénzpiaci alapokét az elmúlt évtizedekben.

P.: Szintén problémát okozott a magyar piacon az ingatlan alapok alapjainak ténykedése a jelentős tőkekivonások idején. Mi a helyzet a német piacon a jelentős tőkét mozgató intézményi ügyfelekkel?

E.K.: Németországban is működnek ingatlanalapok alapjai, amelyek nem közvetlenül ingatlanokat, hanem javarészben más ingatlanalapok jegyeit és kisebb részben ingatlanpiaci részvénytársaságok papírjait vásárolják. Valóban gondot jelenthet, ha egy ilyen nagy intézmény jelentős tőkét von ki egy alapból, de tanulva az elmúlt évek eseményeiből, az alapok általában extra díjjal büntetik, ha egy maghatározott mennyiségnél nagyobb volumenű visszaváltási megbízást ad be egy intézményi befektető.

Ezzel együtt komoly tárgyalások folynak arról az ágazat érdekvédelmi szervezetén, a BVI-n keresztül, hogy a szabályozásba is bekerüljön, hogy a lakossági befektetők számára is értékesített alapokba fektető intézményeknek legalább 12 hónappal előre kelljen jeleznük tőkekivonási szándékukat. Ezzel kezelhetővé válnának a nagyobb tőkemozgások is. Kérdés, hogy ezt pontosan mikor emeli be a jogszabályi környezetbe a törvényhozás, feltehetően majd a szeptemberi választások után kerül erre sor.

P.: Milyen ingatlankitettség az optimális egy ingatlanalapnál? Milyen eszközökbe fektetnek az alapok a direkt ingatlanvásárlás mellett?

E.K.: Nem lehet optimális ingatlankitettségről beszélni, nem létezik ilyen szint. Ismerjük persze az iparág átlagos ingatlankitettségét normális tőkeáramlások mellett, de mostanában extrém időket élünk, az átlagostól eltérő tőkemozgásokkal. Ez egyáltalán nem csak az ingatlanalapokról mondható el, ugyanígy igaz más alapkategóriákra is.

Általában véve 10-20 százaléknyi likvid eszközt igyekeznek az alapkezelők a portfóliójukban tartani, hogy kezelni tudják a visszaváltásokat, de nagyobb tőkebeáramlás esetén magasabb is lehet ez az arány, hiszen nem olyan egyszerű azonnal elkölteni a friss tőkét az ingatlanpiacon, már csak a due dilligence meglehetősen hosszú procedúrája miatt is. A jelentős tőkekivonás pedig természetszerűleg a likvid hányad csökkenését hozza magával.

Az alapok elsődleges feladata a közvetlen ingatlanbefektetés, a likvid részarányt pedig a saját jól felfogott érdekükben az alapkezelők nagyon konzervatívan kezelik. A szabályozás ugyan lehetővé tenne akár a kismértékű (legfejlebb 5 százalékos) részvénykitettséget is, de nem jellemző, hogy részvényeket, vagy akár speciális, eszközfedezetű értékpapírokat tartanának az alapok portfóliójukban.

P.: Milyenek a kilátások az ingatlanalapok jövőjét illetően a német piacon?

E.K.: Meggyőződésem, hogy továbbra is vonzó befektetési lehetőségeket láthatunk majd a német ingatlanalapok között, ezt több tényező is alátámasztja. Az ingatlanportfóliók egyfelől szélesen diverzifikáltak, másfelől átlagosan elég fiatal ingatlanok állnak mögöttük, miközben a viszonylag magas bérleti díjak és kihasználtság hosszabb távon is vonzó pénzáramlást biztosítanak az alapok számára. A pénzügyi piacokon tapasztalható bizonytalanság pedig a jövőben is felértékeli az alacsony kockázatú termékeket, ezek között pedig az ingatlanalap, mint az infláció és a banki betéti kamatok csökkenése ellen is védelmet nyújtó termék is helyet kap.

“Egyedülálló lehetőség a növekedésre”

A Credit Suisse vagyonkezelési tevékenységeinek jelentős részét tömörítő Credit Suisse Asset Management idén az Aberdeen Asset Management részévé válik. Az akvizíció részleteiről az Aberdeen európai üzletfejlesztési vezetőjét és Kozma Krisztinát, a Credit Suisse Asset Management magyarországi vezetőjét faggatuk.

P.: Milyen nagyságrendű tranzakcióról beszélhetünk a Credit Suisse Asset Management megvásárlásakor?

Patrick Walker: Amikor tavaly év végén bejelentettük az akvizíciót, a november végi adatok szerint az Aberdeen 124 milliárd eurós kezelt vagyonnal rendelkezett, ehhez a Credit Suisse Asset Management nagyjából 48 milliárd euróval járult hozzá. Ezek az adatok kétségtelenül változtak az elmúlt fél év során, hiszen a tőkepiacok is meglehetősen hektikus képet festettek. Az ügyletet a terveink szerint június végére lezárjuk, az akkori vagyonméretek határozzák majd meg a tranzakció pontos nagyságát is.

