Ingatlanpiac: a válság a normális állapot

A válság megtanította nekünk, hogy a magyar ingatlanpiac is ciklikus, s most egyértelműen egy negatív ciklust élünk meg – foglalta össze az elmúlt időszak legfontosabb tanulságait Salamon Adorján, az Eston vezérigazgatója.

A szakember szerint hozzá kell szoknia az ingatlanpiacnak, hogy “a krízis az új normálállapot”. Válságértékelést tartott az Eston.

Az Eston vezérigazgatója szerint ma nincs működőképes ingatlanfejlesztési modell, hiszen nincsen elérhető banki finanszírozás, a bérleti díjak 15-30 százalékkal csökkentek és a tranzakciós hozamok vélhetően drasztikusan megnövekedtek. A magyar piac egyik sajátossága, hogy nagyon lassan árazza be a változásokat, ennek megfelelően – érdemi befektetési tranzakció hiányában – még a mai napig sem alakult ki referenciahozam a budapesti piacon.

Salamon Adorján kiemelte, hogy határozottan strukturális gondokra utal az a jelenség, hogy új irodaházak és logisztikai ingatlanok állnak üresen. Ez azért is érdekes piaci jelenség, mert a korábbi években a mostanihoz hasonló kihasználatlansági ráta mellett is az új ingatlanok jellemzően bérlőre találtak, akár a meglévő irodaházak kárára is. Az Eston szakemberei egyértelműen az üresedési ráta további emelkedésére számít. Kalkulációik szerint az első félévben 80 ezer négyzetméternyi új irodaházat adtak át a fejlesztők, melyet a második félévben 171 ezer, míg jövő évben 161 ezer négyzetméternyii követ majd.

Az első félévben átadott 80 ezer nm-nyi irodaterületből még kb. 47 ezer áll üresen, s a következő időszakban átadásra váró irodaházak esetében még rosszabb a helyzet. A második félévben az Eston által várt 171 ezer nm-bl 139 ezer nm-re nincsen még bérlő, míg a jövő évre várt 161 ezer nm-ből még 140 ezerre nincsenek bérlőik a fejlesztőknek.

Az Allee jelentős változásokat hozhat a retail piacon, az ING új bevásárlóközpontja ugyanis olyan bérlőket hoz be Budára, melyek eddig csak pesti plázákban voltak megtalálhatóak. Az Eston szerint a kiskereskedelmi piacon elsősorban kis és közepes szereplőket érinti a válság, s ezek közül sokan nagyon nehéz helyzetbe kerültek az elmúlt hónapokban. Ezzel szemben az Andrássy útra folyamatosan érkeznek a luxusmárkák, melyek a mostani piaci környezetben kedvező bérleti díjak mellett tudnak hosszú távra üzlethelyiségeket lekötni.

Mit tehetnek az ingatlanosok?

Salamon Adorján szerint ma fejlesztési lehetőség nem létezik a budapesti ingatlanpiacon. A szakember szerint a fejlesztők közül sokan az ingatlan-üzemeltetés és az ingatlankezelés irányába fordultak el és vagy visszavették a korábban külsős cég által üzemeltetett ingatlanjait, vagy üzemeltetőként-vagyonkezelőként beléptek erre a piacra és harmadik fél számára nyújtanak ilyen típusú szolgáltatásokat.

Az Eston első embere ugyanakkor hozzátette még, hogy szerinte a build-to-suit típusú fejlesztéseknek esetlegesen továbbra is van létjogosultsága és elképzelhető, hogy az ilyen koncepció mentén megvalósuló projektekre banki finanszírozást is lehet szerezni. Emellett a tőkeerős fejlesztőknek nagyon jó lehetőségeik vannak most fejlesztési telkek megvásárlására, melyeket azonban a következő 1-2 évben vélhetően nem tudnak majd fejlesztésre használni.