Az Aberdeen Asset Management egyébként részvénykibocsátással – legfeljebb 24,9 százalékos mértékben – finanszírozza az akvizíciót, a vagyonkezelési üzletágért cserébe így a Credit Suisse részesedést szerez az Aberdeenben. Mind a Credit Suisse, mind pedig mi az Aberdeennél bízunk benne, hogy a Credit Suisse ügyfelek nagy része nem hagy el bennünket, hanem az Aberdeen égisze alatt is igénybe veszi a szolgáltatásainkat. Ha a kezelt vagyonnak legalább 90 százaléka átkerült az Aberdeenhez, akkor a Credit Suisse lehet a legnagyobb tulajdonos az Aberdeen Asset Management-ben.

P.: Mi motiválta az akvizíciót és miért pont a Credit Suisse a célpont?

P.W.: Először is a pénzügyi piacokon végigsöpört vihar miatt jelentős konszolidáció megy végbe a teljes vagyonkezelési, alapkezelési iparágban, és az, hogy a Credit Suisse úgy döntött, eladja a vagyonkezelési üzleteinek egy részét, egy élet során csak egyszer kínálkozó lehetőségnek tűnt az Aberdeen számára az állomány növelésére. A Credit Suisse pedig úgy gondolom, azért fogadta el az ajánlatunkat, mert nem pusztán egy felvásárlást jelent, hanem sokkal inkább stratégiai partnerséget, amely mindkét fél számára előnyös hosszabb távon is.

Mivel a Credit Suisse a legnagyobb részvényesünk lesz, ezért szorosan egybeesnek az érdekeink, közösen fogunk dolgozni. Erre nagyon jó példa a magyar iroda, a Credit Suisse Asset Management Hungary Alapkezelő Zrt. július elsejétől Aberdeen Asset Management Hungary Alapkezelő Zrt. néven működik majd tovább, de szolgáltatások és termékek tekintetében továbbra is kapcsolatban marad a Credit Suisse-szel, és emellett természetesen kiegészül a kínálata a magyar ügyfelek számára megfelelő Aberdeen termékekkel is.

Kozma Krisztina: Fontos kiemelni, hogy habár a nyilvános bejelentés nemrég volt, a magyarországi ügyfeleink meglehetősen pozitívan állnak a váltáshoz, nem számítunk arra, hogy tömegesen elhagynák a szolgáltatót a név és tulajdonosváltás miatt. Folyamatosan tárgyalásokban vagyunk egyébként velük, hogy megismertessük őket az új helyzettel.

P.: Milyen területekre, piacokra jut el az Aberdeen az akvizíció útján?

Az Aberdeen Asset Management

Az Aberdeen Asset Management legnagyobb akvizíciói a célpont által kezelt vagyon alapján

2008 május: Goodman Property Investors (13833 M USD)
2007 december: Degi (9190 M USD)
2001 április: Holding Corporation (LAHC) (7903 M USD)
2007 szeptember: A Nationwide amerikai részvény üzletága (7130 M USD)
2000 október: Murray Johnstone (6147 M USD)

Az Aberdeen Asset Management által kezelt vagyon megoszlása (2008.12.31.)

P.W.: Az akvizíciónak komoly vonzerőt adott, hogy a Credit Suisse és az Aberdeen piaci pozíciói általában kiegészítik egymást, ahol a Credit Suisse erőteljesen van jelen, ott nekünk érezhetően kisebb a piaci részesedésünk, így jelentős új piacot szerezhettünk. Ilyen terület például Magyarország, de ugyanígy jelentős számú ügyféllel gazdagodhatunk Franciaországban és Olaszországban, ahol az Aberdeen gyengébb pozíciókkal rendelkezett, és természetesen a Credit Suisse anyaországában, Svájcban is, amely kiemelten fontos piacunk lesz a jövőben.

A két legfontosabb üzleti terület, ahol a Credit Suisse csapatának csatlakozása komoly előrelépést jelent számunkra a pénzpiaci alapoké, ahol a Credit Suisse nagyon erős pozícióval bír, valamint az átváltható kötvényeké, amely szintén a Credit Suisse Asset Management erősségei közé tartozik, és az Aberdeen nem koncentrált rá korábban.

Fontos, hogy az Aberdeen részvénypiaci tevékenysége nem fog megváltozni, továbbra is nagyon erős, csapatelvű megközelítést alkalmazunk. A kötvény típusú termékek terén 15 fővel bővül a londoni csapatunk, és a Credit Suisse kötvényrészlegének jelenlegi vezetője is csatlakozik hozzánk július elején, mint a globális kötvényrészlegünk vezetője, így még nagyobb tapasztalattal gazdagodhatunk.

A kiszolgálás színvonalában nem fognak az ügyfeleink semmilyen változást tapasztalni, viszont a korábbinál szélesebb termékpalettához férhetnek majd hozzá, főként mivel a Credit Suisse a luxemburgi platformon rendkívül széles esernyőalap-kínálattal rendelkezik, amelyik a világ szinte minden régióját, országát, szektorát lefedi.

P.: Tervez-e még további felvásárlásokat a társaság?

P.W.: Az Aberdeen mindig is élénken érdeklődött a megfelelő akvizíciós lehetőségek iránt, és nem lennék meglepve, ha további tranzakciókra kerülne sor, ha megfelelő célpont kerül a látóterünkbe.